关于房地产投资足以写一本书，但我们的目标是尽快实现财务自由，所以接下来几章的内容，我们要从帮助各位创造财富的角度来看待房地产。我们还将探讨如何做出投资房地产的最佳决策，但我指的并非亮眼的获利报表，而是能让你现在就过上美好的生活，并确保你在财务自由的道路上继续前进的高明抉择。
首先我们将从房地产的资金面切入，因为这部分很容易出错，并害你陷入财务困境，无论是租房还是买房都是如此。情绪会影响我们的判断，搞不清楚自己负担得起什么样的房子；也无法分辨某个房贷究竟是补药还是毒药；就连是否该把房贷再融资（refinance）的决定，都会对我们的财富产生超乎想象的影响。
本章将指导各位做出各种跟房地产有关的金钱抉择——从你付钱换取住处的那一刻开始。这些决定通通不容马虎，因为房地产与财富息息相关。我们每个人都需要有个住的地方，所以通货膨胀对房租的影响，有可能冲击到每个人，除了那些能够免费住在父母家的幸运儿之外。房地产对我们究竟是帮助或伤害，取决于我们在房屋所有权方程式中的位置。
我建议每个人最好能在30岁之前，尝试在你的净资产中拥有一部分房地产。即便你从未打算当个房东，我也希望你至少能拥有一户自用住宅。
我们与房地产的3种关系
请各位理解以下的重要概念：如果你是租屋者，代表你做空房市，因为你只能乖乖接受房东开出的价格。拜通货膨胀、就业成长及越来越多人成家之「赐」，租金得以不断上涨，租屋者只能任人宰割。如果你拥有自用住宅，你的立场就变成中立的，因为这房子的价值会随着市场的变化而上升或下降；而且不论你是付现买房还是贷款买房，你都不会受到租金上涨的影响，但除非你拿房贷再融资和／或出租部分房屋，否则你也无法真正将房价或租金上涨的价值货币化。只有当你买了一间以上的房子时，你才算做多房市，这时你便可以透过提高租金和出售你的投资物业来获得收益。
租屋来住在短期内是OK的。如果你刚从大学毕业且刚找到工作，有个地方暂时落脚即可。在你全力冲刺事业时，拥有开放的选择是件好事，毕竟你有可能为了获得更好的工作机会而搬到另一个城市。但如果你已确知自己会在一个地方生活5年以上，那我会建议你拥有一户自住房。因为长期租屋住形同做空房市，就跟长期做空标准普尔500指数一样，决非理想的理财决策。
欢迎大家参考我的30/30/3买房原则，来买下你的第一个房子。
先算清楚你能负担多少房贷
购买人生的第一间房可能是你有生以来最伤脑筋的经验之一，仅次于准备迎接你的第一个孩子。在这个一生中金额最大的购物经验，你的心情会从怕得要死转变为充满希望，所以你需要有个合理的买房原则来遵循，这样你才不会被自己的情绪搞到六神无主。
虽然一般购屋者会遵循某种准则来计算他们负担得起的购屋预算，但他们通常无法全盘掌握自己的财务状况，只会注意到购屋方程式中的一部分，例如已经存下了多少头期款，或是每月的分期摊还款是否低于租金。这虽然是个好的开始，但是在计算你能负担得起多高的房价时，务必要通盘考虑你的财务状况与购屋的成本。
在2008年的全球金融危机爆发之前，兴致勃勃的购屋者被自己的激情冲昏了头，再加上他们以为房价只会涨不会跌，所以事前没做好功课，看到中意的房子便轻易出手了，买下了他们的财务状况其实负担不起的房子。与此同时，银行也像发放万圣节的糖果一样轻易核发房贷，这个有毒的组合最终令房市陷入严重的低迷，并对数百万人的生活造成了负面影响。
我在2009年创建我的30/30/3购屋原则，这是一个基本架构，可以确保各位不会在房地产上过度消费。即使你还不打算买房，我的30/30/3原则也可帮助你设定明智的储蓄和收入目标，这样你就可以在强大的财务缓冲下实现你的买房目标。
如果你为了买房而搞到每晚都担心得睡不安稳，那就得不偿失本末倒置了！坊间有很多帮助首次购屋者的项目，例如联邦住宅管理局（FHA）提供的房贷、退伍军人事务部（VA）提供的房贷，以及各级公家单位提供的首购族头期款援助方案（DPA）等。不过大家还是要留意以下这些买房风险：只付很低的头期款、需加购私人房贷保险（PMI，是在你拖欠贷款时用来保护给你贷款的银行或者贷款公司），或是只能申请到利率较高的房贷。
其实我提出的30/30/3买房原则，受到一些读者的强烈质疑，说这原则太严苛了，但这是因为他们的看法不够全面。毕竟举债买房兹事体大，怎能不严格遵守财务纪律？如果各位能遵循我的30/30/3原则——如果无法3条都遵循，至少也要做到其中2条——那么你就有7成以上的机率，能够在没有财务压力的情况下享受你的房子，说不定遇到经济衰退时，还能顺利撑过并保住你的房子。如果你觉得这些原则太吃力，那你可能需要努力赚更多钱，等存够钱再买房。
所以无论你现在是否已经打算买房，只要你的财富累积策略有纳入房地产投资，买房时请务必参考这3条原则。
原则1：每月支付的房贷金额不可超过总收入的30％
我这里指的是房贷本金、利息、税金和保费，若能把潜在的维修费和其它费用也算进去更好。
传统的产业建议是每月的房贷费用不超过总收入的28％，所以我的第1条原则相当传统，而且30％比28％更容易记忆和计算。假设你每月的总收入为1万美元，那你每月的房贷总额就不宜超过3,000美元。但其实贷款额度是由放款人决定的，它有可能把你的贷款上限定为28％，但也可能借给你远超过你总收入30％的额度，请各位务必要自律。
好消息是，拜现今的低利率之赐，要遵循此一原则应该不难，而且让你比在利率较高时购买更多的房屋。较低的利息=较低的月付款=有更多现金用于支付房价。但重点是房贷的月付款不可超过每月总收入的30％，原则3会进一步解释为什么这一点很重要。
如果中低收入者违反了此一原则，他们的风险会更大，因为这会令他们的生活费变得更少。如果你每月的总收入是5万美元，你拿其中的40％去缴房贷，你还剩3万美元可用，这样生活应该不成问题，除非你在其它地方的支出非常高。但如果当初你申办房贷时，遇到一位很想冲业绩的放款人，你每个月只有5,000美元的收入，其中40％要拿去还房贷，你的缓冲空间就会小很多，你的基本生活需求和意料之外的紧急情况，只能靠这3,000美元来支付。所以收入越少的人，你每个月的房贷摊还款占每月总收入的比例就要越小，而非相反。
原则2：至少已存到房价30％的现金或半流动资产
这条指导原则包含两部分：
1.你需要存下多少头期款才够买房
2.你必须确保自己有足够的应急金
你存下的30％房价，其中20％可用于支付头期款，这样你可以获得较低的房贷利率，还可省下私人房贷保险的费用，剩下的10％则可当做应急金。所以当你只存下房价10％的现金或半流动资产，它只能用来应付住房的紧急情况，如果你手上还有一笔钱能应付失业之类的财务意外情况，那就更好了。如果做不到，至少要存下这10％的钱。
假设你想买一间50万美元的房子，目标是有10万美元的现金当做头期款，还有5万美元的现金和股票当做缓冲。买房固然是件喜事，但不应该搞到整天担心手上的钱不够用。
我知道有些房贷项目允许你的头期款低于20％，请避免这种诱惑。在之前的经济衰退中最快「阵亡」的，就是那些只付了很低的头期款，而且没有其它储蓄当做缓冲的屋主。
请各位想象一下，你用10％的头期款买下一间50万美元的房子，因为你只付得出这些钱。没想到之后房价重挫20％、变成40万美元，然后你又不幸失业，你的5万美元资产（头期款）现在变成了5万美元的损失，真的有够衰。而且这房价多年未见起色，这时候你肯定会非常懊恼，当初为什么这么冲动。要是你能等到攒下20％的头期款再买房就好了，说不定房价在你存钱期间下跌，这样你就可以避免在最高点买入；而且即便你最终还是买在最高点，你也有本钱继续坚持下去。
当然啦，也可能发生相反的情况：你的10％头期款有可能在房地产牛市中大幅成长，这时你可能会变得贪婪，心想要是当时申请更多的房贷买间更大的房子该多好。贪婪是人的天性，但我必须提醒大家，在购买你的第一间房子或主要住所时，你的主要目的应该是购买自己负担得起的房子，以便往后能无忧无虑地生活。
当房子的净值极低时，弃缴房贷一走了之的诱惑力会非常大。在2008年至2012年间，有成千上万的人这样做，结果错过了之后有史以来最大的房地产复苏之一。要是你付出20％以上的头期款，你就比较不会轻易放弃你的房子承诺，从而有更高的机率撑过经济衰退期，因为你不想失去所有的资产。房价最终往往会回升并达到新的高点，所以你坚持下去的时间越长，你的房子就越有可能升值。
再者，拜杠杆作用及你一直分期摊还房贷本金之赐，你的资产可能会因为你的坚持而成长。对一般人来说，把房贷当做强制储蓄账户是件好事，如果再加上长期的房价上扬，拥有主要住宅通常会比租房更有优势。许多人认为租屋者只要透过储蓄和投资，轻松就能获得更大的回报，但是根据2019年公布的〈消费者财务调查报告〉显示，[1]租屋者和买房者之间的净资产差异极大——买房者的平均净资产竟然是租屋者的近40倍（250,000美元对6,500美元）。
如果你计划在未来6个月内买房，那你至少要备妥房价20％的头期款；在这么短的期间内把头期款拿去投资股票和其它风险资产，并非明智之举。
原则3：房价不得超过家庭全年总收入的3倍
此一原则帮助各位实现两件事：首先，它跟原则1一样，能帮助你控制好每个月的现金流。如果你的年薪为10万美元（每月8,333美元），把房价总额限制在30万美元以下，每月的房贷摊还款才不会超出你的能力范围。扣掉20％的头期款，你的24万美元房贷，利率3.25％，分30年还款，每月应付1,044美元；即便分15年还清，当利率3.25％，每月的还款额将提高到1,686美元，仍然完全符合第1个原则，亦即不超过收入的30％。利率在此依旧扮演重要的角色：利率越低，你买得起的房子就越多。
在低利率环境下，你可以把房价总额的上限扩大到家庭年收入的5倍，来扩大你的搜索范围，但前提是你严格遵循其它2条原则，并且对你未来的收入潜力很有信心才能这么做。
购屋负担能力（home affordability）取决于你为房子付出多少钱。购买高于年薪5倍以上的房屋，不仅意味着你要背更多的绝对债务，而且财产税、维修费、清洁费、园艺支出、电费和暖气费等很多方面的支出也会跟着水涨船高。如果你遵循3倍（最大5倍）年薪的限制，有可能在加上其它支出后仍然不会超出你的购屋预算。所以各位不要只考虑房屋本身的售价，还要加上它的持续持有成本。
如果你住在一个税率较高的州，财产税（property tax）可能会对你的购屋负担能力造成很大的影响。例如夏威夷和亚拉巴马州的财产税约为房屋估值的0.3％，但是纽泽西州和伊利诺伊州的税率则在2％以上。像德州这样没有州所得税的地方听起来似乎很不错，但他们终究得以某种方式增加税收，所以最终通常是以财产税（property tax）的形式进行。
我的30/30/3购屋原则可以适用于你的每一次买房，所以如果你已拥有一间主要住宅，并打算购买一间投资用的房子，仍应遵守30/30/3原则。当你的第一间房子顺利出租后，它应该要能抵消所有的成本，最好还能产生正现金流。第二间房子的房贷，同样不应超过月收入的30％，而且要等存够房价的30％再买房，其中的10％当做专供新房子使用的家庭应急金。后续购买的房子都跟你的首购房一样，购买成本不要超过年薪的3倍至5倍。
所以如果你想购买更多间房子，你必须赚更多钱和／或找到能支付至少130％的全年房屋持有成本的承租户。考虑到出租房的承租和退租未必能无缝接轨，所以租金收入最好能100％抵消全年的房屋持有成本。再者，银行提供给出租物业的房贷成数，一般约莫是租金收入的7成以下。
图表7-1是我整理的买房指南，它对于购买不同价位的房屋，应有多少的年收入和净资产提供了建议。理想情况下，买房花费不应超过全年总收入的3倍，但在某些情况下，买房总花费可以达到全年总收入的5倍。
就净资产的多样化而言，买房总花费不超过购屋者净资产的30％，算是相当值得追求的理想目标；但此一比例对大多数首购族来说恐怕办不到，所以我特地在表格中列出买房前应备最低净资产的栏目，此栏建议你最多可以花3.3倍的净资产买房，但我并不建议各位这样做。
虽然任何收入和净资产组合都应该是可行的，但是以最低收入和最低净资产买房，显然是最危险的组合。
最低收入=房价的1·5；理想收入= 房价的1·3。
最低净资产=房价的30％；理想净资产=房价的3.34倍。
资料来源：理财武士网站
30/30/3原则的实践
接下来我们要探讨几个例子，看看遵循或严格遵循30/30/3购屋原则会是怎样。
情况1：稳当的买房
你年薪10万美元，有12万美元的现金储蓄，你打算买一间30万美元的房子。付完20％的头期款后，你的房贷为24万美元，按4％的固定利率分30年摊还，每月应缴的房贷金额是1,146美元，约占你每月总收入的13.8％（$1,146 ÷ $8,333）。付完6万美元的头期款后，你还有6万美元的现金缓冲，约等于4年4个月的房贷支出。
现在我们来看看，其它条件不变但利率改变时会变成怎样。如果你的信用很好，而且手中有闲钱可以再买间房，你可以趁着房贷利率低的时候，锁定利率3％左右、分30年还清的物件。在这样的利率下，24万美元的房贷每月摊还款为1,012美元，仅占月收入的12.1％，是个非常合理的投资标的——完全符合30/30/3原则。
情况2：较积极大胆的买房
在收入和现金储蓄相同的情况下，你决定买一间40万美元的房子。在付掉20％的头期款后，你还剩8万美元的现金缓冲，以及32万美元的房贷。此一情况勉强符合购屋原则2的要求，亦即保留房价的10％现金（或半流动证券）当做缓冲。这样即使房贷利率调高为5％，月付款变成1, 718美元，这金额相当于你8,333美元月收入的20.6％——看起来还不错。
如果你是在房贷利率接近历史低点时买房，而且因为你的信用很好，那么房贷总额同样是32万美元，但房贷利率只有3％时，你的月付款会一口气降到1,349美元，比房贷利率5％时每个月可少缴369美元，金额省很大。这就是为什么房贷利率下降时，人们的买房需求就会上升。
如果你想把你的购屋预算扩大到家庭收入的5倍，买下一间50万美元的房屋，那么你的现金或半流动资产应达到房价的30％，也就是15万美元。但你只有12万美元，所以你需要再存3万美元，才能符合30/30/3购屋原则的第2个原则。
现在我们来看看，要偏离30/30/3购屋原则是多么容易的一件事。
情况3：不负责任的买房
你的年薪为12万美元，你在32岁存到10万美元的现金，挺不错的！但你看上了一间85万美元的小豪宅，相当于你年收入的7倍。
你付不出20％的头期款（还差7万美元），所以你只付了10％的头期款（8.5万美元）。这么一来你的现金缓冲只有1.5万美元，房贷则高达76.5万美元。
你的信用很好，但因为你付的头期款较低，所以你能得到的最优惠房贷利率是4.25％。按照历史标准来看，这利率算是很低的，但你每月的房贷要交3,763美元，占每月总收入1万美元的37.6％；如果再加上私人房贷保险费，比率可能将近40％，此一情况完全违反我的3条购屋原则。
如果你失业了，每个月3,763美元的房贷，4个月就会吃掉你剩余的1.5万美元现金。或许你可以设法用政府的失业津贴再多坚持一段时间，但想想你的压力会有多大。而且别忘了，除了房贷，价值85万美元的房子在很多州每年的财产税超过1万美元。要是你祸不单行，有棵树压坏了一段屋顶，那就真的完蛋了。
如果你真的「爱死」那间85万美元的房子，最稳当的做法是再多存15.5万美元，使你的现金和半流动资产达到25.5万美元。这样你便攒下房价的30％，不但可以付20％的头期款，而且还有8.5万美元的现金缓冲。再者，你的房贷总额将减为68万美元，并且获得4％的优惠利率（因为你投入了20％的头期款，所以房贷利率降低0.25％），你每个月的房贷摊还款将变成3,246美元，占你每月总收入的32.46％。已经相当接近30％的原则了！只要你的年收入比现在多1万美元（13万美元），你就可以把32.46％拉低至你的收入的30％。想办法让自己加薪吧！或者你也可以等到房贷利率降至3.3％以下再买房。
但即便你的年收入达到13万美元，你仍然违反了第3个购屋原则，买了一间高于年收入5倍的房子。虽然我真的很不鼓励这种做法，但如果你对自己未来的收入能力很有信心，而且能应付其余的生活费用，不会捉襟见肘，那就照你的意愿吧，毕竟3条原则中你已经遵守2条了。
租房好，还是买房好？
几乎所有人都曾想过「租房还是买房」这个问题。即使你已经拥有了你的主要住所，仍应定期问问自己：住在这里是否符合你理想的生活方式，且能让你的净资产最大化。
举债购买风险资产始终是场赌博，你这么做的目的，无非是希望举债能让你过上比用现金支付更美好的生活。举债买房后的头几年，通常是风险最大的时候，所以我希望能帮助大家平安度过这段时间，并且变得更富有。
相比之下，付租金的回报率是100％：你换到了一个住的地方，但是在租约期满时，这房子并不会变成你的资产。
刚从学校毕业后的头5至10年里，租房或买房的利弊算是平分秋色，因为这时候你还不确定自己想做什么、未来想住在哪里，你甚至可能需要为了实现财务自由而攻读研究所。租房提供了最大的灵活性，这对优化你的职业生涯极为重要，毕竟工作可是你刚入社会时的头号赚钱工具。如果你为了一间舍不得赔售的房子，而放弃一个很棒的工作机会（因为你必须搬去那里），那该有多遗憾啊。
不过等你毕业10年后，买房的优势就会大于租房。因为当你30出头时，你应该很清楚知道自己想做什么了，毕竟你的人生都过了1/3了 如果这时候你申办一笔30年的固定利率房贷，那么到你60岁出头时，就能把它还清了，这不是挺棒的吗？如果你想成家，那么拥有一间主要住宅就是个70/30的决定。到头来，我们很难不受时间的支配。
身为有房者的好处之一，就是在通货膨胀的环境中，你的房贷债务之真实成本会因你的房价上升而变轻；但如果你是租屋者，你不仅会面临租金继续上涨的压力，而且还跟房地产升值的机会擦身而过。
根据全国房地产经纪人协会的数据显示，[2]2019年美国首购族的年龄中位数为33岁，你越早想清楚你的人生要怎么活，你就能越早拥有自己的第一个主要住所。说到投资，进入市场的时间就是你最好的朋友。
现在我们要回过头来聊聊做多房地产。记住，在你拥有一间以上的房子之前，你算不上是做多房地产，因为第2、第3、第4间房子才会为你带来被动收入和资本利得。
BURL：投资房地产必须遵循的准则
想当个精明的房地产投资者，请遵循「买实用、租豪华」（buy utility, rent luxury，简称BURL）原则。
BURL原则可以让各位花在房地产的资金发挥最大的效用。这里我们把实用定义为：你需要的东西，未使用的空间很少；奢华则可定义为：超过你需要的东西，例如第3间空卧室、一座无边际游泳池，它还有条走道直通隐藏的热水浴缸。
BURL能帮助我们看到住在自用住宅里的真实成本：除了买房花的钱，还要加上没有把它按市价租出去的机会成本。
我们来看看一个理财武士的个案研究：有位住在旧金山的屋主打算买一间小房子，因为他现在住的那间房子每个月可以收租7,500美元。这间房子很大：73坪，4房3.5卫，却只住了他跟太太两个人。
而且他发现自从买了这间房子到现在，租金已经上涨了50％，他可不想白白浪费这大好机会，错过每个月7,500美元的租金，所以他决定把大房子租给别人，自己跟太太换到小一点的房子住。新房子少了一间卧室及一套半的卫浴，房价则便宜了4成。买下这间可以用4,500美元出租的较小房子后，他的住房便从奢华变成了实用，而且每个月还多了3,000美元的现金流（$7,500–$4,500）。对比换房前后的心情，从前他觉得自己像是开着一辆有40个空座位的公共汽车去上班，但其实他需要的只是一辆摩托车。
如果你现在住的也是自己的房子，请你做做同样的练习。如果你有一段时间没有租房子，你可能会惊讶你家能租多少钱。以2021年为例，全美的租金中位数竟然上升了10％以上，且拜通货膨胀之赐，租金可能会无限期地继续上涨。[3]
BURL明确地回答了「租还是买」的问题，因为经过计算后会发现，如果从现金流的角度来看，豪宅用租的会比用买的划算很多，若从理财的角度来看，非豪宅用买的较合理。我来跟大家说明原因。
精明的房地产投资者通常会遵循一个买房原则：买价不超过月租金的100倍。以前述的旧金山案例来说，遵循百倍月租买房原则的投资者，不会花超过75万美元来买那间房，因为该房的租金市场行情是每月7,500美元。
但问题是，你想在纽约、圣地亚哥、洛杉矶或旧金山这些生活成本高昂的城市（皆可被视为奢华市场）买房时，根本不可能遵循此一原则，因为全美近半数的人口都住在昂贵的沿海城市。
在这些奢华市场想要找到价格为月租150倍甚至是200倍的房子都很困难，因为有很多人是为了生活方式和资本升值而买房。买房的目的已不再是为了遮风蔽雨，而是一种奢华的选择。此外，许多沿海城市的房地产市场不仅要面对国内的需求曲线，还要面对许多想要圆一个美国梦的国际需求曲线。
明明一辆本田车就可以载着你到处跑，但有些人就是喜欢开法拉利，BURL则会建议你：买辆本田车比较实在，周末的时候再租辆法拉利来过过瘾吧。
每月花7,500美元（一年9万美元）的租金乍听之下似乎很贵，但实际上是挺划算的，因为该房的市价是270万美元，大约是月租的360倍。
换句话说，投资者在购买主要住宅或出租物业时，必须遵循的100倍至200倍月租金原则，在此案例并不适用。若从现金流的角度来看，花270万美元买这间房子并不划算，但若房价继续上涨——很多国际大都会皆如此——则又另当别论了。
我们就来分析一下用270万美元买下这间房子会是什么情况：头期款26％，房贷200万美元，利率3.5％，拥有这间房子每年的成本将会是：
房贷利息：70,000万美元
财产税：33,750美元（270万×1.25％的预估加州财产税率）
保险费：2,500美元
维修费：5,000美元
总计：111,250美元
与此同时，那70万美元的头期款至少可以获得2.5％的无风险年回报率（当时的10年期债券收益率），亦即17,500美元；当我们把这个数字计入111,250美元的年度支出时，拥有这间房子的总成本又变高了：$111,250 + $17,500 = $128,750。
每年「只花」9万美元的租金，确实要比每年花128,750美元取得房子的所有权要便宜多了。屋主唯一能胜出的就靠资本升值和应税所得扣除额，这些可不容等闲视之。不过许多人的挑战是如何筹措到头期款。
该租房还是该买房的问题可以归结为：如果你有足够的现金支付豪宅的头期款，且想避免经济浪费，那么你可以在愿意支付合理的市场租金的情况下，买下豪宅自住。如果你想买间豪宅，却没有头期款，那你就安心地租来住吧，因为你知道租其实比买划算。
现在我们来看看BURL的另一面。在美国的中西部地区，偶尔会出现令投资客惊艳的好标的——一间要价20万美元左右的房子，可以用2,000美元租出去，完全符合百倍月租原则。但是这房子对租屋者来说完全不划算，即便那租金的绝对金额很低。且让我算给大家看，假设你付了4万美元的头期款， 16万美元的房贷及3.5％的利率来购买这间房子，每年的房屋所有权成本大约会是：
房贷利息：5,600美元
财产税：2,400美元
保险费：1,200美元
维修费：3,000美元
总计：12,200美元
再加上每年800美元的机会成本——拿去付头期款的4万美元无法获得2％的无风险回报——每年的所有权成本只需13,000美元，但每年的租金却要24,000美元。就算屋主每月只能收取1,200美元的租金，使得20万美元的房价相当于月租金的167倍，买屋仍然比租屋划算，特别是如果房价继续上涨的话。毕竟14,400美元的年租金，还是高过12,200美元的预估购屋成本。
因此，若你居住的地区，或者你想居住的地区，其房价是这样的，你就该买房而非租房，因为若有一天你将房子出租，你可以立刻获得现金流。所以只要你负担得起且有能力管理，你就该拥有自用住宅，并多买几间房当个包租公。随着在家工作的接受度越来越高，这种房子的需求量也会越来越大。
总而言之，选择住在哪里是一个非常个人的决定，而奢华和实用的定义也很主观。我们基本上都希望跟亲朋好友住得近，且喜欢住在一个有很多美食、很多娱乐活动且气候宜人的地区，但凡事岂能尽如人意！我们必须妥善运用我们的钱做出最好的选择。
房贷利率要选机动的，还是固定的？
当你准备买房时，选择哪种房贷利率将会对你的财务状况产生重大影响。你有两个主要选择：机动利率房贷（ARM）或固定利率房贷。
用BURL原则进行房地产套利
如果你住在一个很棒但房价很高的城市，不妨考虑在国内其它房价较低廉的城市租房和买房，以获得更多的收入。这么一来，你最终可以把你的房子出租，并用租金收入来支付你自己的房租。
假设你在纽约市以每年8万美元的价格租了一间豪华公寓，若以2.5％的资本化率来算，购买该房屋将花费约320万美元。但是把这320万美元拿去资本化率8％的爱荷华州德梅因（Des Moines），你有可能获得25.6万美元的租金收入，而用此来支付你在纽约市每年8万美元的豪宅租金绰绰有余，剩下的现金多达17.6万美元。（更多资本化率的信息，请参见第9章。）
BURL思维能帮助房地产投资者，做出优化其资本和生活方式的最佳决定。
机动利率房贷顾名思义，它的利率是会调整的。此一利率在刚开始缴房贷的头几年是固定的，然后根据贷款的条款，在随后的几年里发生变化。以一份5/1机动利率房贷为例，它在最初5年会有个固定的利率，之后每年重新设定利率。固定利率房贷则是在整个还款期间都适用相同的利率。一般来说，贷款期限越短利率越低。机动利率房贷和30年期固定利率房贷都倾向于采用30年的摊还期。
我自2009年以来便主张，选择机动利率房贷是最具成本效益的，因为我相信利率将会继续走低或保持在低水平，所以选择利率较高的30年固定利率房贷算是次优的决定。从货币的时间价值（time value of money）来看，机动利率的平均值低于30年固定利率的平均值，这是因为长期贷款的放款人，会考虑到较高的风险和通货膨胀对货币购买力的侵蚀，所以会收取较高的利率。但如果你开口向朋友借10美元并表示隔天就还，他应该不会向你收取任何费用，因为他知道你不会赖帐，况且10美元到了明天仍然可以买到同样数量的商品。
此外，将房贷利率的固定期限，配合你打算拥有此房子的期限，会更有效率。
因为根据房产数据供货商ATTOM Data Solutions公司指出，[4]在2009年时，美国人的平均住房拥有期（homeownership tenure）约为4年，所以在利率下降的环境中选用5/1机动利率房贷是合理的，因为在第6年调整利率时，一般屋主已经卖掉房子了，所以在机动利率重设时，即便利率上升也没有关系。不过机动利率重设时，很多利率保持不变或下降。
不过现今美国的平均住房拥有期已经延长了1倍多，尽管利率维持在低水平，但屋主为了配合他们的住房拥有期，所以会选择7/1至10/1的机动利率房贷，以避免未来房贷利率走扬。不过拜全球化、技术、生产力及更好的央行决策之赐，我认为在我们有生之年，皆会维持低利率环境。
大多数人之所以不选使用机动利率房贷，是因为他们担心利率重新设定时利率会暴涨。再者，放款人也喜欢「恐吓」贷款人如果机动利率重设变高时，他们有可能会面临财务困难的风险，藉此来说服贷款人选择30年期的固定房贷（对放款人最有利）。但事实上，因为我们有可能长期处于低利率的环境，所以当机动利率重设时，获得类似利率的机率颇高。
专业提示：机动利率的调整有上限
有人担心机动利率重新设定后会变高，但其实它每年有个调高的上限，以我在2014年申办的5/1机动利率房贷为例，当固定利率期结束，利率最多只可调高2％，所以各位千万不要听信业务员的胡说八道！先问清楚他们的机动利率房贷调高上限是多少，再决定是否要跟他们申办。
15年固定利率房贷的优点
现在我们要回过头来谈谈15年固定房贷，因为我发现年龄越大、财富越多，这种房贷就越有吸引力。因为我们最终都会走到「来日不长」的地步，15年期的固定利率房贷会让我们感觉较安心，因为它提高了你早日还清房贷的机会。如果你现年45岁，计划在60岁退休，你会觉得15年的房贷比30年的房贷好，因为如果你不支付额外的本金，要到75岁才能还清房贷。
就像经典舞台剧《推销员之死》（Death of a Salesman）的男主角威利．罗曼的感叹：「工作一辈子才还清了房贷，但等你终于拥有它时，却没有人住在里面。」所以理想的情况是你在退休前就能还清房贷，这么一来你就没有后顾之忧，可以放心地把房子留给你关心的人，替他们省下很多麻烦。
但除了心理层面的优点，15年的房贷比较优，是可以用数学算式来证明的（当然前提是你负担得起更高的月付款）。15年房贷的平均利率几乎铁定低于30年房贷的平均固定利率。而且因为它的摊还期为15年而非30年，所以你最终付出的利息总额会比较少。现在请各位想象一下，如果你的15年固定利率房贷，利率居然比5/1机动利率房贷的平均利率还低，那你就真的中大奖了。
15年固定利率房贷的平均利率低于5/1机动利率房贷的平均利率，这种情况并不常发生，但如果你有幸遇到，且其月付款加上税金和保险费仍占你每月总收入的30％以下，那你就应该利用它。即便没那么好康——只要占比低于月总收入的40％，我可能还是会选择15年的固定利率房贷。虽然你的流动性风险会随现金流较低而上升，但你每付出一笔月付款，你就离还清房贷更近一步了。
较低的利率、较长的固定利率期，再加上较短的摊还期，会使你付出的利息总额大大减少。为了证明我所言不虚，我们就来看看100万美元的房贷，用以下3种房贷缴交的利息总额各是多少：
30年期利率3％的房贷，利息总额：517,777美元
15年期利率2.3％的房贷，利息总额：183,347美元
15年期利率5％的房贷，利息总额：423,428美元
即使你的15年期房贷的利率比30年期房贷的利率还高了2％，但你最后支付的利息还是省下了94,349美元。复利的力量是双向的。
15年期房贷的另一大优势是逼你快速存钱，强制储蓄是购屋者的平均净资产远高于租屋者的平均净资产的原因之一。
由于摊还期较短，15年期房贷的月付款要比分30年摊还的5/1机动利率房贷或30年期固定利率房贷的月付款高很多。此外，如果你申办15年期的房贷，你的摊还款中会有更高的百分比是用于偿还本金。
还有，你需要有足够的现金流来支付15年期的房贷。一笔100万美元、摊还期15年、利率为3％的房贷，每月要支付6,906美元，但如果分成30年摊还，每月只需支付4,216美元。
以下则是15年固定利率房贷的缺点：
1. 一般人较负担不起。
2. 能用来储蓄或投资的资金比较少。
15年的固定利率房贷是快速还清贷款和节省利息的理想选择，但前提是你的收入要「跟得上」；如果不行，机动利率则是次佳的选择。当你的房子累积了一些净值，而且你的储蓄额也增加了，那你就可以尝试把你的房贷再融资、换成15年的房贷，或是为你的下一间房子办理15年的房贷。
15年的时间很快就过去了。假设你在32岁的时候买下你的第2间主要住所，你打算把它当成永久的家，你在47岁的时候就会拥有一间完全付清的房屋，并且不需要支付额外的本金，这是非常棒的。因为此时你将拥有大量的现金流，可以按你的意愿进行投资或消费。
现金为王……现金不够怎么办？
精明的购屋者都知道，用现金买房是最划算的。根据在线房地产平台Redfin的数据显示，[5] 2021年上半年有多达3成的房屋买卖是以现金交易的，用现金购屋的主要好处包括：
·显示你是个有诚意的买家
·在托管期间（escrow）交易失败的可能性较低
·更快完成交易
当然啦，并不是每个人都有能力用现金买房。你可以尝试申办无融资应急贷款（no-financing contingency loan），它基本上就是银行承诺提供房价的全额贷款。为了符合资格，在找到你想要的房子之前，你必须经过严格的核贷过程。然后你必须在很短的时间内，通常是两个月内，找到你想要的房子，而且房价要在无融资应急贷款的额度以内。若过了两个月，放款人可能会要求你更新财务文件，因为两个月内可能会发生很多变化。
从卖家的角度来看，无融资应急贷款听起来几乎等同于全用现金出价（offer），如果放款者是一家信誉卓著的大型行库，那就更好了。
在一个低利率、高通膨的经济环境下，申办房贷是很有吸引力的。不过你越想要买的房子，竞争就越激烈，你准备的头期款也应该越高。身为一个谈判专家，你需要关心的第一件事就是对方在意什么。
房贷应再融资，还是维持原贷？
用贷款买房的好处之一就是，你总是能找一个条件更好的房贷，尤其是在低利率的环境下，往往会出现更好的贷款。所以如果你一开始选择了30年的固定利率房贷，但现在你的收入增加了，你可以改为15年的固定利率房贷或机动利率房贷。即使你的收入没有变化，或是你最近刚申办完成一笔新的房贷，都请持续关注房贷利率的变化。
即使办理房贷再融资会产生一些相关费用，但它仍是个好主意。因为根据经验法则显示，如果你办理房贷再融资每个月省下来的钱，能让你把办理再融资所花的钱在18个月内就补回，那就值得花这笔钱，收支平衡期越短越好。假设你办理房贷再融资的成本为3,000美元，那么你每个月至少要能省下167美元的利息，才值得这么做。而且在这笔收支打平后，等于你每个月都以更少的钱拥有自己的房子。
你打算居住或拥有房屋的时间越长，你就越有能力打破必须在18个月达到收支平衡的原则。但我会建议收支平衡期最长不要超过24个月，因为一般屋主平均只会住在自宅10年左右。虽然你以为你会永远拥有并一直住在你的房子里，但事情一直在变化。
再融资毫无疑问是件麻烦事：在核贷过程中，你必须向银行提供你最近两年的所得税申报单、你最近两个月的薪资单，以及一大堆财务文件。然后你还需要签署大量文件，并设置新的自动付款。但如果再融资费用在18个月内就回本，你就该做这件事。
另一个选择是做「无成本再融资」（no-cost refinance），亦即由银行承担所有的再融资费用，但相对的银行会向你收取更高的利率当做回报。如果你不必另外付费就能对房贷进行再融资，并立即降低你的月付款，那你就没任何损失。你唯一需要注意的是，每次再融资后，你的摊还期通常会重新定为30年，所以你的摊还款中用来偿还房贷本金的比例会降低。
图表7-2是我的最后一笔房贷再融资报表的快照，各位可以在借方那一栏看到银行支付了所有费用。而且在交易结束后，银行还寄了一张220美元的支票给我。
告别职场前，一定要进行房贷再融资
我总是建议大家在辞职、退休、协商遣散费或请长假之前，把你的房贷再融资。因为当银行看到你的主要收入来源消失了，你对他们来说就是死了，你就像一个因为没钱而被分手的前恋人。银行不太可能再融资给你，因为你被认为风险变高了。
