第8章 “投机"别论——黄光裕论资本运作 第8章“投机”别论
——黄光裕论资本运作
我们强调的是天时、地利、人和。首先要有利，另外选择的项目和未来的发展要符合我的需要，在各方面都能起到互助效果。
不抵触投机
我国过去长期处于计划经济体制下，因此“投机”在公众眼中一直就是十恶不赦、理应受到法律严惩的行为。黄光裕虽然也反对投机者的那种“急功近利”的做法，但他对于投机这种行为却有着与众不同的看法。他说：
我并不抵触投机。
投机不是说可以作为经营之道，或者是可以作为事业去做。投机就是说有机会，有时候是环境给你的机会，有时候是你去创造这么一个机会。问题是怎么去创业，这个事业怎么能把它做一辈子，让企业可持续发展，这是个问题。
每个行业不可能天天好也不可能天天不好，你来回跳就是个投机者，因为你没有把它作为自己的事业来做。
对于“投机”的看法，华为董事长任正非与黄光裕可谓是处于两个极端。
1992年，华为的销售收入首次突破1亿元，资金已有较多盈余。1992年前后的深圳，正处于房地产、股票投机热潮中，有很多人一夜暴富，社会上弥漫着一股浮躁、投机取巧的风气。而任正非并没有为利所惑，仍然把1亿投向了一款2000门交换机的研发中，为华为积累技术资本。虽然当时竞争环境非常恶劣，任正非却义无反顾地走上了充满风险的自主研发道路。当时业内流传着这样一句话：去搞研发是找死，不去搞是等死。后来任正非说：“并不是我出淤泥而不染，因为我相信未来的世界不会是一个投机的世界，而是知识的世界。”
一个不抵触投机的黄光裕和一个反对投机的任正非，他们二人有着共同的特点，那就是胸怀大志，对事物有自己独到的见解，决不随波逐流，对未来有着非常清醒的认识，对目标有着执著的追求。
事实上，在市场经济中，“投机”是一个中性词，“投机”的内涵和外延已经扩大。投机就是交易者根据自己的判断，愿意承担一定的市场风险所做出的买卖决定。更为通俗的一个定义是：投机就是投资机会（投资行为中的一种），没有机会就不进场交易，如同打猎，不看见猎物绝不开枪。民众日常购买彩票、股票等利用所获信息根据自有资源所做出的交易选择，都属于投机行为。
在黄光裕看来，投机就是抓住环境所给的机会，也就是要抓住“天时”、“地利”、“人和”的大好机会。
天时、地利、人和都要具备，不具备的话不容易成功。作为一个企业来讲要有一个顺序，先做哪个后做哪个。我觉得最重要的是不要因为自己是投资家，不要因为自己的喜好，或者自己的面子，或者是为了展示自己的才能去做决策。要有风险意识，风险是不能排除的，自身有没有规避风险的能力，（比如说）财力是不是具备，人才是不是具备，政策是不是具备。一个南方的东西非得拿到北方种，南方夏天种的东西非得拿到北方冬天来种，这是不可能的。
对于投资机会，黄光裕会从这样几个方面进行考虑：
我们强调的是天时、地利、人和。首先要有利，另外选择的项目和未来的发展要符合我们的需要，在各方面都能起到互助作用。我们选择某个行业或启动某个项目，不仅仅是因为今天能挣钱，而是各种资源必须跟我们整个产业能搭上，这种效果做出来的话就是1+1>2。
我投资主要考虑这个行业现在怎么样，将来怎么样。公司现在怎么走，它实施以后对公司内部有什么好处，跟我们现在匹配不匹配，回笼的速度跟我们的预期是否相吻合，现在的竞争是不是要花费很大的精力，花进去是不是值得。我们主要考虑的是这些问题。
正如黄光裕所说的“做买卖天天都会遇到各种诱惑”，但黄光裕却在零售业中坚持了下来，并做出了非凡的成绩，其中的一个原因是由他性格中的一个因素——“不贪婪”决定的。另一个原因就是因为在黄光裕的心目中，对于赚钱和做事业，有着很明确的概念。他认为，做生意首先要想清楚是要赚钱，还是干事业。赚钱不一定有事业，但有了事业就一定能赚钱。干事业可能会规划得长远一些，但如果仅想赚钱，是不可能做出大的成绩的。如今，黄光裕的帝国版图主要由两个版块组成，一个是零售，一个是地产。
黄光裕规避投机风险的又一个方法就是树立明确的目标。他认为公司从上到下都要保持这样一种开阔的视野：目标一定要有，但一定不能急功近利。目标也不能太清晰，太清晰的话会左右人的日常行为，就会放弃很多机会。但如果没有目标的话，有机会也看不到。
你不会去捕捉另外一个事情，你没站到那么高，你就看不到那么远。就会变成除目标之外，你从来不琢磨、不研究（其他的事情），（这等于）你把自己封闭了，等于把接触和了解社会的窗口关掉了。
黄光裕就像一匹狼，敏锐地四处捕捉着猎物的气息。他把投资之手伸及多个领域。他解释说：
我们的资本运营方式主要是企业并购，就是拿企业当商品来经营。我们的资本运营是一种长远计划、长远规划，不求立竿见影。因为这种东西不是投机，投机就是看准一个买卖我就挣钱了。
当然，黄光裕也有头脑发热的时候。在网络很火时，他也曾热心投资网络，比如他投资的零售电子商务网站“亿福商网”，曾被人称为后起之秀。由于网络泡沫的破灭，黄光裕也只好放弃在网络的投资。黄光裕对于这次教训显得很坦然：“网络这块虽然我有一套很完整的东西，但时机不到，没有天时、地利、人和……我们只是试了一把。”
“零售+地产”的黄金组合
1990年，中国修改土地法，允许批租国有土地，从而引发房地产热。当时，由于投机性需求已经占到了市场的70％以上，一些房子甚至还停留在设计图纸阶段，就已经被卖了好几道手。影响深远的海南房地产泡沫，就产生于那个年代。泡沫的产生缘自于金融业的混乱和失控。因而，在1993年6月，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。1995年，海南地产泡沫破灭，很多地产商人不得不挥师北上。
海南疯狂的地产泡沫无疑给了黄光裕一定的启示。在改革开放取得一定成果之后，人们对于住房的需求迅速膨胀，国家必定会宏观调控。看到房地产的发展前景，就在海南地产泡沫破灭的时候，零售业起家的黄光裕也开始介入地产业。
后来曾有人问黄光裕，当初他怎么会想到做房地产这个从表面上看起来与零售业毫不相干的行业？黄光裕是这样解释他的理由的：
最重要是两个因素：一是地产是一个可以正面发展的行业，并且它还能够发展得很大，最起码还有二三十年的生命力。二是这个行业的投资和社会资源是和我们企业互补的。我们做地产并不是因为行业好我们才做，而是因为这个行业和我们的零售业非常互补。
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零售业是天天都有流水，天天都有利润，而房地产是一次性投入，一次性获利。
我进军房地产业，主要是为了追求1＋1＞2的效果。如今，我找到了一种感觉，就是同时操作两个行业。
它（房地产资金）的回收取决于你的思路。比如用来租，就变成了零售业，每月有钱进来，但量不会很大；拿来卖，开售的话有相当一部分的资金进来。它应该属于中长期投资，不属于绝对长期投资。在房产投资前期资金相当密集，要具备可卖、可出租（特别是可出租）等使用条件。实际上做房地产很危险吗？也不是，形成良性循环后，就不会出太大问题。
事实证明黄光裕的决策是对的。国家于1997年10月份再次降低存贷款利率，个人的公积金和按揭贷款的利率也有显著下调。在这样的条件下，居民的购房成本显著下降。这一系列的措施有效促进了商品住宅市场的繁荣。1998年中国建设银行发出了中国的第一份个人住房抵押贷款，正式拉开了贷款买房的序幕。商品房按揭政策为我国房地产业的发展开辟了广阔空间，金融方面的支持直接推动房地产业进入了新高潮。
至于国家全面禁止银行资金进入地产业，并不能阻挡黄光裕进入，反而为他减少了竞争对手。由于黄光裕的国美零售事业正在全面发展，因而可以借国美之手获得银行贷款。
至此，零售和房地产成为黄光裕商业王国的两大支柱产业。如“2004胡润零售富豪榜”调查表明：在黄光裕的105亿财富中，90亿元来自零售业，15亿元来自房地产。
为了扩大地产投资，2005年初，黄光裕在鹏润地产的基础上，分别成立了明天地产、国美置业和尊爵地产，并且这三家房地产公司各司其职。与此同时，黄光裕将上市的国美电器的非电器业务全部分离出去，由此可以看出他致力于发展房地产的决心。
产业的“互动、互补、互助”是黄光裕“相融共生”经营理念的核心，而“家电零售+房地产”的组合无疑是体现他这一理念的最佳例子。因为在黄光裕看来，房地产与家电零售之间具有互补性：
零售业短期现金流量大而利润较薄；房地产长期沉淀资金，可一旦启动销售，则可立即获得较高利润。
黄光裕利用地产加零售这对黄金组合兼容互补，即获得了1＋1>2的效果。所以在家电之外，他将地产作为国美发展的第二行业。
家电业资深观察人士刘步尘对国美的这一组合模式进行了深入研究，据他分析，家电连锁是国美电器的发家之本，但随着流通渠道竞争的日趋白热化，如今的家电连锁给黄光裕带来的只是增加现金流，而利润微乎其微。国美电器为了继续发展，必须开展多元化经营，寻找新的突破口。而房地产可带来更多的利润，实现国美电器的二次腾飞。
同时，资金也是零售企业的血液，企业没有了资金，便会很快退出市场。黄光裕在进入家电业的时候，为了更快地回笼资金，缩短资本运作周期，以获得更快的发展，他采取了低价的销售策略，快速消除库存，掌握现金，以现金流为核心来整合业务。但黄光裕依靠零售业获得的利润远不足以支持其疯狂扩张的速度。他又该通过何种方式来获得大量资金呢？黄光裕是这样回答的：
国美电器在全国的布点是需要很多的资金，但目前这对我们来说还不至于造成外界认为的那样严重的压力。目前，主要是两个渠道解决国美摊子铺开带来的资金问题，一个是鹏润集团的资金注入；另一个是，国美的业务也有利润，可以通过滚存的方式作为再投资支撑新的扩张。
这里所说的“鹏润集团的资金注入”其实就是黄光裕在房地产业务上所获得的收益。2001～2002年，黄光裕的房地产业务做出了较大的成绩。其地产净资产回报率分别达到4071%和53%，分别比同行业平均值的613%和670%高出664倍和8倍。这些数据证明，黄光裕选择房地产是对的，而且也获得了成功。
黄光裕这一投资运作的高明之处就在于：虽然房地产有如此高的回报率，但他仍坚持经营国美电器并且还依靠地产填补家电零售方面的损失。同时家电零售业可以从厂家那里获取巨大的现金流，这些现金流正是投资房地产所必需的。黄光裕用地产高额回报的一部分填补家电零售的损失，并辅助其扩张，以此获取更多的现金流投资于房地产。如此循环往复，从而获得了巨额利润。
利用零售和地产之间的互补关系，黄光裕顺利地解决了企业发展所需要的资金问题，不过也有人认为黄光裕占用供应商的资金并用做其他投资。对于此种看法黄光裕反驳道：
这笔巨大的现金就在我这儿，谁也说不清它是谁的，如果不加以利用，岂不是一种机械的经商头脑？
在黄光裕看来，这种利用不像外界想象的那么草率，而是像一家银行，虽然每天有大量的进款和出款，但总有一笔相对的、一定期限内的“沉淀”资金，其他产业利用的，便是这笔“沉淀”资金。黄光裕坦然地说：
应该说企业用钱的地方很多，就像人的生活一样，有时没钱可能是因为忘了带钱带卡，而如果大面积缺钱，那是解决不了的。它只是起到了一种互补作用。一个项目投几十个亿，将零售业当提款机，这是不可能的。
国美在香港上市时，曾有人评价黄光裕的资本运作思路：传统企业生产开发利润率大约在10%～20%，而将实业与资本运作结合，产生的是魔力，利润率可能是100%甚至1000%。
做房地产“投资商”
国美在香港上市以后，鹏润整体的布局是这样的：
一是以零售业为主的国美电器，二是鹏润地产。国美电器有28个分部，分布在41个城市，占全国家电行业份额的4%左右，进入了全国20%左右的城市，目前上市的是其中13个比较成熟分部的65%。还有15个分部在鹏润投资旗下，并没有上市,这是因为你要给投资者最好的东西，当发展还没有进入到稳定的可持续发展阶段，我不应该交给他们。
20世纪末21世纪初，北京房地产正处于高峰时期，随着北京房地产市场的不断成熟和房地产开发的专业化运作，好的项目、好的企业必然在竞争中脱颖而出，才能成为消费者心中的名牌，而这种品牌又会成为项目的竞争优势，从而形成良性循环。一些项目就是发挥了品牌优势，才取得了好的效果，如万泉新新家园、阳春光华。
黄光裕是个老地产了，他的第一个项目在1996年就动工了。黄光裕的国美电器堪称中国家用电器零售业的航母，发展非常迅猛，但他的房地产业务迈的步子却不大。当大家都认为房地产很赚钱的时候，黄光裕却放着大好时机不赚钱。1998~2003年是房地产开发的黄金时代。在那之后，房地产开发成本急剧提高，最容易赚钱的时代已经成为过去。而黄光裕却选择在2005年大举扩张自己的房地产业务。
黄光裕不断强调，他选择进入地产行业，更看重的不是市场环境，而是集团业务结构的调整。他曾这样说道：
我们首先考虑的是企业的持续发展和风险控制问题，利润多少不是最重要的。
我们进军房地产，看中的是互补效应，不是以“房地产很挣钱”作为决策依据，这一点可以说是企业的根本。
黄光裕认为他做房地产和其他人做房地产不同。
从想做房地产和想在这个行业里做成什么样，包括选地、设计的构思和宣传的思路，我们都不一样。我做地产是投资，我希望选择我们房子的人也是投资，我不会当投机者。
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短期的投机不是我的目的，如果是那样我也不会投房地产。我看中的还是长期稳定的发展空间。
在房地产方面，黄光裕想达到一种什么样的规模呢，他在2004年接受采访时说道：
我们的布局是把地产作为我们的第二个行业，真正能够扩张，真正能够成为具有一定规模的企业，作为一个长期发展的规划。至于做到什么程度，很难预料，但是只要有机会，我们就不会放慢速度，会做得很快，还是看国美走出北京以后的发展速度吧！
为了打响品牌，黄光裕把国美的“薄利多销”模式也运用到地产项目上。鹏润家园是黄光裕所做的第一个房地产项目。鹏润家园开盘后，报纸上打出五折六折特价房有奖销售。对此黄光裕说：
那是我们搞的几次促销。一共拿出十几套房进行抽奖。比如卖了100套，所有人来抽签，一等奖一套房打五折，还有六折、七折。在商业上的这种行为，是为了提高知名度、提高影响力，公司适当让些利润出来，这是很正常的。
也许是性格使然，黄光裕对短期内牟取暴利的经营手法不太认同。他的口号就是“用做家电的模式做房地产”。
（到全国各地开发房地产项目）这个计划是逐步实施的，而不会是很快的；不是连锁的经营理念，而是采用量的经营理念。国美“做家电的模式”是以量取胜，追求的是利润额而不是利润率。比如我50台（家电）卖了5万块钱，利润率可能并没有多少，但我追求的是更高的利润额，是市场更多的回报，这是不一样的。
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做一个企业，以赢利为目的需要长远的规划，考虑的事情比较多。国美的地产，相比于电器而言还有个发展周期，地产是我们的支柱行业之一，但它的崛起将晚于电器业。地产将向着更高品质、更大规模发展，造出更多、更物有所值的房子。
对于黄光裕提倡的房地产业要“薄利多销”的理念，国美内部人士也很认同。如鹏润地产CEO童渊说：“每个城市都有其房屋均价，比如北京的均价是5800元，‘国美第一城’的均价正好是这个数字，再加上性价比要高出10%~15%，通过低价战略迅速销售，迅速回笼资金。我们到任何一个城市都要仿照‘国美第一城’的经验，开发均价房，即使该市的均价是2000元。”
“鹏润家园”是黄光裕投入四五年精力打造的第一个大型住宅项目，但中途却两次停售，每次一停七八个月。人们对其中的原因甚为不解，对此黄光裕解释道：
不卖，就是想使小区有更好的形象，使消费者买起来放心。
房地产在做的过程里，要做出一个好品牌，实际上有很多方面需要互动，我们正在充分运用我们的策略和资源。我们不会因为售楼停止而停止工程，因为我们不是靠卖楼的钱来盖楼的，从经营和投资的角度来讲，这一点是非常明确的。我们该盖楼盖楼，该卖楼卖楼，这是两个层面，没有太紧密的联系。
黄光裕的做法的确不同于许多主要依靠银行贷款的房地产开发商，他说：
卖图纸、预售，还没开始动工就开始卖，我们基本上不太用这种方法。我们跟他们的性质还是不太相同。一是我们房子比较好，二是我们不急于回笼资金，三是我们大部分卖的是现房，期房卖得不多，我们对期房有所控制。
鹏润房地产公司下面设有建筑公司、设计部门、销售公司、物业管理公司，还有在房地产公司底下的各种配套企业。黄光裕采取的是一条龙式的开发理念，把每一个环节连起来，他给出的理由是：
我发现房地产分得很细，最起码从大块来讲，分为投资、开发、建设、销售、物业管理，需要很多人充当投资商或开发商或者投资加开发商等角色，这里面就产生了很多断层，有人以为有了钱自己就可以搞房地产，可以当投资商，有人以为懂得跑手续或者怎么办就可以当开发商，但其实他们根本不理解这个行业。古语说，土木不可轻动，他们无法真正理解钱多的问题，它里面非常复杂，假如不懂的话，就会造成价格过高，在市场上卖不动，而工期把握不住就会加长投资期;假如不懂规划，凭想象买这块地，等规划下来，投资多没问题，投资少了，就完了；假如不懂销售，你想当然地说这地方肯定卖得出去，你销售不动，不懂客户的意愿、需求，这些信息反馈不回来，这楼就可能出现设计错误，对房地产企业来说这几种断层都有可能致命……
所以搞房产开发，要有很多很多补救的点，要想到很多很多特殊情况，你再来做。不是说你算好一笔账就行，一笔账是绝对解决不了问题的。这就是说，既要为以后做储备又要不影响你现在的经营。将来你若真是出了问题，你用不了这么多补救的点就能把这个问题解决，你预备的点要绰绰有余，这时候你才安全。
国美从2005年开始大举进攻房地产，一下子推出了四家开发公司：鹏润地产、国美置业、尊爵地产、明天地产。国美同时从事民用住宅的开发和商业地产方面的开发。
鹏润地产作为国美系最老的房地产公司，开发过“鹏润家园”和“鹏润大厦”，目前还拥有北京开阳桥附近总建筑面积15万平方米的大康鞋城。鹏润地产继完成“国美第一城”之后，致力于做北京的高档物业。
2005年2月，国美置业刚成立的时候，黄光裕就曾表示，未来国美置业将对商业地产有所侧重：致力于商业地产、酒店、城市经营开发，且开发项目将大部分自己经营，而非出售。4月18日，北京国美置业以总价805亿元的投资，将北京市2005年南四环最大的招拍挂项目收入囊中。该地块被用做打造亚洲最大的时尚产业品牌汇集和展示交易的高端平台——鹏润国际时尚交易中心。
尊爵地产将面向外埠做土地一级开发，更重要的是发展大规模的均价房产品。明天地产则将致力于在北京发展大众型产品。
在2006年9月25日，北京住总集团将其持有的4001%中关村国有法人股，分别转让给北京鹏泰投资等几家公司。本次股份转让完成后，鹏泰投资持有中关村总股本的2914%，为第一大股东。鹏泰投资实际控制人为国美电器董事长黄光裕，此次入主中关村成功后，他将逐步注入优质地产资产，打造一个地产资本帝国。
关于商业地产，黄光裕有过这样的表述：
我们的企业主要是做地产和零售业，我们做商业项目选地的时候，从地产和商业的角度进行选择。我们认为，中国未来会有一种趋势，即在社区里面出现商业中心，它是一种真正集中型的商业中心。未来商业发展最重要的将不再是位置，这将与国际趋势接轨。我们做商业地产也要具备这种条件。因为这和我们的企业也形成一种互补的形式。
基于这种理念，黄光裕在商业地产上不断开拓。在2007年，黄光裕对外透露，国美集团希望在未来2~3年内，将名下鹏润地产、国美置业、尊爵地产和明天地产等房地产公司重组后打包上市，上市首选地为香港地区。
买壳——寻找更好的融资平台
从1999年开始，国美开始了疯狂的扩张进程，同时其房地产开发事业也开始蓬勃发展起来。随着黄光裕事业的一步步做大，他迫切希望在资本市场有所依靠，获得充足的现金来源，为国美全国扩张的宏图霸业以及打造地产王国的雄心提供有力支持。
现金流是零售企业的命脉，没有了现金流，企业经营就难以为继。在零售业巨大的现金流量中，每家企业货款结算的时间都不相同，一般较大型的企业货款结算周期为30～60天，所以总会有一些“沉淀资金”浮在账面上。而国美进货周期一般是7天左右，货销出去，就可以收进现钱，但它给厂家的却是承兑汇票。因此，国美电器的账面上会存在一笔数目不小的“沉淀资金”，这样一来，大大缓解了它的资金压力。然而这并不能从根本上解决国美的资金问题。
投资专家冀书鹏对此进行了深入分析，并提到了一个专业术语：“deadline”（死亡线）。“在这之前你可能活得像模像样，但生和死到了那一天却马上见分晓，那一天就是结债日。对企业来说，每过一次年关，它就赚一次，因为它的信誉又积累了一次。第二年厂家做计划时，会把你这个渠道作为首选。你可以继续借用别人的现金流进行扩张或另做他用。但在这个过程中，你必须想着如何把别人的钱变成自己的钱，这就叫‘软着陆’。如果你占用别人的钱越来越多，但你却离把别人的钱变成自己钱的机会越来越远，那就会进入恶性循环。迟早会面临‘deadline’这一天。”
黄光裕一直强调零售业和房地产是他的主要业务，但是在2005年以前除了“国美第一城外”，他在房地产上并没有什么大的动静，为什么他会错失掉前几年房地产开发的良机？那是因为当时国美还没有足够的资金来支持房地产开发。看来，国美的“沉淀资金”并没有给黄光裕的房地产业太大的帮助。如何才能进行更好的融资呢？
冀书鹏分析道：“用经营性债务来支撑房地产发展，是属于‘短融长投’，很多企业就是这么倒下的，必须上升到一个比较大的平台来操作。通过借壳上市来融资，再做房地产，股本金是永远性投资，是不包退的，这变成了‘长融短投’了，结构非常稳定。原来是别人的钱，一下子变成了永久性的股本金，你再也不用提心吊胆了，亏了就亏了。最后谁买单？股民！”
对于上市，黄光裕的理由是：
资本运作这件事，我觉得应该分成两块。我们这种做法（上市），是让企业通过资本市场解决未来发展的融资途径和发展空间。我们并不是玩弄资本市场。因为企业做到了今天，它要建立一个更好的平台，只有取得多途径的支持。因为企业做到一定程度后，需要资本市场来支持企业，让企业有更多可发展的空间。
对上市黄光裕做了两手准备，一边密切关注香港股市的动态，一边在内地寻找“壳资源”。2000年，31岁的黄光裕认识了有“金牌壳王”之称的潮汕同乡詹培忠。詹培忠堪称传奇人物，炒股几乎未失过手。他先后做过香港资本市场20多个“壳”生意，并因此赚得巨额财富。
从2000年6月到9月的3个月间，詹培忠得到了一个新的“壳公司”——香港上市公司CapitalAutomationHoldingLimted（京华自动化集团有限公司），股票简称：京华自动化（0493HK）。几经买卖，詹培忠控制了“京华自动化”。此时，黄光裕正试图进入资本市场，二人一拍即合，开始了对“京华自动化”的重组。
“京华自动化”最初的主营业务为计算机辅助系统的设计和生产，具有高科技的概念。但是该公司并没有取得很好的业绩，股价长期处于1毛钱以下，沦为了基本上没有交易量的“仙股”之一，“仙”是香港人对英语“cent”（分）的译音。仙股就是指其价格已经低于1毛，因此只能以“分”作为计价单位的股票。
詹培忠2000年7月以5600万港元取得对“京华自动化”的控制权后，经过多次洗壳，使其成为一个较干净的壳资源。
2000年9月，詹培忠开始先后两次通过BVI（海外分公司）花费7520万港元入股“京华自动化”，后来詹培忠向“0493”增发配售股，使自己成为“京华自动化”第一大股东。
在詹培忠入股“京华自动化”并使其股价达到高位后，它的股价便开始回跌，2000年6月为12元/股，同年9月跌为06元／股，12月则为038元/股。这段时间内“京华自动化”多次以低价配股给黄光裕，从而使黄光裕以较低的成本获得较多的股份。
2000年12月，“京华自动化”以现金加股权的方式向黄光裕名下的BVI公司购买资产。运作完成后，黄光裕成为“京华自动化”的第二大股东；2002年2月，“京华自动化”向黄光裕的BVI公司定向增发135亿新股，每股01元。交易完成后，黄光裕合计持有“京华自动化”856%的股份，终于取代詹培忠，走向前台。
之后，黄光裕将鹏润房地产的一部分资产注入到上市公司。“京华自动化”发布公告正式更名为“中国鹏润”，并在地产、物业等优质资产的带动下开始扭亏。2002年4月10日“京华自动化”宣布作价195亿（现金12亿+代价股）购买由黄光裕本人实际控制的ArtwayDevelopment的全部股权，而Artway拥有黄光裕位于北京朝阳区一处物业权益的392%。黄光裕通过上市公司购买自身控制的内地物业资产，得以将上市公司账面的几乎全部现金12亿元转入自己的账户，顺利解除收购“净壳”支付的大笔现金的资金链压力。加上26日减持套现的7650万港元，一个月内其现金流入约2亿港元。
至此，“京华自动化”已逐步衍变成为一家地产公司，其原有的计算机辅助设计系统（CAD）制造及销售业务遭到剥离。
黄光裕本人在买壳及洗壳过程中的高超技巧，可总结为两点：一方面黄光裕在选壳资源时做到了有的放矢，一改当初那个很坚定的目标：非干净的壳不合作。虽然“京华自动化”的资产和债务情况差强人意，但是它具有很高的上市价值；再者，在洗壳的过程中，黄光裕抛弃公司原来业务，通过配股增持，逐步将他控制下的部分地产业务置入“0493”换取股份，改善“0493”业务的同时加强控股，可谓一石二鸟。另一方面是，黄光裕经过多次重组，拥有了一个优质的壳资源，就等着股市上涨的上市良机。
优质壳资源一般具有如下特性：有很少业务，甚至没有业务，没有复杂的债务关系，具有两个以上股东彼此配合，而且其股价长期低迷。只有这样的公司才更有利于洗壳。“京华自动化”在黄光裕的控制下情况逐渐转好，完全符合借壳上市的条件。
借壳——左手倒右手
黄光裕和詹培忠的合作获得圆满成功。当时所有人都认为黄光裕的资本游戏到此为止，“中国鹏润”就是一个稳定的房地产上市公司了。殊不知，黄光裕正在酝酿一个更大的计划，因为他还没有融到大量现金，只是获得了一个能够不断融资的渠道——上市公司。黄光裕在静观大市，坐等国美电器上市的良机。
黄光裕在此之前曾规划在2005年左右陆续增加几十个超大门店，这样未来两年的开店总成本就会超过4亿元人民币。所以，要实现这一规划，国美的融资规模至少要在4亿以上。当时国内资本市场每况愈下，流动性差，即使国美在国内上市，要达到预期的融资效果也并非易事。所以，借壳中国鹏润便成为黄光裕的最优选择。
最令人叹服的是，中国鹏润收购国美电器并不违反香港联交所于2004年3月31日实施的新修订的《上市规则》中对反收购的规定。规定中指出：注入资产值达到壳公司资产的100%，且收购事项发生后，上市公司控制权发生变动。中国鹏润2003年年报显示，截至2004年3月31日，公司总资产约71亿港元，而注入的国美电器截至2004年3月31日的总资产约319亿元人民币（约合296亿港元），远远超过100%的比例。但在收购国美电器之前，中国鹏润的控制权已掌握在黄光裕手中，而收购后黄光裕的持股量不减反增，不存在壳公司控制权变动的情况，因此并不符合反收购的这种界定。
反收购的另一种界定是：在上市公司控制权发生变化的24个月内，上市公司向取得控制权的人士收购的资产值达到壳公司资产的100%。黄光裕取得中国鹏润（原名“京华自动化”）控制权是在2002年2月，如今已超出24个月的时限，也不符合反收购的这种界定。
以房地产为核心业务的“中国鹏润”将主营业务转为零售业，成功实现了国美电器的重大收购和股本重组。对于中国鹏润的控股股东以及国美电器的控股股东和创始人黄光裕来说，国美在香港上市完全属于集团内部的重组。黄光裕一直强调零售业和房地产是他的左右手，因而人们也称他的这次高明的资本操作为“左手倒右手”。
对于中国鹏润收购国美电器的“左手倒右手”之术，黄光裕表示：
此次收购不仅可以优化中国鹏润的资产，发行新股份及可换股票据将进一步扩大公司的股本基础，同时也是公司进军中国电器及消费电子产品业务的良机。
国美借壳鹏润，可以使国美良好的赢利改变中国鹏润的财务状况，这也成为黄光裕考虑“左手倒右手”的原因之一。由于中国鹏润上市以后，经营业绩一直不很理想。而将经营良好的国美导入“中国鹏润”后，中国鹏润集团业务及收入来源将由原来房地产及金融证券扩展至零售领域。国美的优质资产势必为其获得强劲的赢利能力提供有力的保证。
国美上市的另一个原因由原国美副总裁张志铭做了解释，他说：“国美上市会采用收购或控股的形式，更多的是为了打知名度。目前全国有将近5000万股民，如果代表5000万个家庭，股市至少影响着1亿人的生活，而这1亿人大部分生活在大中城市中，这正是国美未来连锁经营设定的目标顾客。让消费者成为股东，会增加他们的信赖感和依赖感，形成一个健康循环的链条。此外，上市也会使国美这个民营企业在政府心目中的地位得到提高，提高信任度。同时可以使国美本身的管理更透明化、正规化。”
黄光裕曾打算在香港IPO发行新股，但是香港联交所对主板上市企业的要求非常高。例如，要求上市公司的净资产必须超过4亿元人民币，在主板上市市值超过40亿港元等，而2003年，国美的净资产只有3亿元人民币左右，要想在香港发行新股，这对国美来说相当有难度。在香港IPO至少要花九个月的时间，而国美的竞争对手苏宁电器却在2004年4月成功获批，成为国内第一家获得“股票首发权”的家电商，并将在当年夏天登陆A股；上海永乐电器也传出消息计划在2005年实现海外上市。2004年12月11日——中国承诺的对外资零售业全面开放的最后期限，到那时，势力强大的外资巨头将大举进军国内零售市场。
在这些情况下上市，不但可以尽快解决国美的现金流问题，而且能够获得更多的国际融资，为国美零售业及房地产业提供更好的发展平台。考虑到当时香港银行利息达到历史最低点，投资者正寻求资金出路，黄光裕看准此时机，迅速借中国鹏润的壳上市，即外界所说的“左手倒右手”。
对于在国美上市之初，将主营业务从房地产转移到家电和电子消费类产品的零售上的原因，黄光裕是这样解释的：
国际上更在乎房地产的物业经营，我们不适合这么做。零售业是我们的长项，易名也是因为充分考虑到了这一点。现在我们的优势是家电和电子类消费产品的零售，将来的优势也还是零售。上市公司易名对国美电器的扩张和企业的社会化程度提高提供了相当大的帮助，它搭建了一个新的资本平台。
然而，上市公司国美电器（0493HK）一直仅持有A板块65%的权益，黄光裕个人持有剩余35%的权益。这又是为什么？为此黄光裕做出了解释：
2004年6月我们在香港上市时，因为规定外资企业从事零售业务的公司可批准的持股量比例最高只有65%，所以有35％的权益未被列入上市业务。当时全国大约有38个分部，其中有20个分部被放进了上市业务中，北京、天津都在其中，而上海等18个分部未被放进去。
2004年9月28日，国美电器首次在香港公开配售股份，募集资金约12亿港元。
在这项交易完成之后，黄光裕同时解决了三大问题：
一是财富的迅速增加。黄光裕让市值只有两亿的中国鹏润上市公司，通过发行可换股票据，掏出88亿来收购他全资拥有的国美电器65%的股权。国美上市使黄光裕账上财富迅猛飙升近一倍。
二是财富套现。随后在短短的三个月内，黄光裕两次成功配售，共计套现2569亿港元。此后，黄光裕持有国美电器655%的股权，占绝对控制权。
三是解决了困扰国美电器多时的资金问题。虽然国美的运营资金不成问题，但是，国美大规模扩张还需要更多的资金，对于大规模扩张资金越多越好。此次融资成功，解决了国美发展的资金“瓶颈”问题，为国美今后两年的快速扩张提供了充足的资金支持。
在中国经济发展强劲的大背景下，零售业和房地产业都孕育着巨大商机。具备了上市公司的融资功能，黄光裕发展这两项业务更加得心应手。
这一套被称做“左手倒右手”的绝技，从构思到实施都堪称完美。黄光裕却称：
我不是资本市场的专业人士，许多重要的事情有专业机构帮我来做。他们的操作更专业、更规范、更符合法律，而我就是做好现在的买卖，以及从许多意见中选择出正确的。因为我知道自己的知识量很匮乏，每一本书都是知识，但我并没有很多的时间看书。
黄光裕表现得很谦虚。据国美高层透露，黄光裕随时都在关注美国股市行情。而且国美借壳上市也都是由他一人完成的。黄光裕对家电业和房地产市场的研究比较深刻，他还花了至少5年时间钻研了香港资本市场及几乎所有相关的法律。黄光裕对美国的资本市场、石油期货、人民币汇率等几乎一切与资本有关的事物都有所了解。
为了增加上市集团的吸引力，黄光裕还把国美分为上市集团和非上市集团两个部分。其中上市集团主要包括国美内部高利润率且回报稳定的优质资产，主要有：北京国美，天津国美等18家，也就是A板块。而非上市集团则主要是刚刚建立的且营业额不稳定的分店，如上海国美与香港国美，也就是B板块。
2006年，国美在引进华平基金后，黄光裕提出了五年内整体上市的计划，并解释了B板块业务的未来走向：
我们有一块正在积极发展的业务，还未获批能否把其放进国美电器（0493HK）中。希望政策允许后，五年内能分期分次把非上市业务放进国美电器中。
去年我们向商务部提出了申请，希望将35％的权益放入国美电器里。现在该方案正在等待审批。整体上市是为了使网络更统一、业务更清晰。
