当你拥有主要住所后，虽然已在房地产入了门，但这时你还谈不上是做多房地产，只能算是中立，要等到你开始考虑拥有租赁物业和／或在线房地产，那才算是做多房地产。毕竟如果你只拥有1间自用住宅，除非你把它套现再融资，或是把空房间出租以获得收入，否则你很难把它货币化。所以接下来我要跟大家分享一些方法，让你的房地产投资获得最大的回报。
在所有能够累积财富的资产类别中，我最喜欢的就是房地产，因为它是一种有形资产，而且兼具进可攻退可守的优点。
为什么我说房地产是退可守，因为它在经济下滑时的表现常常胜过其它资产，毕竟衣食住是人们赖以维生的基本需求。拥有1家生产非民生必需品的公司之股票，在熊市中就不吃香了，此时股票会被抛售、债券价格上涨而利率下降（两者呈反向关系），这么一来会有更多资金流向房地产，因为借贷成本降低了。
在2008年至2009年的金融危机期间，虽然我的旧金山出租物业的价格跌了15％，但我的租金收入维持稳定，因为我的房客没有搬家。他们在长达一年半的经济衰退期间继续支付相同的租金。今天我的出租物业不但能持续收租，而且它们的价格还大幅升值了呢。
至于房地产的进可攻特性，则来自于它的租金和房价会在景气大好时双双上涨。只要拥有房地产，你就不会害怕通货膨胀，拜杠杆投资之赐，房地产投资者的现金投报率（cash-on-cash returns，投资者在房产上获得的年度回报，与同年支付的房贷金额之间的关系）相当强健。
最后，当市场弥漫着恐惧和贪婪时，就会证实房地产是种致胜的资产类别，新冠疫情就是展现房地产实力的完美例子：当股价在2020年3月狂泻时，房价依旧稳如泰山。那些未过度进行杠杆操作的房地产投资人完全不恐慌，顶多在自己家度过更多时光，当经济前景一改善，房地产需求便迅速起飞。
当然啦，股票是种100％的被动投资，且历史纪录显示它每年的投报率约有10％。但股票之所以这么不需要维护，正是因为它们是你无法控制的，而是受制于企业管理阶层的决策，以及随机发生的外部变量，但相对来说，你却是你所拥有的房地产的主人。
以适当价格购得的房地产，几乎可说是一桩稳赚不赔的好买卖。如果再加上政府祭出的税收减免或各种激励措施，不做多房地产就太可惜了。房地产创造财富的力量是其它资产难以望其项背的，主要与风险有关。
当某个资产类别被认为风险较低时，其投资回报通常也较低；举个简单的例子：股票与债券，债券较安全但投报率也较低。但讽刺的是，虽然大家普遍认为房地产的风险比股票小，但有时投资人反倒可以从房地产赚到更多钱。
为什么会这样呢？是因为信心，因为房地产投资者相信房地产的价值不会像股票那样在一夜之间消失无踪，所以他们愿意利用杠杆操作来购买价值更高的资产。随着时间的推移，投资房地产的绝对回报（absolute return，绝对回报是资产在指定期间内实现的回报，此一指标着眼于资产（如股票或共同基金）在指定期间内的升值或贬值，以百分比表示之）最终有可能比投资股票或其它风险资产大得多。
房地产比股票更能让普通人致富
回想一下你最近购买的股票、ETF或指数基金，然后拿你购买的金额，跟美国的房价中位数（2022年约为40万美元）[1]做个比较，如果你有房子，则拿去跟你的房价做比较，你会发现两者的购买金额差距颇大。
2019年公布的〈消费者财务调查报告〉显示，[2]该年所有家庭的持股金额中位数为4万美元（2019年的房价中位数则为32.7万美元）。此外数字财富顾问公司Personal Capital的数据显示，[3] 2021年其客户的退休账户余额的中位数为12.3万美元。
换句话说，由于股票余额的中位数比较低，所以一般美国家庭的股票涨幅必须要高很多，才能跟得上房地产的绝对回报。例如2022年的房价中位数上升了10％，亦即成长了大约4万美元，如果股票投资也要达到4万美元的成长，意味着2019年所有家庭的持股金额中位数翻倍，或是Personal Capital客户的退休账户余额中位数增加32％。这虽然不是不可能，但可能性极低。
一般人较愿意花更多钱买房地产，而非购买个股或指数基金，为什么呢？因为房地产是种有形资产，保值性也比较好，你的房子不会像某些股票那样，当获利较预期低了几个百分点，竟然一天内就重挫25％。
房地产不仅能为我们遮风挡雨，产生的收入还能享有税赋优惠，而且房价还会升值，所以即使房地产的平均投报率低于股票，但其绝对回报可能比股票高得多。
如果你对风险资产的投资信心不足，你要么干脆不碰，要么投资额度根本不够多。我遇到很多读者多年来只敢持有现金不敢投资，当然也有一些投资人把全部的资金都押宝在他们最喜欢的飙股。但是对于财力普通且需要养家糊口的一般美国人来说，买间派得上用场的房地产，是种更容易且更安全的财富累积方式。
只要各位遵循我的30/30/3原则买下一间房子，即便它的价值持续下跌，你也不会一直挂心它的贬值，相反地，你会继续享用房子所提供的效用（utility），并不断创造美好的回忆。如果你是把房子出租，那就是房客在享用这间房子，并且支付租金让你撑过房市低迷期，房地产的此一效用有助于投资人承受潜在的损失。但股票就没有这种优点了，持股并不会提供任何的喜悦来弥补股票损失，股票提供的效用为零。
房地产的风险明明比股票低，但讽刺的是，一般人可以从房地产赚到更多钱。正如我在第4章中提过的，此一反常的怪现象一部分要归功于政府对房地产的大力支持；另一部分则要感谢我们自己，有能力为了潜在的财务昌盛，而大胆承担更多经过仔细盘算的风险。
总之，房地产投资的70/30最佳行动，是按照我在第5章介绍的净资产分配架构来投资房地产和股票，两种资产各有优点，它们并非互相排斥的投资标的。
社会弱势群体能靠投资房地产翻身
某天我突然发现我的房客竟然全都是白人，老实说，在媒体大肆报导种族不公正事件，以及反亚裔的仇恨犯罪事件在2020年至2022年间大幅上升之前，我压根没想过我的房客的种族。
身为一个长年住在旧金山的亚裔美国人，我很少遇到种族问题，因为旧金山是个「少数族裔居多」（minority-majority）的城市。但是随着媒体日益关注社会的弊端，我开始更加意识到自己的身分，且更加欣赏把房地产当成保单的做法。
你是否因为某种障碍（disability）而比较难在你感兴趣的领域获得一份工作？你们公司的管理阶层全是跟你不同性别（gender）的人所组成？你因为缺少人脉关系，所以没人替你热情的推荐（warm referral）工作？对于没有家世背景必须靠自己白手起家的人来说，房地产是建立收入和财富一种特别强而有力的方式。
它还可以充当你的避风港（security blank，原指为婴幼儿提供安全感的毯子），在你受到歧视时仍能拥有基本的自信。不必深究结构问题，我敢说如果你是被边缘化群体的一员，你的机会肯定比那些非边缘化群体少得多了。
我可以用一道简单的算术证明我所言非虚，假设你的种族只占全国人口的6％，而你要跟一个其种族占全国人口61％的人进行政治竞争，即使你获得全族人的力挺，而对方只拿下其基本盘的1成，你仍然会输给对方（6.1％＞6％）。
在赢家通吃的社会里，当你意识到情况对自己很不利时，你很容易就会丧失信心而放弃。但是真正的理财武士绝不轻言放弃，他会找到方法来临机应变。
我认为不平等事件的发生，几乎都跟人性脱不了关系，正所谓「人不为己，天诛地灭」，特别是事情牵涉到我们的孩子时。机会和机遇本就是不平等的，所以房地产是个很好的保障。
我的退休投资组合中，总共有3个出租房产，为我提供一部分的被动收入。我当房东的目标是尽量找到最好的房客，在筛选过程中，我会特别关注他的财务状况、工作年资、前一次租屋租了多久、前房东的推荐信，以及房客的性格。
我每个房客的每月总收入都在2.7万至5万美元之间，而且都在大型科技公司、医疗领域或新创企业里有份稳定的工作。他们说不定是理财武士部落格的读者，因为他们全都遵循我的住房支出准则，亦即房租支出不超过家庭收入的20％。但大家绝对想不到：我到任何一个房客的公司就职的机会微乎其微，我凭什么这么说？因为这些公司我都应征过。
2012年初，在我离开金融业之前，我曾向Airbnb、谷歌、Facebook以及苹果等科技公司投了数十份简历，但是全军覆没：他们要么没回复我、要么拒绝我。而且这种戏码不断上演：2013年我申请某个新闻奖学金，虽然与教授们进行了广泛的会谈，最后仍被拒绝了。
2015年我又向几个新创事业育成中心提出申请，其中一家直接拒绝我，另一家则给了我1小时让我说明我的想法，但最后还是拒绝了我，但我明明已经看到有几家公司采用了我的想法并且大获成功。
可恶！我本可以让每个人都发财，包括我自己！但我的想法被拒绝了。我还有好多类似的情况可以继续说下去，但我相信各位应该明白我的意思了。拜这些不断被拒的惨痛经验之赐，让我能够持之以恒地把5成以上的被动收入和在线收入存起来。这些不愉快的经验也是我努力建立租赁物业投资组合的关键原因之一，如果你不曾遭遇过不断被拒的挫折，你就不会屡败屡战、越挫越勇地努力向前。
不过我也要在此声明：我并不认为我之所以会被这么多单位拒绝，纯粹是因为我是个少数族裔，我认为缺乏经验或经验太多，才是我被拒绝的主要原因，但也有可能是因为我没有表现出求职者应有的热情，谁知道呢？我确实没有人脉关系可为我提供热情的推荐。老实说，那些能进入大企业工作、能获得奖学金，以及能被育成中心青睐的人，全都是有着漂亮履历的聪明人，而我从客观上来看就是个普通人，刻苦耐劳是我唯一的过人之处。
你不需要是个天才也有能力正确分析某个房地产投资机会，对于你身上那些可能阻碍你找到工作、或是为你创办的公司筹募资金的个人特质，包括不擅长社交、个性沉闷、缺乏魅力，或是缺乏自信，房地产都能给你保护。
如果你因为某种身心上的障碍——占全球人口的15％[4]——而被排除在就业市场之外，房地产就成了一种特别有利的资产。虽然大多数人可以透过努力来改善自己的技术能力或自信，但是要克服我们无法控制的个人状况则要困难得多。为身心障碍者提供公平的竞争环境是正确的做法，我希望更多企业继续投资于无障碍措施，给身心障碍者一个公平竞争的机会。
被边缘化的弱势族群还面临另一个非常现实的挑战：很多人之所以能出人头地，是因为拥有很强的人脉关系。我的房客全都在知名企业上班，只要你在Facebook这种公司待过，你很容易就能跳槽到谷歌、苹果，而且你的兄弟姐妹和亲朋好友，也会更容易进入这些公司，因为有认识的人推荐，以及所谓的「传承录取」（legacy admissions，拜家中祖先或长辈是名人之赐而被名校或机构录取）。尽管大家都很不满裙带关系，但它一直都存在。
一般普罗大众根本没办法闯入这些地方，且看看薪水最优渥的Facebook（现在的Meta）其各个族裔的员工占比情况，[5]大学应届毕业生一进去的起薪就有18万美元，至于工作经验七、八年的E6级工程师，年薪则超过60万美元。
如果你是西班牙裔或黑人且很想进入Facebook就职，你看了图表9-1后很可能就会打退堂鼓，因为你会觉得会鼓励支持你的人太少了。代表性（representation）很重要，因为它可以让那些代表性不足的人愿意鼓起勇气试一试。
但代表性过高（overrepresentation）也会有影响，你若是亚裔，你看了亚裔员工在Facebook的占比后，可能出现两种截然不同的反应，你要么认为自己被录取的机会应该颇高，但也可能被这些数字吓倒；因为亚裔员工在Facebook和其它大型科技公司的占比过高，会令人觉得竞争太过激烈，自己恐怕进不去。身为占比过高的少数族群里的一分子，你或许会觉得自己属于错误的群体，Facebook可能不会优先考虑你，所以何必浪费时间去应征？
当你反复被机会拒之于门外，或感觉自己被机会拒之于门外时，你只能自己创造机会。并不是所有人都能受惠于蓬勃发展的经济，但投资房地产却是让你能参与其中的一种方式。
即便你无法找到一份好工作，但透过拥有房地产，你仍然可以因为经济成长带来的租金和房价上升而获益。即使你不能加入一个前景看好的准上市公司，房地产仍能从总体经济的新流动性中受惠。身为房地产投资者，你肯定能从难得的发财机会中分得一杯羹。
不断练习预测未来情况会如何发展是很重要的，因为它不仅会影响到你的机会，也可能影响到你的孩子，我曾与机会擦身而过的状况，很有可能会在我的孩子身上重演。但我拥有的房地产投资组合让我很放心，因为我知道无论我的孩子在生活和事业上将面对多少的拒绝，他们都不会挨饿，最起码他们可以当个包租公维生。
你可以自由成长茁壮，不需看人脸色
拥有投资物业是一项不需要特许的业务，而且它能为家庭提供生活保障，所以街上才会有这么多的餐馆、美甲店、洗衣店和各种小店，这些店很多都是那些被边缘化的族群开设的，他们只需懂得一些能跟客人沟通的日常对话就可以开店做买卖了。只要有资金和胆识，你也可以开始做些小生意。
你可以让你的孩子在你的店里洗碗、做饭、打扫卫生、做各种家务。当他们有了收入以后，你就可以帮每个孩子开设一个罗斯个人退休账户，只要你的孩子做事够认真，他的投资能获得稳当的回报，说不定他们年纪轻轻就成为百万富翁了。万一你的孩子在外头谋事不顺利，最不济还可以回家帮忙打理家族事业。
我很喜欢经营理财武士网站，因为我不必听任何人指挥我该做什么、该写什么，我可以只写自己想写的内容。
个人理财是个相当同质化的领域，虽然我无法凭外貌或地位脱颖而出，但我很早就发现到，谷歌等搜寻引擎的算法是相当客观的，因为他们想向使用者展示最好的内容。拜此之赐，虽然我不隶属于某个大平台或大媒体，但我仍能靠着内容的质量进行有效竞争。时至今日，理财武士网站每个月都会有大约100万的有机访问者，他们并不在乎我长得帅不帅，他们只在意我是否能帮助他们解决财务问题。
当系统对你不利时，千万不要认为你的未来将由别人决定，这点非常重要。我们每个人都希望有机会在一个不受操纵的系统中公平竞争，如果你觉得这个系统不公平，你必须找到方法来克服它。
不要指望社会来帮助你，不要依赖政府来拯救你，要专注于你自己能控制的事情，只要你抱持这种心态，我相信你一定能比一般人累积更多财富。
人人都渴望拥有安全感，只要你拥有一份房地产和／或一份小生意，你就可以为自己和孩子取得安全感。
有房斯有财！
大家不妨考虑这样的目标：让家中每个成员都拥有1间房，这么一来他们就不必担心住的问题。如果你在孩子出生时买房，到他们成年时，房贷可能也刚好缴清了。为特定的目标储蓄和投资是个强大的动力。
如果你希望有更多机会参与成年子女的生活，不妨在你家附近购买多处房产来实现此一目标。在一个不断发展的城市中，提供一间负担得起的房子，是个很好的诱因。但我也要提醒大家，你最终还是得放手让孩子选择他们要走的路。好在即使他们不打算过来住你的房子，至少你可以把房子租出去以获得租金收入。
投资实体房地产，还是在线房地产？
无论你是基于什么理由和背景想要投资房地产，但现在的选择堪称是有史以来最多样化的。
我曾在第3章提过，实体房地产和在线房地产（私人电子REITs、公共REITs、房地产ETFs和房地产众筹）是我最喜欢的被动收入投资之一，我们现在就来简单回顾一下当时我曾列举的原因。
投资在线房地产最棒的是，你不必为了究竟该投资这个还是那个而伤脑筋，只要你有资金，你可以同时投资两者，而且你在其中任何一种投资中的资产配置，都可以随时改变。
比方说吧，随着你的财富成长，只要你有时间和精力，你就可以考虑拥有实体房产；如果你懒得再费心管理出租房，你可以把房子卖掉，并把新的流动现金再投资到在线房地产，我在2017年卖掉旧金山的出租屋后就是这样做的。
我把卖房所得的55万美元再投资到一个由18个房产组成的房地产众筹基金、一个名为VNQ的房地产ETF，以及几个公共REITs。房地产众筹基金中的大多数房产绩效都很好，但也有些是零投报，因此多样化很重要，VNQ则一直有2％以上的股息收益。自2017年以来，我的再投资收益不仅提供了100％的被动收入，而且它们的绩效超过了旧金山的房地产。投资在线房地产的优点包括：不必担心出租屋的冰箱坏了、房子漏水、客房迟交租金，以及房客来来去去等问题。
前述这两种投资方式各有其优缺点，我们就来仔细做个比较吧。
投资实体房产胜过投资在线房地产的理由
实体房产应该是你投资组合的核心部分，因为你能享有房价升值、租金收入，以及税赋优惠等优点。不过我认为投资出租物业优于投资在线房地产有个关键的无形理由：那就是家庭保障（family security）。
所有父母都会担心孩子的未来，大学教育的投报率持续下降，全球化造成竞争变得超级激烈，还有新冠疫情这类黑天鹅事件，也在阻止成年子女的人生启航。
继承到一个配股息的投资组合并不会让人特别兴奋，但是一间出租房可以让成年子女学习如何把房子在市场上公开、筛选房客、进行房客的背景调查、谈判租约、协调迁入和迁出事宜、确保所有保险到位、收取租金、维护或改善出租屋。能以市场行情找到优质房客，是一件很有成就感的事。即使你的成年子女找到了满意的职业，如果你从小就教育他们房地产投资的好处，他们在长大后就比较可能会好好维护这些房产，毕竟他们很可能会在你走后继承这些房产。
我儿子3岁的时候，我们决定在住家附近的一间出租屋前种下两棵玉兰树。我告诉他：这些树在生长的头两年需要每周浇水，才能成功扎根，他听完点了点头。此后每周我们俩都会走到出租屋前，给赫比和哈吉浇水，这是他给这两棵树起的名字。我希望从此之后，在树木跟着他一起长大的同时，他将学会关于房地产投资的所有知识，并为了自己的利益和愿望而努力。
对于没有小孩的投资人来说，出租房产能提供你需要的被动收入，让你过上向往的生活。租赁物业提供的收益，通常会高于在线房地产或大多数其它资产类别。再者，因为你购买的出租物业之潜在美元价值较高，所以它的绝对收入和增值金额可能也会高得多。
投资在线房地产的案例
房地产众筹（REC）亦称私人房地产联合组织交易（private real estate syndication deals，房地产联合组织是指一群投资者集资购买个人投资者买不起的大型房产，例如整栋公寓、商办大楼、仓库），现已成为我最喜欢的房地产多元投资方式之一，因为这种投资是100％被动的，你完全不需要管理出租物业，让你既能接触房地产市场，又能过上自由自在的生活。它还让你可以投资全美任何地方的房产，特别是美国的中心地带或南方各州，那些地方的房屋估值较低、净租金收益率（net rental yields）较高。
如果你在房价高昂的沿海城市拥有房地产，房地产众筹则能让你用BURL方法在全美各地做更精准的投资。再者，你可以投资不同类别的房地产，例如办公室、工业区、旅馆和多户宅等。
比方说吧，当疫情来袭时，办公室和旅馆之类的商用房地产会受到冲击，但是仓储设施和多户宅却会蓬勃发展，你可以在CrowdStreet这类平台投资前述这些房地产资产类别。
诚如我在第3章中提过的，投资在线房地产你不必承担房贷，把所有资金全押在某个房产上。以资金规模达数十亿的Fundrise为例，最低投资额只要10美元，换句话说，在线房地产投资跟投资股票一样，可以先从小额做起，然后逐渐加码。
房地产投资的70/30最佳策略，是在你二十多岁和三十多岁时建立你的实体出租物业组合。但你在储蓄头期款的同时，也该投资在线房地产，才能跟上房地产市场的发展。到了四十多岁，就可以开始逐渐转往被动的在线房地产投资，你随时都可以聘请物业经理来代管你的实体出租物业。
理想情况下，你会知道自己有办法应付几间房子的出租工作，当你达到此一上限时，就可以把多余的资金和现金流投资到在线房地产。
美国中心地带的房地产值得投资
如果你想致富，就该关注趋势，只要抓对趋势的走向，剩下的事自然会水到渠成。依我看，下一个赚钱的趋势是透过房地产众筹或私人房地产联合组织交易，在美国的中心地带进行投资。（美国的中心地带包括亚拉巴马州、阿肯色州、伊利诺伊州、印地安那州、爱荷华州、堪萨斯州、肯塔基州、路易斯安那州、密执安州、明尼苏达州、密西西比州、密苏里州、内布拉斯加州、北达科他州、俄亥俄州、俄克拉何马州、南达科他州、田纳西州和威斯康星州。）[6]
如果你无法在中心地带购买实体房地产，可以透过房地产联合交易找到机会。从2022年起，税赋、政治以及弹性的工作环境，都将推升中心地带未来10年的房价。以下是引领趋势的一些动向：
1.由于红州（长期倾向支持共和党的州）的价格较低，有可能出现蓝州（长期倾向支持民主党的州）向红州的净迁移（net migration）。
2.随着美国的老龄化，许多退休者为了让退休金能够用更久，可能会从蓝州迁出。
3.拜技术与更有弹性的在家工作选项之赐，远程工作的趋势将会持续下去并加速。
4.由于人口结构的变化，红州的所得成长可能更高。
5.州税和地方税（SALT）的扣除额上限，伤害了高税率州的高价房产，如果取消此一扣除额上限，那么高税率州的高价房产的业主将受益更多。
6.由于现在投资全美各地房地产的效率更高，资金将自然而然地离开资本化率较低的州，并流向资本化率较高的州。
7.由于房地产众筹投资者越来越多，将导致需求的增加和房价的上涨。
8.更多房地产众筹平台的兴起，将增加资金的供应，使得以前投资不起的对象需求大增，从而推升了这些对象的价格。
9.美国中心地带的外籍新住民人口比例，已从2010年的23.5％上升到2019年的31.1％，[7]而且很可能会继续上升；此一情况将提供更多有利的人口顺风（demographic tailwinds），并带动房地产的需求。
10.中心地带日益成长的多样性，可能会吸引来更多种族群的人，他们觉得生活在同乡的圈子里更舒服。30年后，中心地带看起来会更像沿海各州。关于中心地带多样性的演变，请看布鲁金斯研究所的《中心地带不断变化的面貌：为明日美国多样化的劳动力做好准备》（The Changing Face of the Heartland: Preparing America’s Diverse Workforce for Tomorrow）论文。[8]
11.疫情期间被拒于国门之外的外国房地产投资者，可能会开始涌入美国。
如果你无需费神打理房产就可轻松获得3倍至5倍的租金收益，你还等什么呀？赶紧大力投资吧。
理想情况下，我希望把我的实体出租房产投资分成两半：其中一半投资在我打算居住的旧金山和檀香山，另外一半则投资在中心地带，因为那里的房屋估值较低，租金收益率较高。
投资本地，还是远方的实体房产？
住在高房价地区的人，会特别想投资房价较低但租金收益率较高的地区。但是搭飞机到外地购买实体房产并从远程管理，恐怕没那么容易。
我的建议是，除非当地有你信任的人能代管房产，而且在扣除雇用此人的费用后还有够多的剩余获利，才值得进行这样的投资。物业代管人收取的费用通常是1个月的租金，所以如果11个月的租金仍能提供够多的收入并产生正的现金流，那就没什么问题了，特别是在房价持续上涨的情况下。但如果你找不到一个能够信赖的物业代管人，那么管理出租物业的所有头痛问题——从水管爆裂到吵闹的房客——在你鞭长莫及无法实时处理的情况下，事态可能会被放大。但即使有物业代管人，你的压力感也会吞噬掉任何从盈利中获得的快乐。
此外，在购买非本地的房产时，你需要投入足够多的资金，才能让你投入的时间和麻烦「值回票价」。比方说吧，假设你有100万美元的净资产，每年为你产生15万美元的收入，你打算花20万美元在外州购买1间单户房，它每月只能产生600美元的净租金收入，这显然是在瞎折腾。更明智的做法是透过多元化的房地产投资信托基金、私人电子房地产投资信托基金、房地产ETF或众筹，进行远程房地产投资。由房地产投资信托基金经理和众筹平台为你审查交易，发起人负责管理交易，你落得无事一身轻。最棒的是：你不需要追着房客讨租金、铲雪，也不需要在洗碗机淹没厨房地板时急着找水管工修理。
该投资度假屋吗？
对于大多数人来说，购买度假屋根本是浪费，因为按照你使用该房产的频率换算下来绝对是不敷成本的。能够自由自在地去自己想去的地方旅行，才是最棒的理财作为。度假最令人兴奋的部分就是探索新的风土民情，永远只能去你的度假屋，玩久了终归是会腻的。
在你购买度假屋之前，务必诚实核算你实际使用该房产的频率。度假屋纯粹是种追求生活品味（而非追求投资成长）的奢侈开销。
投资房地产的基本原则：如果你必须依靠租金收入来负担该房产，那么永远不要购买度假屋。因为它的租金收入是不稳定的，会受到很多因素的影响，包括经济衰退和天气状况。即使你遵循我的30/30/3原则，而且也存到房价的1成，但只要你必须依靠租金收入来支付你的房贷，那么旅游淡季没有租金收入便可能危及你的财务状况。
此外，维护度假屋的麻烦程度，使得投资这种房产弊多于利。理想情况下，投资产生的收入越被动越好，维护租期一年的年租房就已经够麻烦了，度假屋很可能每周都要接待新房客，其管理工作等同在做一份兼职。当然啦，你可以雇用1名物业管理人来帮你代劳，但这将削减你的利润，而且旅游淡季没有租金收入的问题依然存在，更遑论持有房屋的相关问题。
我很佩服那些透过Airbnb和VRBO等平台靠短期出租赚取丰厚利润的房东们。但现实情况是，管理这些房产需要投入更多的时间和精力，不然就得花钱请别人代劳，我只能说这个游戏不大适合年长者。从纯粹被动收入的角度来看，度假屋需要高度的管理维护，但投报率却不怎么样。
所以我购买度假屋的原则是：以满足生活方式为优先，其次才是收入。
我是汲取一位前辈的智慧后想出这个原则的，他的投资经验比我多了几十年。我是在2017年2月于加州斯阔溪度假村（Squaw Creek，我在那里拥有1间度假屋，坦白说这并非是最好的财务决定，待会我会说明详情）的某次泡汤聚会中，认识这位投资前辈。他曾在某大型律师事务所担任合伙人，但在5年前退休了。当我问起他打算如何处置他买的那户度假屋时，他的答案是：「就继续享用它呀，我是永远不会卖掉它的，因为这间房产的价值在我的净资产中的占比微不足道，我会把房子留给我的孩子们去享用。」
因为这只是一场泡汤聚会，而非一对一的个人理财咨询，所以我没再过问他的财务状况。但因为这位前辈比我年长20岁，而且子女都成年了，所以我打算学习他的做法，不卖掉我的度假屋，而是留给孩子们继续使用。
我在2001年首次来到斯阔溪（现在已经改名为Palisades Tahoe），当时我就打算以后孩子放假时就带他们来这里玩。在暑假期间，我们可以去健行、滑水、泛舟、划独木舟以及骑越野车。放寒假时，我们可以玩雪橇、堆雪人。太浩湖（Lake Tahoe）就是这样一个百玩不腻的神奇地方。
如果我想陪孩子整个童年都在度假村玩耍的愿望能够实现，那我买这间度假屋就值了，虽然我在经济上遭受了一些损失，那也无关紧要了；毕竟现在房贷已经付清，而且它在我的净资产中只占很小的比例。
正因为梦想有时未必符合我们的财务现实，所以我创造了这个原则——以免我们明明负担不起，却因情感因素而做出非理性的决定。为了避免度假屋变成你的负担，我的原则是度假屋的总价（不是头期款喔）不宜超过净资产的1成。
举例来说，如果你的净资产有300万美元，那么你花在度假屋上的钱不宜超过30万美元。如果你的净资产只有50万美元，那你可能不适合购买度假屋。图表9-2可以做为购买度假屋的入门指南：
其实这个指南是想提醒大家，在你的净资产达到100万美元之前，根本不应该考虑购买度假屋，而且在你的净资产超过500万美元之前，你其实也买不到什么好货色。
如果当时我能参考这份度假屋购买指南，我就不会在2007年买下那间度假屋，不仅能省下一大笔钱，还免去一堆头痛问题。2007年我的净资产大约是220万美元，但我却花了71.5万美元买下这间度假屋（高达净资产的32.5％）。来年全球金融危机爆发，我的净资产跌到大约150万美元，那间度假屋的总价也一口气冲到我净资产的48％，真的很伤脑筋。
任何资产的价值低于净资产的1成，你就会觉得这笔钱微不足道，当房产只占你全部财富的一小部分时，你购买它的理由就会比较偏向于满足你的生活方式而非投资。
即使你有能力购买房产，也要从各种角度来思考其可行性。请各位诚实回答以下这些问题：
1.你会经常使用它吗？
2.你想再多看看其它地方吗？
3.买下这间度假屋会让你的生活更美好吗？
4.你打算永远拥有这间度假屋吗？
在经济低迷时期，度假屋往往是最先受到冲击的房产类型，因为这时候没有人需要它。拥有多处房产的人，也是最先考虑卖掉度假屋，然后才卖掉他们的主要住所。再者，经济不景气时期，愿意花钱度假的人会变少，所以度假屋的租金收入可能也会下降。
正确估价的8个步骤
如果我没教各位如何评估和分析物业，就不该鼓励你们投资实体房地产。自从我在2003年买下生平第1间房子后我学到了很多，所以我想帮助各位避免犯下我当年的错误，并从我学到的教训中获益。
所以在我即将结束关于房地产投资的讨论之前，我要把我的买房绝学教给各位，让大家能够运用这买房8步，逐一确认某个投资物业是否值得你花费宝贵的时间和精力。
当你考虑买间房子时，请回来看看这个快速指南，并计算相关的数字。记住：你的利润必须值得你花费这些宝贵的时间和精力。
在开始计算数字之前，要明白你的投资目的是赚取收入，所以你的核心任务是弄清楚这个房产每年能够产生的真实收入是多少。虽然相关数据很多，但这个物业目前和历年来的收入数字是最重要的。因为判断一项资产是否值得投资，主要是看它目前和未来能产生多少现金流而定。
1. 计算租金的年投报率
根据你在网络上找到的附近地区类似房子的租金，估算它的月租行情，把这个数字乘以12，便可得到它1年的租金收入，然后把此金额除以房价，例如：
月租2,000美元×12=每年2.4万
该房子的年投报率为：
2.4万美元÷50万美元=4.8％
这个简单的算式显示的是用现金买房且没有后续开销时，1年可以获得的租金投报率。
2. 拿租金的年投报率跟无风险利率做比较
无风险利率指的是10年期债券的收益率，它在过去40年间大幅下降，任何投资都必须有个比此一利率更高的风险溢价，否则没必要把你的辛苦钱拿去冒险投资。如果房子一年的租金投报率低于无风险利率，要么努力跟卖方讨价还价，要么放弃。
理想情况下，你的租金投报率至少要是无风险收益率的3倍，因为你还需支付保险、财产税、维修费、营业费用，以及房贷。
3. 计算你的营业净利、资本化率及净利
·营业净利（net operating income, NOI）：营业净利等于出租屋的所有租金收入，减去所有的必要营业费用。请注意营业净利的计算排除了房贷支出、税金和资本支出。计算营业净利主要是为了判断该房子产生租金收入的能力和获利能力（有些投资者可能还会指望拿租金收入付房贷）。计算营业净利有利于对同类或相似的物业进行评比。
·资本化率（cap rate）：把物业的营业净利除以它的资产价值。例如某间开价100万美元的房子，营业净利为4万美元，则其资本化率为4％。然后把此4％的资本化率拿去跟其它的潜在房地产投资机会做比较，资本化率越高，房产对投资者就越有吸引力，反之亦然。
·净利（net profit）：净利等于全部的租金收入，减去经营和拥有此房产的所有费用——包括房贷利息、保险费、管理费、营销费用和财产税。
说到投资时，一切都是相对的。例如旧金山3层楼以下的房产，其资本化率平均为4％，你若能找到一栋资本化率有5％的大楼在求售，这就是个划算的买卖。但这样的数字在德州杰斐逊县就乏人问津了，因为当地的资本化率一向高达9.2％。
4. 计算房产的回本年数
把房价除以它目前的净利。
比方说吧，假设某房产要价50万美元，但每年的净利只有5,000美元，那么这间房子想要回本的年数是500,000÷5,000=100。天啊！这笔交易需要100年才能回本。
除非你相信自己有能力在几年内大幅提高它的租金收入，或是你相信该房产的价格会大涨，你才会买下这样的房产。
假设你相信自己有办法将该房产的年净利从5,000美元提高到2万美元，那么它的回本年数立刻缩短为25年（500,000÷20,000=25）。如果你有办法以50的回本年数将该房产脱手，那它的售价应该会变成100万美元（20,000×50），而你的毛利（gross profit）将高达50万美元。
5. 预测房价和租金
回本年数、资本化率和租金投报率反映的只是某个时间片段的情况，能够准确预测未来才是真正的机会所在。
而最好的方法就是利用DataQuick、Redfin和Zillow这些平台提供的在线图表，来检视某房产过去的情况，并对当地的就业成长做出符合现实的预期。雇主是迁入还是搬离该市？该城是否正在核发更多的建筑许可？如果该市创造的供应高于需求，则预期价格将会疲软，反之亦然。该城市是否有财政困难，并打算提高财产税让业主买单？如果是这样，你的营业净利估算恐怕过于乐观。
了解当地的住房供应是关键。房地产通常会经历繁荣与萧条的周期，因为建商不可能完美掌握买地和盖房的时间。以德州的奥斯汀为例，近年来房价的涨幅高居全美之冠，由于潜在的利润率（profit margin）较高，建商可能会大肆收购土地，但是等到两年后房子盖好时，可能会出现供过于求的情况。
想当个精明的房地产投资者，你一定要搞清楚住房的需求和供应情况。理想情况下，你希望投资那些先前涨幅最小、且即将公开的新成屋数量也最小的城市，并避开那些先前已经大涨一波、且新成屋供应量最多的城市。
6. 试算各种状况
以房子的实价和预估租金为基础，试算现实、乐观和悲观3种情况，如果租金以每年5％的速度连降5年，你的财务状况吃得消吗？
如果30年期固定利率的房贷利率在5年内从3％增加到5％，你撑得下去吗？如果就业成长未如预期，高房贷利率是否会抑制需求？那么你的财产有可能会贬值（至少会停止升值）。不过幸好利率上升通常是因为经济活动增加和预期通膨将升高所导致。
如果本金价值（principal value）下降20％，假设你付了20％的头期款，你的心理能否承受得了房屋净值下降100％？如果你付的头期款低于20％，你的心理能否承受得了继续为净值为负的房子付房贷？
你一定要分别试算房市看跌、现实、看涨的情况，这样你才能做出更务实的财务计划。
7. 留意税金和折旧
拥有出租房产的相关费用——包括房贷利息、保险、维修、广告费和财产税——几乎全都可以列举后从租金收入中扣除（台湾的所得税制是房屋折旧、修膳费、地价税、房屋税、火险费、地震险和该房子的贷款利息，通通可以列举而从租金中扣除），大家可以把拥有出租房想象成拥有一家公司。
折旧（depreciation）是扣除购买和改善出租物业之成本的过程。折旧不是在购买或改善的那一年一次全额扣除，而是将成本分摊在一段时间内（根据修改后的加速成本回收系统是27.5年）扣掉。折旧是种会减少营业净利的非现金支出，既然营业净利减少，你的税金也会减少。
假设你以100万美元买下一间投资房，建筑物的价值为60万美元，土地的价值为40万美元。但你只能对建筑物的价值进行折旧，因此你每年的折旧额，是以建筑物的价值60万美元，除以27.5，等于21,818美元。
