如果没看到你有稳定收入的证据——通常是以薪资单的形式呈现——核贷者不会批准你的房贷。你有稳定薪资收入的时间越长，他们才会越放心。银行一般希望看到你在一家公司至少工作一年才会给你贷款，待的年资越长越好。
如果你决定自行创业，或是改做自由业，那么你获得房贷或再融资皆会变得很不容易，甚至是不可能。银行通常要看到至少有两年的稳定收入，才会考虑给你贷款。在银行眼中，创业者和自由业者归类为风险较高的借款人，因为他们的收入是无法预测的，而且即便获得房贷，利率也可能比较高。
如果你有大量的其它资产当做抵押品，而且有够多的经常性投资收入和／或有多年的自由业收入，则另当别论。那些没有固定收入的富裕个人，则常用抵押品来取得房贷。
你的信用分数有多高，你对银行有多忠诚，或是你收藏的棒球卡价值超过你的房贷，这些都不重要。如果你不再有工作，几乎不可能获得房贷或再融资房贷。
何时还清房贷——混合型FS DAIR
最后一点，关于要不要多还点本金以提前还清房贷，这个问题要从数学和情感两方面来看。
如果你的房贷利率等于或低于无风险投报率（10年期债券收益率），那么不额外多还本金才是财务上的最佳决定；因为这等于是无息借钱，能尽量拉长借钱的时间何乐而不为。不过这种情况相当少见，因为实质利率才能让放款人赚到钱。
当通货膨胀率高于你的房贷利率时，即便你的房贷利率高于无风险收益率，你仍然没必要急着还清房贷。譬如说吧，如果通货膨胀率为7％，而你的房贷利率为3％，你的房贷实质利率为-4％（3％减7％），通货膨胀正在降低你的借贷成本。不过你也要注意别持有太多的现金，因为通膨也会降低现金的购买力。
最后，当你的房贷利率高于无风险利率，且低于通货膨胀率时，你应该强烈考虑采用我的FS DAIR架构，或至少采用一个混合版本。混合版本是将现有的房贷利率减去无风险回报率，然后乘以10来算出你每个月应该拿出多少百分比的现金流来偿还额外的债务。
假设无风险利率是2％，你的房贷利率是3.5％，用混合型FS DAIR模型：（3.5％– 2％）×10 = 15％。你应考虑每个月把15％的现金流拿去偿还额外的房贷本金，其余85％的现金流拿去投资。如果你想用正规的FS DAIR模型，把35％的现金流拿去偿还额外的房贷本金当然也是OK的。
我个人从未后悔还清债务，虽然我明明可以把那些钱拿去投资并赚回更多钱。举债赚更多钱固然很开心，但还清债务同样令人神清气爽。当你还清债务而且你的财产也增值了，那感觉就像免费得到了一些东西，真的爽爆了。但要不要享受这种无债一身轻的快感，得由你自己做决定。
如果最后我们不愿意或无法工作时，所有的债务也一扫而空，那就是最理想的状况了。
理财武士道
·到了三十多岁，你就该强烈考虑拥有1间自己的主要住宅，这时你对房地产的立场是中立的，只有当你拥有超过1间的房子时，你才算是做多房地产。
·30/30/3购屋原则能帮助你用负责任的态度买房。在低利环境下，如果你能满足另外2个条件，那么你的买房倍数最高可以扩大到你的家庭总收入的5倍。
·BURL这个房地产投资原则，能帮助大家更有效率地分配你的资本，以获得最大的投资回报。它让你看清住在自己家里的真正成本（必须加上没把房子出租的机会成本），而不仅止于你目前所支付的费用。
·如果你的房贷再融资成本，能在18个月以内回收，就值得这么做。即便新的房贷利率较高，你也可以考虑无成本再融资，好让你可以立刻开始省钱。
·房贷的固定利率期限，最好能配合你预估会在这里住几年。由于美国人拥有房屋的平均时间大约为10年，所以申办7/1到10/1的机动利率房贷才是最合理的，而非30年期的固定利率房贷。如果你能负担得起15年固定利率房贷的较高月摊还款，请选择这种房贷，尤其是在它的利率低于机动利率房贷的情况下。
·目标是让自己不再想工作的时候，既无房贷也没有任何债务。虽然你应该有经常性的被动投资收入，但在退休后，为了简化生活，最好将金融负债降到最低。
参考文献
[1] Neil Bhutta et al., “Changes in U.S. Family Finances from 2016 to 2019: Evidence from the Survey of Consumer Finances,” Federal Reserve Bulletin 106, no. 5 (September 2020),
[2] Jessica Lautz, “Age of Buyers Is Skyrocketing...but Not for Who You Might Think,” Economists’ Outlook (blog), National Association of Realtors, January 13, 2020,
[3] Chris Salviati et al., “Apartment List National Rent Report,” Apartment List, November 1, 2021,
[4] ATTOM Staff, “U.S. Home Seller Profits Dip Slightly in First Quarter of 2021 but Remain Higher Than Year Ago,” ATTOM Data Solutions, April 29, 2021,
[5] Lily Katz, “Share of Homes Bought with All Cash Hits 30％ for First Time Since 2014,” Redfin, July 15, 2021,
