弄清楚你负担得起多高的房价，是拥有房地产相当重要的第一步；但如果你希望购屋行动能帮助你实现财务自由，那么需要考虑的事情就更多了，譬如选择住在哪里，就会对你未来的财富产生巨大影响，而这个哪里便自带一整组的选项。
一个真正的理财武士在选择居住地点时，会周全地考虑到各种变量，例如就业机会、房屋类型、邻里关系，以及打算在此地待多久。即使你已经对自己未来几年的生活有了一个很好的想法，也别轻忽了一些可能会对你的财富产生很大影响的房地产选择。
本章将帮助各位买到既会升值、又能让你安心打拚事业的好宅。我们的选房目标是要让各位现在和未来的财富潜力最大化，以筛选出该买哪种房子以及该买在哪里。
本章还将讨论到出租物业，至于投资房地产的所有细节则留待下一章再谈。
首先，我们就从各位要落脚何处开始讲起。
沿海城市vs内陆地带？
我们就先从地理环境开始讲起吧。
如果你在美国生活和工作，沿海城市与中心地带（heartland）的生活成本差距是相当巨大的，这点对于在家工作的环境颇值得考虑，对租屋族和买房族也很重要。不过房价以及相关的生活成本，并非选择居住地的最重要因素，至少在一开始的时候不是。
当你踏上追求财务自由的旅程时，事业应该是你的第一要务，因为它是你的主要赚钱工具，所以「逐工作机会而居」会是你的70/30行动。哪怕你必须在隆冬时节搬去北达科他州的威利斯顿，那也无所谓，只要这家公司会帮你大幅加薪和升职，你就该认真考虑接受这份工作。
即便你的职业把你送去一个生活成本较高的城市，那也没啥好怕的，你该欢呼才是！天龙国通常是机会最多的地方，在你的职业生涯中，你将有更多机会获得较高的收入。毕竟造成一个城市生活成本上扬的主要因素，正是薪水和工作机会增多，而非反过来。但是某些媒体和专家却忽略了这点，只会狂轰城市居大不易，大城市的生活成本高昂其实是拜收入高之赐！生活成本昂贵的城市，不仅薪资收入较高，而且因为人口密度较高，所以当中潜藏着更多你无法预见的机会，亦即所谓的网络效应（network effect）。
当我在1999年于纽约市的高盛公司找到一份工作时，我兴奋极了；因为我终于有能力在看完电影后带女朋友去吃一顿象样的晚餐。永别了，深夜的麦当劳之旅。而我也为了这份工作，欣然搬到了美国最昂贵的城市之一。但我很快便意识到，4万美元的基本薪资在曼哈顿并不是很够用。所以我只能寄厚望于在世界金融首都工作所带来的丰厚年终奖金与升职空间。
虽然美股的开盘时间是9:30，但我必须5:30就进公司，所以只能住在纽约广场1号附近，我的办公室在49楼。我在华尔街45号租了一间小套房，每月租金1,800美元，这是我能找到的最便宜居所。
但因为纽约市的自有公寓要求租屋者的收入至少要是租金的40倍，所以我还找了一位高中同学跟我合租。我们彷佛回到了同住一间寝室的学生时代。但是拜合租之赐，我的房租瞬间减半降至900美元，让我可以储蓄和投资的钱变多了。而且因为我几乎都没住在家里，所以跟别人合租并未困扰我。
图表8-1是我努力回想做出来的，它是我在1999年至2000年的生活预算。当时我的主要目标是把我的401(k)提拨到最高额度，并用剩下的现金流进行投资。
虽然纽约市的房价高得惊人，但它也给了我机会，让我以一种我无法预料的方式赚进更多的钱：在2000年网络泡沫的高峰期，我对一家名为VCSY的中国网络公司投资了3,000美元，很幸运地变成15万美元。而我之所以会做出这笔投资，是因为我任职于一家重量级投资银行的国际证券部门。我看到了一个投资机会，然后毫不犹豫地采取了行动，我还把我的想法告诉我的朋友，他们又告诉了他们在其它银行交易大厅工作的朋友。我当时可说是处于投资狂潮的起点，但现在投资的起点似乎跑到了Reddit的留言板。
如果我是在华府的德勤（Deloitte）或普华永道（PricewaterhouseCoopers）的顾问公司工作，我会因为更人性化的工作时间与更低廉的生活成本而活得更舒适，况且两者的起薪也差不多。但我怀疑我能否在那里找到倍升的飙股投资，让我得以在工作数年后，顺利存下买房的头期款。
图表8-2就是一名住在华府、刚进公司第一年的菜鸟分析师的生活预算样本，这份工作的基本薪资为75,000美元，付完401(k)与其它所有费用后，他还剩下6,690美元，而且这是还没加上年终奖金的数字。这位社会新鲜人每月有500美元的副业收入，他把这些钱全都投入应税投资账户中。
所以各位应住在你最有机会赚到最多钱的地方，不要受限于地域。等你发财以后，再搬到比较便宜的城市定居以节省开支，当然你也可以留下来，因为你已经发了财，负担得起天龙国的生活费用，况且也已打造了深厚的人脉网络。
等你找到最适合的工作，而且你预估自己可能会在那里至少待上5年，那你就可以买间喜欢的房子、对房市保持中立乃是明智之举。创造财富的终极组合则是搬到你喜欢的地区，它能让你赚到最多钱，并投资会升值的房产。毕竟，如果这个地方会吸引你去工作，它也一定会吸引其它人。这是个一举两得的做法，因为当你日后决定搬到其它地方时，不论是要卖掉房子，或是把它租出去，你都会受益。
如果你为了让收入最大化而被困在某个生活成本高昂的沿海城市，不妨考虑到中心地带或2线城市投资房地产，并参考我的BURL房地产投资策略（见第7章），即可获得两全其美的效果。我从2016年开始投资中心地带的房地产，并计划未来数10年里继续这样操作，我将在第9章告诉各位如何做到这一点。
在硅谷真能淘到金
某天我跟美食评论平台Yelp的执行长兼共同创办人杰里米．斯托普尔曼（Jeremy Stoppelman）一起打网球，我趁机请教他成功创业的主要原因是什么，他不假思索地回答我：「搬到旧金山，再加上很多的好运。」
杰里米和我一样出身中产阶级家庭，而且也跟我一样高中和大学都念公立学校。他本可以像其它老同学一样，在家乡维吉尼亚州找份工程师的工作，但是他却决定远赴湾区的@Home Network上班，因为他认为硅谷才会发生重要或有趣的事情。
杰里米最终在X.com找到了一份工程师的工作，该公司后来摇身一变成为贝宝。杰里米在硅谷曾与麦克斯．列夫钦（Max Levchin）、伊隆．马斯克、里德．赫夫曼（Reid Hoffman）、陈士骏（Steve Chen）以及凯斯．拉博伊斯（Keith Rabois）等硅谷传奇人物共事过。列夫钦在2004年提供100万美元的种子资金给Yelp，而Yelp也在8年后成功上市。
在天龙国精打细算过生活
如果你的工作把你带到旧金山或纽约这些生活成本极高的城市，你可能必须为了省钱而做出很多牺牲：当年我除了跟朋友合租套房2年，我还每天工作14个小时，因为这样我就有资格在百老汇大街85号的自助餐厅免费吃晚餐。在填饱肚子后，我还会把一些水果和麦片塞进包包里，当做周末的早餐。
搬到天龙国生活，通常要先熬个二、三年，等到你的收入逐渐增加，才有可能过得舒适一些。以我个人为例，当我熬过第1年后，高盛便将我的第2年金融分析师薪水从5万美元调高到6.5万美元；第3年的金融分析师薪水会加到7.5万美元；第1年的副理（first-year associate）薪水会升到8.5万美元。加上年终奖金后，你就有可能储蓄和投资，关键是要熬过开头几年的拮据生活。
正如我在第1章提过的，如果你们夫妻想在昂贵的天龙国养2个小孩，我想你们家的年收入恐怕要30万至35万美元，才能过上舒适的中产阶级生活。所以如果你是从生活成本较低的城市搬过来，你在找工作时可能需要考虑这个收入目标。现在大型科技公司、银行和企管顾问公司给应届毕业生的起薪通常在15万美元以上，所以当他们打算结婚时，应该能顺利达到年薪30万美元的目标。
对于那些不能或不想加入这类高薪行业的人来说，保持较低的住房成本是非常重要的，特别是在刚搬到新地方的头几年。在你努力累积收入和储蓄的过程中，你可能不得不住在一个较便宜的小区和／或与多个室友合租自有公寓，关键是要能熬到更好的机会出现。
图表8-3是一个年收入40万美元的4口之家的实际家庭收支预算，有些花费的确可以再省一点。虽然这个家庭确实还有点钱可以存入退休金计划、提拨资金到529计划，而且正在累积房子的净值，但他们也没有富裕到可以去法国开游艇喝美酒。
可供参考的同级城市：旧金山、纽约、波士顿、洛杉矶、圣地亚哥、西雅图、华府、迈阿密、丹佛、夏威夷、温哥华、多伦多、香港、东京、伦敦、巴黎、雪梨。
资料来源：理财武士网站
每笔花费都要精打细算，但也不要逼自己成为一名苦行僧，你的开销只要务实即可。
天龙国生活成本高昂的主要原因是这里的薪水高，所以你必须确定拿到一份高薪的工作再搬到天龙国，然后尽可能省吃俭用地过日子，直到你的收入和支出之间的差距越来越大，你能投资的本金就越多。
如果你搬到一个生活成本较低的城市，想要扩大收入和支出之间的差距可能比较困难，因为你的收入上升空间恐怕比较有限。如果你还没找到一份高薪的工作就冒险搬到天龙国，那请你在不得不搬走之前，给自己设定一个3年内必须找到一份工作的时限。长期待在一个昂贵的城市做着低薪的工作，你将很难快速实现财务自由，现实毕竟是残酷的。
为了省钱而移居
综上所述，如果你能住在一个生活成本较便宜的城市，但能赚到跟天龙国一样的高薪，那你还等什么呢？赶快搬过去吧。一般来说，当你拥有7年的工作经验，并取得你的主管的信任之后，说不定就能谈成这样的安排。
地缘套利（geoarbitrage）——搬到一个生活成本较低的地方居住，并赚取高于当地薪资水平的收入——能帮助你在实现财务自由方面取得巨大进展。
由于工作机会在疫情之后变得更加分散，使得地缘套利比以往任何时候更加可行。拜技术和公司文化之赐，现在很多企业都允许员工在家上班。如果你拥有这样的弹性，能以不到一半的生活成本快乐地住在别的城市，赚到跟现在差不多的薪水，你就没必要委屈自己每个月花五千多美元租间小到不行的2房1厅。重点是确保住到更便宜的城市不会牺牲你的幸福。
在移居他乡之前，我强烈建议各位一定要「先试住」——抽空到你心仪的新城市旅居两周，说不定这趟行程会让你发现那里的天气、政治、人民、法律或文化让你感到不舒服。至于我嘛，就算我觉得不虚此行，我还是会第2度实地确认。
我有个朋友，因为想住得离他太太的娘家近一点，于是毅然决然地卖掉他的公司，全家从旧金山搬到美国东岸一个民风保守的小区。我朋友和他太太都是白人，但他们收养的孩子是黑人，移居东岸短短8个月后，他们全家又搬回旧金山，原因是他的孩子经常遭人嘲笑，而且当地的文化跟旧金山差很大，所以他们决定搬回「家」。就这么卖房子、买房子，搞得全家人仰马翻，4个孩子的上下学也很折腾。
所以乡亲们，正式移居他乡之前，一定要先试住一段时间啦。
美国宜居的地方多的是，但亲朋好友最多的地方，说不定就是最适合你定居的好所在。
买房要住一辈子，还是一阵子？
待你决定房子要买在哪里后，接下来就要搞清楚买哪款房。对此问题难得大家有一致的共识：当然是要买能住一辈子的房子啊。但我要提醒各位：虽然很多人买房时打算住一辈子，但最后往往只住了一阵子。
其原因就跟标准普尔500指数一样，房地产的理想持有期间是永久，你持有你的投资越久，它们产生复利效应的时间就越长。
所以我认为累积财富最棒的方法是：买下一间很好的房子，在那里住上几年，然后再租出去。在一般人的正常寿命期间，可以重复这个过程3至5次，以此累积财富与创造被动收入。所以就算你不会在这间房子里住一辈子，你仍应抱着要永远拥有它的目标来买房，因为它能为你创造被动收入。
当你在一间房子里住了5年以上，你不但享用了这间房子，而且很可能你的净资产和房子的净值双双上扬。经过这些年的实际居住体验，既然你喜欢你的房子，相信未来入住的房客应该也会喜欢它，就等着它为你产生被动收入（租金）吧。
要抱持拥有一辈子的心态去买房的另一个理由是：卖房会有经济损失，包括付给房仲的佣金、卖房后要缴的税金，以及其它相关费用，卖房的成本一下子就去掉房价的4％至8％。如果你是在市场低迷时买入、在房市高涨时卖出倒也还好，但这种事是说不准的。假设市场持稳，买房后短短几年内就脱手，让本金增值（principal appreciation）的时间恐怕不够长。
因此买房时最好要有长期居住的打算，但也必须接受最终你有可能会搬家的事实，毕竟计划经常赶不上变化。有时候你正觉得一帆风顺时，就会有些事情发生。
以为会天长地久，却只是曾经拥有
我在2005年28岁时，买下了我以为会住一辈子的家，我完全没料到未来10年里我的生活会变得多么不同。那是一间4房2卫的房子，面积约58坪，我花光了所有积蓄买下它。当时我刚被升为副总裁，心想我的收入应该会不断增加。买这间房子违反了我的30/30/3原则（当时它还没有诞生），所以在2008年的金融危机期间，我为这间房子整天提心吊胆：要是我失业了，很可能必须卖掉房子，损失惨重。
我原以为在接下来的10年里，我们家会增添新人口，但我们的孩子一直没有到来。所以2014年我们在旧金山一个安静的地方买了一间小房子，然后把我们的大房子租了出去，澈底实践BURL原则。根据我的30/30/3买房原则，新房子的房价比我们的预算低了6成。那是一间3房2厅的房子，还有一间海景办公室。这间房子约48坪，位于一个较便宜的小区，我们入住后经济压力顿时减轻大半，感觉真棒！这将是我们夫妻俩住一辈子的新家，我太太正在跟公司谈遣散费，最终在2015年离职。
求子多年未成后，我们已经认定这辈子不会有小孩了，这也没什么不好，因为我们现在都没有正职工作了，想不到3年后，我们的儿子终于来报到了。万岁！但……糟糕。现在回想起来，当时我们应该继续住在面积更大的老房子里，这样才方便家人来帮忙带孩子。但现在它已经租出去了，我也不想再花精神管理它，所以最后我卖掉房子，并将所得资金拿去进行被动投资，让生活简单些。
我们充分利用这间舒适的家，直到两年半后的2019年12月，我们的第2个孩子（是个女儿）来报到。然后在2020年4月，也就是封城后的一个月，我们决定买下一间永远的家，因为我们想要更大的空间。我们看到了一个好对象，于是立刻付诸行动。我们觉得这次肯定没有问题，在孩子成年之前，我们全家应该会一直住在这里，但是以我们之前的纪录，这事可能得打个问号。
除了世事难料，永远的家也很少是永远的，因为我们的财富不断成长，导致我们的欲望发生变化。我确定10年后大多数人将会比现在更有钱，因为我们可是理财武士哪！
如果你目前拥有一间正在付房贷的房子，拜通货膨胀、相对固定的支出，以及你的净资产变多这些因素之赐，日后你会觉得拥有这间房子的成本根本不算什么。所以即使你认为你现在已经拥有了要住一辈子的家，有可能再过10年会想要一些不同的东西。这没什么不好，因为如果我们不利用我们的钱来过上最向往的生活，那么工作、储蓄和投资就没有意义。
买下划算好宅的最佳时机
说了这么多买房的好处跟方法，各位可能想知道什么时候是买到一间好宅的最佳时机。
答案其实很简单，如果你有孩子或计划有孩子，那么买房的最佳时间就是孩子和你们一起住的时候，因为这样房子会被住好住满，所以是最划算的。
等孩子长大了，除非你打算全家人永远住在一起，否则你不太可能想升级到更大的房子，相反地，你可能想换间小一点的房子。当然啦，你也可以花更多钱买间漂亮的滨海豪宅，或是买一间设施完善的高级自有公寓。但是家里人口变少时，你应该不会想住更大的房子，因为那只会令你感到孤独和浪费钱。所以「永远」住在一间房子里的时间顶多是20年。
购买永久住宅的最佳方式
有些人会搬出买房就要住一辈子的借口，买下超过其合理预算的豪宅。他们告诉自己和别人，因为他们打算在这间房子里住几十年，所以多花点钱并不过分。这种情况就像有人为了合理化买豪车的行为，硬拗说他们打算开32万公里以上。但这种说法很快就被打脸，因为数据显示现在美国人持有房屋的平均时间约为10年，[1]你只要看看自己过去的居住历史，就知道永远住在同一个地方的想法是否不切实际。
所以购买永久住房的最佳策略，就是购买在你负担得起的范围内——遵循我的30/30/3买房原则的前2个条件，买房预算最高可达家庭收入的5倍——最棒的那间房子。但千万要注意：用家庭收入的5倍来买房其实是很吃力的。因为我的30/30/3原则主张买房预算不宜超过收入的3倍，只有在房贷利率很低时，才提升到收入的5倍来买房，这情况就跟房贷利率提高2倍至3倍差不多。
在买下你的永久住房后，至少要在里面住上5年（10年更好），因为入住5至10年才足以：
·享受你的房子，并让你的头期款发挥最大效益。入住的头两年会充满兴奋，因为你正在适应住在这里的一切，等你完全安顿下来后，就能尽情参与小区的活动。
·累积下可观的额外资金。你用家庭收入的5倍买房后，你的财务缓冲区或许不是很大，所以你应该会想要重建你的现金储备，以重新获得财务上的安心。我建议在拥房期间，要设法让你的主要住宅价值在全部净资产的占比降到3成以下。希望10年后如果你又想买一间新的永久住宅，你会有够大的财务缓冲。
拥房10年后，你应该就知道这间房子是否真是你「今生的唯一」，如果是的话，那就恭喜你啦！否则再找到一间适合自己的房子搬家，还挺累人的。但是话又说回来，如果你在这段期间内累积了够多的财富，那你想换屋就换吧，毕竟一切的努力就是为了让自己过上最顺心如意的生活。
买在蛋黄区，还是明日之星？
即便你已经想好要落脚在哪个城市，但后续还要搭配更多关键行动，才能发挥最大的财富潜力。从那些相对较不受欢迎或较不知名的小区中「淘宝」，其实是相当高明的发财策略，因为这些小区咸鱼翻身的机率很高。如果你想加速达到财务自由，你就必须压抑只想在蛋黄区买豪宅来自抬身价的欲望。
我们夫妻在2014年搬离位于旧金山北区的房子，并把它租了出去，然后在西边约5公里处买下另一间房子，此举让我们每个月能省下大约4,200美元（5成左右）。省钱还能继续呼吸到相同的新鲜空气，真的很赞！
自2014年以来，我们的住房支出大减5成，被动收入则成长了5成，不但大大提高了我们家的财务安全感，而且还让我们每个月的住房成本骤降到总收入的1成。
如果你想尽早实现财务自由，我建议你的住房支出最好控制在每月总收入的2成以下，如果你是透过收入增加来做到这一点，那就再好不过了（见图表8-4）。
扩大收入与支出的差距是实现财务自由的基本功，而住房往往是我们最大笔的支出之一；所以如果你能在收入快速成长时，努力储蓄和投资，并抑制住房和其它支出的扩增，你就可以更快达成财务自由的目标。
请花点时间看看城市里的其它小区，不要一窝蜂地追随那些最流行、最酷的人喜欢入住的地方。
打从我们搬到人口密度较低的旧金山西区时，心情顿时欢腾起来，因为这里有新的公园和博物馆可供探索、有新的餐馆可供尝鲜，有新的朋友可以认识。
最后，如果你们公司会把搬到别的城市的员工减薪，那么你搬到本城较便宜的区域，不仅可以省钱，还可以继续赚取同样的薪水，可谓是一举两得。
很多人一讲到买房原则，总是抬出：「找到最佳地段」的说法，但问题是黄金地段的价格很高，如果你买不起蛋黄区的房子，那就去你认为将来的需求量会变大，但现在「还未被发现」的「明日之星」地区找房。不过关键是它的沉潜期不宜超过10年，毕竟花20年的时间证明你有眼光未免太长了，到时候你的人生可能完全不一样了。
某个小区是否有繁荣的潜力，判断迹象包括新的餐馆、超市和便利店纷纷开业。假设你家附近开了一间Walgreens（美国最大连锁药局），肯定代表有需求，我敢打赌他们在投入数百万美元建造或翻新这间商店之前，已经做过可行性研究。
显示小区正在崛起的另一个重要指标，则是有企业在小区内或附近建造新的办公室，例如当年苹果公司斥资50亿美元在加州库比蒂诺市建造新园区时，该地区的房价便开始迅速上升。你在买房之前，一定要认真研究有哪些公司可能迁入这一区，这些都是未来可能推升房价的利多。
还有，未来共乘、自驾车以及居家工作的情况将只增不减，市中心势必会因为需求而改变。对于想要追求最大回报的房地产投资者来说，在新兴的小区买房其投报率可能比较高。
找到房子的抢手价
每个城市的房价都有个需求最强劲的甜蜜点，我把它称为抢手价（frenzy zone），因为这个价格范围是最多人买得起的。想用这个价格买到房子很不容易，但如果你幸运抢到了，你的房子就很可能随着城市的整体繁荣而升值，即便在经济下滑时也不会损失太多。
抢手价约莫是当地房价的中位价加减2成，假设某区的房价中位数是50万美元，那么抢手价便介于40万至60万美元之间；如果房价的中位数是180万美元，那么抢手价就介于144万至216万美元之间，以此类推。抢手价至少会随通货膨胀率水涨船高。
如果你负担得起，不妨考虑购买略高于抢手价的房子，也就是比当地房价中位数高出21％至30％的房子，因为在这个价格水平的交易往往没那么抢手，说不定反倒能助你成交。
购买有扩建潜力的房子
除了在前景看好的地区买房，还有另一个相当重要却经常被人忽略的买房原则是：要买有扩建潜力的房屋。换句话说，你买的房子要有足够的土地面积能够向外扩建，能藉此获得更多居住空间。或是买一间能把被浪费的空间转变成可用空间的房子，因为可使用的坪数越多，你的房子就越值钱。
很多人在买房时很容易失心疯，被房子的气派外观所吸引，或是被内部的奢华陈设、漂亮的地板和金碧辉煌的装潢所迷倒。但如果你曾经改造（remodel）过一间房子你就会知道，所有的东西都是可以替换的，而且大多数的房屋改造通常是无法回本的，唯有整间翻新才会看到较好的投资回报。还有一点，改造房屋明明是为了尽可能吸引更多买家接手，但有些人却只顾着展现自己的独特品味。
如果你能在负担得起的最昂贵小区里买到具有扩张潜力的房产，那就是房地产投资获利最大化的甜蜜点。如果你愿意以低于每坪售价的成本，来建造和／或翻新你的房子，将可创造巨大的价值。
扩建自己来，还是买已完工的房子？
如果你还年轻，想透过改造或扩建房子来获得「劳动增值」（sweat equity，指屋主透过劳动对房产进行改良，从而提高房产的价值）是值得的，因为此时你的时薪不会很高，你会有更多时间和耐心来改造房子。但是我曾经做过4次改造，决定到此为止，因为现在的我已经没有那么多时间了，所以我的时间是很值钱的。
如果你打算扩建你的房子以提高其价值，要注意每坪的售价和改造成本之间的差距：差距越大，你的利润就越大。你可以拿大肆扩建后的邻宅跟未经改造的房子做比较，做为改建的先例和参考。
花点时间仔细研究附近区域乃至你们这条街上房子的每坪平均售价，左邻右舍的房价是最值得参考的。把研究所得的每坪实际售价减去每坪的实际建造成本，就是你的改造利润。
虽然蛋黄区「居不易」，但是有一点很棒，那就是它的建造和改造成本，通常不会像它的居住成本那么高。例如一台冰箱在小乡镇和大城市的售价应该差不多，全国各地的木材和钢材价格基本上也大致相同，造成建筑和改造成本波动的最大因素是劳动力成本。
说到房地产开发，比起休斯敦、波特兰或奥兰多等房价较低的城市，在旧金山、华府和纽约市等地区的投资回报反倒多得多。
不过扩建房屋也有其缺点，例如房产价值重新估价后，财产税通常会变高，但因为扩建或改造的成本几乎一定会低于购买的成本，所以你的财产税账单，肯定会比你购买别人整间改造过的房子低些，但要小心别低估了你的改建成本对现金流带来的风险。
房屋扩建策略结合地缘套利（在蛋黄区的周边淘宝），你就能兼顾住在想住的小区，同时使你的房子未来价值最大化的优势。
改造的钱要花在刀口上，为了获得最佳的改造效果，扩大可居住的空间为第一优先，其次是改造厨房和浴室，再其次是改造门窗，还有余裕的话再改造露台和景观。
单户房vs自有公寓vs多户房
决定了买房的时机和地点后，接下来就要决定买哪种房子，这也是会对你的财富产生重大影响的因素之一。
单从数字的角度来看，购买多户房且其中一户自住、其它户出租，应该是房地产投资效率最高且最强的发财方式，但这也得看你是否有这个能耐。
决定要买哪种房的两大关键因素依序为：你能否负担得起，以及你想要的生活方式。如果你打算随时能把房子租出去，那么租金收入就是考虑因素的第3顺位。
想要计算你能否负担得起，请用我的30/30/3购屋原则，至于租金的计算方式我们稍后会讨论，所以现在我们先来看看各种房子的利弊。
想象你在各种房子里的生活
如果你的重点是在未来5至10年内，过上你最向往的生活方式，那么你可能想买间能力范围内坪数最大的房子，这样你就不必因为家中人口增加而换房了。我认为每个人的理想居住坪数为16至22坪，所以一个3口之家的理想住宅面积是50坪至67坪，4口之家则需要67坪至90坪，以此类推。当然啦，这个数字会因人而异。
如果你选择住在天龙国，由于住房成本高，你可能被迫适应较小的自有公寓生活。买房时还会因价格和供应情况，从单户宅（house，仅同一家人入住）、自有公寓（condo，房子的所有权属于屋主，apartment则多半是租的）和多户宅（multiunit，亦称分租自有公寓）中做选择。
房屋的维护和修缮费用也要一并考虑，如果你不想自己动手处理修剪草坪或铲雪之类的麻烦事，你可能比较适合住自有公寓而非透天厝。如果公共区域是由屋主协会（Homeowners’ Association，相当于台湾的管委会）负责维护，那就省事多了。但如果你买的是多户房，那就意味着你需要打理的事务会随户数的多寡而倍增：房客的身分确认、电器用品、厕所、热水器、输电网络等。
如果你打算最终你会搬走并把房子租出去，那么你现在就要先想好未来当房东时，需要投入多少的管理时间和工夫。之所以要想这么远，是因为你的答案会随时间的推移而改变。如果现在的你既没小孩也没其它重责在身，你可能不介意处理出租房屋的各种杂务，但10年后你可能上有老下有小，还养了条狗，每天忙进忙出，你会不会心有余而力不足？虽然买下一栋多户房宅意味着更多的租金收入，但这也意味着你需要花更多工夫来维护你的房产。
与多户房相比，维护单户房或自有公寓的复杂度会低很多，对我这种不聘物业公司代管的小房东来说极具吸引力。当我们越老钱越多时，便只想悠闲度日懒得跟别人打交道。
然后是隐私因素，虽然购买多户宅是最佳的财务决策，但如果你打算一户自住并出租另一户，你要确定自己愿意放弃住单户宅的隐私。
不过在你刚开始踏上财务旅程的初期，购买一个多户宅确实是70/30的最佳决定，因为这样既不浪费空间还能为你挹注更多的收入。当然啦，此时你的财务实力可能还无法让你如愿以偿，但如果你最终买了一间单户房或有多个房间的自有公寓，还是可以把其它房间分租出去，来实现效用最大化。
现在回想起来，我在2005年买下一间单户房而非多户房，只能算是个次优的财务决定，因为在后来的10年里，其它3个房间的利用率很低，因为整间房子只有我跟太太两个人自住。如果当时我们用相同的房价买下一间两户房，且每一户各有两间卧室和一套卫浴，情况就会好很多：我们可以自住其中一户，把另一户租出去，获得的租金可以帮忙支付我们的生活费用。况且日后我们需要更大的居住空间时，可以将自住的那一户也出租，获得更多的被动收入。
现在我就来跟各位分享一些实际的数字，让你们了解为什么买一间多户宅最招财。
早在2014年，我家的单户房每月就可坐收6,000美元的租金，但问题是我们把房子租出去，自己就没地方住了！但如果我们以同样的价格买下一间两户房，我们便可以用3,500美元的价格出租另一户。如果我们后来买了新房子，我们就可以把原本自住的那一户房子以大约4,000美元的价格出租。换句话说，用同样的价格买房，我们从两户房获得的租金收入会比单户房多1,500美元，真的比较划算。
从房东的角度来看，拥有多个小单位出租物业是最有利的；从租房者的角度来看，跟多名室友一起合租整层住宅是最划算的。
所以当你在考虑该买单户宅、自有公寓还是多户宅时，请记住以下这些评估因素：
·单户宅的升值速度通常会比自有公寓快，有时甚至比多户宅快。因为单户宅的价值大部分在土地，所以要寻找拥有大块平地、优美景观、邻近好学校和餐馆、且具有扩建潜力的房子。单户宅的居住空间更大、邻居较少，通常能为住户提供更好的生活质量。但其缺点则包括管理维护工作较多，且租金收入较少。新冠疫情爆发后，购屋者对单户宅的需求达到了历史高点，因为每个人都希望跟其它人有更大的距离。
·自有公寓的购置成本一般较低，但租金收入却比较高。那些买不起单户房或不喜欢花时间维护房子的人，应该考虑买间２房的自有公寓；因为套房和1房1厅的房型，灵活度较差且功能大同小异，所以升值速度不如2房的房型。不过自有公寓的缺点包括要付管理费以及遵守管委会的规定，其中可能会限制你的出租自由、降低出租利润。屋主的产权只含自家而不及于公共设施。在经济低迷时期，自有公寓受到的冲击通常比较大，因为市场上的供应量会变多，而且自有公寓的格局大同小异，很难让买家感受到独特性。
·多户宅通常能提供最多的租金收入，且能满足多种租户类型（个人、夫妇、家庭、多代同堂）的需求。其主要的缺点包括租户可能较常变动，以及房东需要花更多时间和精力管理房产。还有，记得要先查看你们当地的租金管制法令，以旧金山为例，多户宅的租金是有管制的，但单户宅和自有公寓通常不受管制。对于那些有更多精力和时间的人来说，多户宅是个不错的选择。
整体而言，投资房地产需要时间，无法一步登天，关键是当你发现自己可能会在同一个地方居住5年以上时，立刻拥有你的主要住宅。一旦你成功入了门，随着时间的推移，你就有机会靠着累积更多的房地产来改善你的生活状况。
理财武士道
·搬到你能获得最佳工作机会或是最高收入的地方，才是70/30的好决策；如果单以省钱为主要目的而搬到生活成本较低的城市，只能算是30/70决策。你的关注重点应该是你的收入最大化而非省钱。
·用持有一辈子的心态买房。买下一间房，住上5至10年后，把它租出去，然后再买一间房，是很理想的房地产投资策略。在整个职涯期间，买下3至5个单位的出租房来产生被动收入，其实并不难。大家应努力把住房支出控制在每月总收入的2成以下，这样就能拉大收入和支出之间的差距。
·拜居家工作激增之赐，投资新兴小区或蛋白区的房产，已变得更吸引人。
·想要提高生活效率和增加收入，不妨买间多户宅。若想拥有更好的生活质量与更快的房价升值，则可考虑买个单户房，买一间具有扩展潜力的单户房则是最理想的状况。自有公寓由于价格较低，提供了进入房地产市场的最简单方法，但是在经济低迷时期，它们的价值往往下降最多。
·如果你能在一个生活成本高昂的大都会里建立自己的事业，并实现经济独立，日后只要你愿意，搬迁到其它城市皆不成问题。
参考文献
[1] ATTOm Staff, “U.S. Home Seller Profits Dip Slightly in First Quarter of 2021 but Remain Higher Than Year Ago,” ATTOM Data Solutions, April 29, 2021,
