在金融危机冲击之下：2009年中国楼市展望
提要：在金融危机的冲击之下，我们应该如何理解2009年的中国楼市呢？由于制造业的投资经营环境恶化，使得大量制造业资金进入楼市，从而造成楼市泡沫。因此，中国房价的决定因素不取决于地区的富裕与否，而取决于制造业资金的流向。由于2007?2008年楼市泡沫使得房地产商有所误判而将大量资源投入楼市。但2008年房价下跌、房屋滞销的结果将造成2009年房地产业陷入全面停顿的危机，从而冲击建材等相关行业，造成大面积的失业。政府在这个时刻要严格规范零首付或20%首付，不能将银行推向火线，否则将带来类似于美国的次贷危机。
? 2008年，楼市突遇转折。
? 中国房地产的真正危机，绝对不是像我们所想的这么简单。
? 开发商面临资金链断裂危险。
? 尤其10月份之后，各地的楼盘都出现了滞销的情况，不但价格跌，而且成交量极少。
? 众多相关行业进入危机。
? 巳经随着地产市场的停滞，而使得非常多的相关行业立刻陷入冬天。
? 如何挽救楼市现有局面？
? 我是希望我们政府要注意，大家不要再把注意力放在房价是否下跌、房价是否上升这个问题上。
? 2009年，楼市将何去何从？
? 最极端的状况，你们有没有想到？从2009年开始，大家都不盖楼房怎么办？
现在是2009年初，我想在这一章当中和各位谈一谈2008年的楼市和2009年楼市的走向。
这个楼市的问题，几乎成为了2008年所有媒体所关注的重心。而政府从原先打压楼市开始，到了2008年的下半年又开始救市。我相信这个原因也在于我们对于整个楼市的误判，而且我不认为政府是唯一误判的，我认为我们开发商误判得更严重。所以我今天就想通过这一章，和各位谈一谈我们这个楼市是怎么回事。
一、高处不胜寒的房价
2008年，对于整个房地产行业来说，是急速转折的一年。当众多开发商还沉浸在2007年“辉煌”的赚钱年代中不能自拔时，房地产市场却在2008年发生了“巨变”。据国家统计局的数据显示：2008年全国商品住宅主要经济指标全面出现放缓或回落的现象。其中商品住宅开发投资减少，新开工面积增长放缓，竣工面积回落，成交量有40%左右的下滑，价格方面也有15%?20%的调整。而这些指标在过往的10年里都曾保持快速增长。可以说主要指标明显下跌，使得2008年成为中国房地产10年快速增长的转折点。
那么在消费信心低迷的2009年，房地产行业还会发生哪些新变化呢？
我还记得我在2007年的时候谈到广东的房价为什么会翻几番。2007年从1月到6月，深圳高档楼盘的房价几乎涨了4倍，我常常以香蜜湖的熙园为例，它每平方米的价格从1万块涨到了4万块。这个毫无道理，你说哪有可能半年之内涨4倍。而且根据很多学者做的研究结果显示，2007年在深圳地区炒楼的资金，大概只有7%是外资，而且7%当中有6%是港澳台的资金，只有1%是真正意义上的外资。那么另外93%呢？都是内资。这些资金是哪里来的？他们炒作楼市的方式是什么？怎么冲击房价？其实这一切都给今天造成了重大的影响。我想请各位读者做一个回忆，就是从2006年开始，我国房价开始蠢蠢欲动，一直到2007年涨到高峰，到2008年像股市一样开始全面下滑。而且各位注意到没有，我国楼市和股市下滑的程度差不多，下滑的方向跟时间也差不多。为什么？因为今天冲击楼市跟股市的来源是一样的。
也就是说，2007年开始，按照我的分析，房价暴涨其真正原因就来自于制造业的资金，也就是说制造业在它所面临的投资经营环境恶化的情况之下，他除了炒股之外，他也去炒楼。那么2006年开始到2007年，为什么制造业所面临的投资经营环境会开始恶化？我在上章曾经提过，原因包括人民币汇率的上升，国际通货膨胀所引发的成本上升，《劳动合同法》的推出以及宏观调控误判等等问题，使得我国制造业所面临的投资经营环境急速恶化。而这个恶化的结果，是使得大量资金从制造业流出，然后冲击楼市。我们注意到了一个现象，从2007年开始，这股资金开始冲击楼市，它是先冲击高档楼盘的，高档楼盘价格被拉高之后，附近中低档楼盘的价格随之水涨船高。因此真正有泡沫的，还是中低档楼盘，而不是高档楼盘。这就是为什么到了2008年之后，房价全面下跌的结果，是中低档楼盘的跌幅反而更凶，原因是什么呢？因为这股资金冲击高价楼盘造成了非常严重的后果。请你想一想，是什么后果？那就是造成几乎全国房地产商对形势的误判。这个错误的判断是非常严重的，结果是社会上大量的有用资源被误导到了房地产市场来了。
而且我最近到各地去演讲的时候，我发现走到二三线城市去看，都能发现那里盖了很多高档楼盘。我在2008年12月到徐州演讲，讲堂旁边的湖边盖了很多的别墅。我问他们卖多少钱，居然需要2 500万?4 000万块买一栋别墅，我在想谁跑到徐州去住这么贵的别墅，这是不可想象的事情。我们这个国家是不是疯了，怎么这个样子？你说这种房价再跌50%，很多人还是买不起，而且就算再跌价我也买不起徐州的别墅。我在想连我都买不起，我就怀疑还有多少人买得起。我们的房价已经到了不可承受的地步了，那么问题是为什么会这样。
二、房价上升带来的错觉
数据显示，截至2008年11月末，全国商品房空置面积达到1.36亿平方米。按照中金公司发布的2009年宏观经济展望研究报告显示，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、厦门、南京、杭州、重庆等15个城市现有的库存商品房，需要约27个月才能消化。而如此大面积的商品房空置，使得开发商手中的资金日益紧张。
另一方面，在金融危机的影响下，置业者逐渐减少大额消费，银行也对开发商持谨慎态度，使得开发商面临更为艰巨的资金压力。那么2009年，开发商会不会面临资金链断裂的危险呢？
? 坏事都是一起来的，就是祸不单行。
? 你们大家不要以为，房地产价格是取决于老百姓是否富裕的。
? 2009年整个房地产市场被冷冻住是最可怕的。
? 持续的结果，会使得我国钢铁、水泥行业全部发生重大危机。
房价居高不下就是由于大量的资源被误导到了房地产市场，而且由于资金是先冲向高档楼盘的，所以高档楼盘的价格拉上去之后，中低档楼盘的价格随之水涨船高。在这种影响之下，非常容易在各地看到高档楼盘如雨后春笋一般地冒出来，而且还在大量地建造。另外，购地成本也不断地上升，使得地方政府的财税收入来源也大幅增加。以2007年、2008年为例，光这一项收入就占到了地方财税收入的30%以上。
可是各位知道这有什么危机吗？请你想一想，其实有个危机我已经看到了，我觉得我们的政府和我们的企业家，还有我们老百姓还没有看到。这个危机就是大量的资源被误导到房地产市场之后，形成楼市泡沫，楼市泡沫本身和股市泡沫一样，都是制造业的回光返照。那么，我再强调一下，回光返照的下一步是什么？第一步一定就是房价大跌，第二步一定就是制造业企业大量倒闭。但是我们的房地产商误判房价上涨这是一种长期的现象，他为什么会误判呢？因为我们很多学者说了，房地产价格之所以上升，原因只有一个，那就是经济发展非常成功了，老百姓更富裕了，因此去炒楼，从而造成楼市泡沫。
另外，房地产商认为，还有几大原因也造成了房价的上升，包括：第一，中国人口不断地增长；第二，可用的土地越来越少；第三，城市化加速进程当中，会使得人们对楼房的需求越来越大，再加上我们改革开放的成功，会使得需求量更大。由于以上几点他们误判了形势。误判这种泡沫现象是一种常态。由于误判房价泡沫成为常态的结果，使得社会大量资源涌入这个行业。其好处是使地方政府的财政收入增长又上了一个台阶，包括卖地，包括地产税。更大的好处是什么呢？带动了相关行业，包括了水泥、钢铁、型材、装修、电梯行业等等。由于盖了大量楼房，因而对这方面的需求上升，所以造成了2007年楼市的一片火爆，比如电梯行业也是一片火爆，到2008年11月份稍稍才有下跌的趋势。可是整个2008年的形势还是很好的，你知道为什么吗？因为这些配套工程，包括电梯等等，都是因为大量盖楼房之后涌人这个行业的。但是，今天中国房地产业的真正危机，绝对不是像我们所想的这么简单，仅仅会发生房价大跌之后老百姓会断供，然后会使得政府税收减少，或者是银行会发生经济危机。我告诉各位这都是可以看到表面现象。
三、楼市泡沫带来的真正危机是什么
从全国的平均水平看，房地产投资占到固定资产投资的25%左右，在有些城市超过50%，对于地方政府而言，房地产投资的下滑和交易量的萎缩，已明显影响到地方政府的土地出让金收入和税收收入，为了缓解房地产市场停滞的局面，中央、部委及地方2008年出台的各项政策和文件已经有上百项，可以说2008年是房地产行业的政策年。从6月份开始，就有地方政府出台政策，鼓励购房者入市买房。到了9月份、10月份，“救市”政策更是层出不穷，从地方到中央都有相应的“救市”政策鼓励消费。放松二套房贷、减少税费、降低贷款利息……据计算这些政策实际上已经直接为购房者减少了20%以上的费用。
另外，2009年元旦，银行开始执行5次降息后的最新利率，购房者的房贷成本的下降幅度将超过10%以上。以50万元20年期商业货款为例，执行新利率以后，购房者每个月可以少还365元货款。
虽然有如此众多的政策出台，却依然没有改变房子滞销的局面，也没有根本改变房价过高的现状。那么房地产的价格，到底是由什么因素决定的呢？
你们有没有想到楼市泡沫会带来的真正危机是什么？那就是2007年、2008年时，当大量资源被误导进入房地产市场之后，使得很多房地产商资金链紧张，而房价大跌的结果是套牢了很多房地产商，更可怕的是什么？那就是制造业企业的大量倒闭，因为企业家的购买力大幅缩水。一个是房价大跌，套牢地产商；第二，真正大宗买家是制造业企业家，由于制造业企业大最倒闭的结果，使得他们的购买力也大幅下降。这两个相互影响的结果使得2008年下半年，尤其10月份之后，各地楼盘的销售都出现滞销的情况，不但房价下跌，而且成交量极少。
这种必然的局面是由于以下两个同样的原因：第一是房地产商资金链过紧；第二是购买力持续衰退。这使得从2009年开始，我国房地产市场的新楼盘开工很少。你想一想，如果从2009年开始，各地都不盖新楼房怎么办？
为什么这么说？因为和房地产相关的所有行业，将由此同时突然地进入到一个前所未有的冬天，包括钢铁、水泥、型材等等，或者是铝合金门窗、电梯等等的。请读者们想一想，这个危机是非常大的。所以在这个时刻，我觉得我们政府，应该要赶快面对问题，如果这个时刻真正来临的话，我们还得通过政府的力量盖更多廉价的经济适用房，盖更多的廉租房，而且必须在好的地段来盖才能吸引社会资源。否则所有这些相关产业将同时面临一个前所未有的冬天。这个冲击太大了，这个由房地产业所造成的对其他行业的冲击，会使得失业率到达一个不可想象的局面。
其实这一切在2008年9月份的时候都已经发生了，当时铁矿石价格一直在涨，第一年涨76%，第二年涨19%，第三年涨95%，所以我们的钢铁行业误判，把这个泡沫现象也误判成为常态，因为他们的想法跟房地产商是一样的，他们认为这种上涨是由于我们改革开放的成功，所以各个地方搞建设的结果，包括建筑，包括房地产，包括高速公路，包括桥梁等等都需要大量的钢材。所以我们国家需要钢材是一个常态。因此他们误认为，这种国际铁矿石价格上涨是一个常态，而误判的结果，从2008年9月份开始已经全部曝露。我还记得9月底的时候去上海宝钢做演讲，我当时把误判的情况跟他们说得很明白。
我说你们宝钢从10月份开始业绩会下滑，他们不太高兴，说好好好，我说真的哦，你们的业绩会开始下滑的，他们又说好好好，但是他们心里可能不太高兴，所以中午请我吃饭的时候，就带我去员工食堂吃了两个包子。到了2008年10月中旬，有一天我在北京首都机场碰到宝钢其中一位领导，那个领导看到我亲热得不得了，看到我就冲过来，吓了我一跳，他说郎教授你太伟大了。我说怎么了怎么了，你不要激动。他说你走了一个月之后，我们宝钢的业绩真就那样下滑了，关了一半的生产线。这是为什么？因为在10月份以后，已经随着整个经济情势的恶化加上房地产市场的停滞，而使得非常多的相关行业立刻陷入了冬天，而且由于误判的结果使得很多钢铁企业在高价时积存了大量钢材而造成严重亏损。
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四、看不懂的房地产价格
2008年11月，国务院出台4万亿人民币拉动内需的10项措施，其中第一项就是加快建设保障性住房的安居工程，加大对廉租住房建设的支持力度。另外，住房和城乡建设部也对外宣布，未来3年将投资9 000亿元做保障性安居工程，其中建设经适房400万套，投资6 000亿元，廉租房200万套，投资2 150亿元。
在一些地方，也出现了一些新形式的保障性住房。在江苏南京，保障房是由政府出资向市场购买商品住宅实现的。而在上海，国资背景的企业收购商品住宅的模式，也成为政府扩大需求的一种方式。在2008年的最后一个月，上海陆家嘴集团、外高桥集团、张江集团等国有企业，纷纷通过商品房市场购买普通商品住宅作为人才公寓，向外来优秀人才提供住宿。
保障性住房的建设无疑是扩大内需的一种途径，那么增加保障性住房的建设是否能改变房地产行业目前面临的停滞局面呢？
2008年10月份，当国际石油价格下跌以后，你会发现，坏事都是一起来了，真是祸不单行。当我们的房地产业开始停滞不前的时候，所有的配套行业同时产生了问题。更严重的就是到了2009年，房地产业持续停滞的结果会使得我国钢铁、水泥、建材、装潢等产业产生重大危机。而且我跟各位读者讲一个新观念，大家不要简单地认为房地产价格是取决于老百姓是否富裕，因为表面上看起来，北京的房价很高，还有上海的房价很高，甚至你们觉得广东的房价很高，你们可能认为说这个区域应该是经济发展最好的区域，因而造成了房价高的现象。而像合肥、徐州等二、三线城市，房价应该低一点。如果你这么想的话，你就大错特错了。我就以浙江为例，浙江够发达了吧。杭州是很好的地方，那里每平米的房价在20 000块左右。温州企业特多，所以它房价特高，每平米也在20 000块左右。因为有大量的制造业资金，尤其是温州制造业十分繁荣，涌入温州的房地产市场去炒楼，所以温州房价高。这两个地方房价高达20 000块一平米左右，这我可以理解。再谈浙江另外一个城市嘉兴，和合肥、徐州相比，离上海最近，而且等到上海建好磁悬浮铁路之后，从嘉兴去上海的时间，大概只有15分钟。这么近的地方，你猜它的房价是多少？和合肥、徐州一样是4 000块一平米。为什么？
另外讲讲我们的苏南，苏南跟苏北的经济发展程度不一样，你说徐州 4 000块一平米可以理解是吧，那讲苏南。苏南最发达的区域，就是常州、无锡、苏州这一线。自古以来，苏州的园林就有很高的声誉，所以有这个概念以后，大量资金会流人苏州房地产市场，所以苏州房价特高，也是10 000?20 000块一平米。那么隔壁的无锡呢，房价是多少？4 000?5 000块一平米。你说有什么道理？都是苏南地区，都是经济发达地区，凭什么苏州和无锡差距这么大？而无锡的房价和苏北差不多，甚至和中西部城市差不多，完全没有道理。
所以，你听我举这两个例子你会突然发现，中国房价的决定因素和老百姓的购买力是无关的，而基本上是根据资金的流向而决定的，这个资金流到哪里，哪里房价就高。这些资金不去的地方房价就不高，比如说嘉兴跟无锡。我常常开玩笑讲，无锡的“无”这个字可能让大家望而却步，所以不想去，觉得无锡什么都没布，感觉不好，所以不去。嘉兴呢，听起来像“假”的兴旺一样，都不是感觉太好的字。所以资金当然不去这两个城市，结果是使这两个城市的房价，就和二、三线城市的房价是一样的。所以真正驱动房价涨或跌的因素，就是这一股到处乱窜的制造业资金。这个制造业资金流到哪里，哪里房价就起来，这是一个最大的危机。也就是说，我们今天房价的走势和整个经济基本面几乎完全不挂钩。这就是2007年跟2008年我从中国楼市得到的最大感触。
另外，我以北京房价的变化来做说明，北京的房地产市场在2008年11月份，搞了个山西团，很多房地产商到山西去拉客户，为什么？因为他们想吸引山西煤老大的资金过来买房子。到2008年年底，北京35%的房子卖给了外地人，其中14%是山西人。可是2008年9月份之后，整个山西省的产值大幅下跌，也是由于我前面讲的国际能源危机，价格大跌的结果，使得山西也遭到重大打击。山西遭到重大打击之后，你会发现，这种资金它的流量就产生了问题。所以各位请注意，房价大跌的结果是套牢了房地产商。以山西为例，整个产值和整个经济萧条使得大家的购买力也急速下跌。而急速下跌的局面，是我们2009年所面临的一个新的危机：这个危机已经不是房价跌不跌的问题了，而是整个房地产市场的停摆，如果整个房地产市场停摆的话，必然会造成大量的失业。
五、中国会发生次资危机吗
2008年12月20日国务院办公厅出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，在文件中首次提出，支持房地产开发企业合理的融资需求，希望以此来缓解开发商资金链紧张的局面。另外，央行政策明确规定自2008年10月27日起，购买住房最低首付款比例调整为20%。这些政策无疑会增加银行等金融体系的压力，那么郎教授对这些政策是怎么看的呢？
? 是国家垫资建造住房，而不是要求银行给予更宽松的信贷。
? 我们推动零首付或者20%首付的结果，就是我们把银行立刻推向火线。
? 使得房地产开发不至于全面崩溃。
2009年楼市的问题已经和2008年不一样了，2008年最大的问题是资金乱窜，造成房价暴涨的现象。2009年整个房地产市场被冷冻住才是最可怕的。这就是我对2009年房地产市场的判断，你说怎么办？
而且有类似问题的国家不止是我们，还有俄罗斯。俄罗斯在2008年年底也碰到同样的危机，俄罗斯政府干了什么事？第一，国家出钱把这些房子买下来，然后租给老百姓，为什么？俄罗斯政府这么说的，“为了使得房地产开发不至于全面崩溃”，这是俄罗斯政府的原话。第二，俄罗斯居民购买住房享受到的税务优惠可以增加1倍，你买房子的钱可以免征个人所得税，上限可以高达10 000美元。从这一点上来说，我觉得我们政府目前对这个危机的重视程度还是不够的，没有想到这个危机来得那么得快。你看俄罗斯，它的房地产市场还没有我们火爆，它们就已经碰到了重大问题，而俄罗斯政府的做法是直接参与。
当然我是说这是俄罗斯的做法，我的意思并不是我们也来做同样的事，而且我们政府也没有这种财力，也不可能垫资建住房。但是，我是希望我们政府要注意，不要再把注意力放在房价是否下跌。房价是否上升这个问题上，我觉得这个问题目前看起来都是小问题，更可怕的是什么？是房地产商资金链紧张的结果，会使得2009年开始的房地产市场整个被冷冻住。而房地产市场被冷冻的结果，再加上制造业企业的持续倒闭，将进一步影响到银行体系下一步的安全。
深圳有很多房地产商用零首付来促销。甚至我们的政府允许20%的首付。促销房地产本身，这一点我表示理解。可是对于这种政策，我也希望通过我的书给我们的房地产商，我们的银行，甚至给我们政府也提出一个新观念吧，那就是零首付也好，20%首付也好，这些都是次级贷款，为什么零首付？因为你没有钱，为什么你只付20%？因为你没有钱。所以就让我想起美国的金融危机是怎么来的。
国际金融危机的真正原因，是因为以华尔街为首的国际金融资本的贪婪无度。过去在美国买房子的人，都是信用卓著的，而且我认为都是具有信托责任的一批人。这些人买了房子，塑造出一个繁荣的美国经济市场：他买了房子之后，比如说他有10 000美元的购房贷款，银行拿到之后，卖出去给证券公司，证券公司把这10 000美元的贷款切成10张债券，每张债券的面值是1 000美元，债券再卖掉。通过这种方法，把债券卖给投资人，然后银行拿10 000美元回来，再借钱给你买房子。所以整个美国的金融链条是不会出问题的，因为这个人他的信用是卓越的，同时具有信托责任。什么叫做购房者的信托责任？那就是你如果还不起的话，你千万别借。在美国，过去这是没有问题的，购房者有信托责任，同时信用也好，他向银行借钱买房子，买完之后，银行把这个债券卖给投资人。然后银行把投资人的钱拿回来，弥补资金的减少，然后拿同样的钱借给第二个人去买房子。
次级贷款的真正问题就是国际金融资本及其马前卒找了一批信用不好的人，同时也缺乏信托责任的人来买房子。什么叫缺乏信托责任？那就是他明明知道自己还不起钱，他还借钱买房子。所以通过当时很多造假的行为，让这些人合法地取得贷款。到最后的结果是次贷危机爆发，次级贷款债券有多少钱？1万多亿美元，而这1万多亿美元竞然造成如此恐怖的金融危机，你可以想想这个冲击有多大。所以在我们的房地产市场全面停滞状态的情况之下，如果我们推动零首付或者是20%首付的结果，就是立刻把银行推向火线，这很可能就造成另一场中国的次贷危机灾难的开始。
如果在中国也爆发次贷危机的话，那就冲击太大了，我都不敢想象了。所以我建议政府，在这个时刻，要从自己口袋里拿钱出来帮助房地产商，从自己口袋拿钱出来帮助购房者，而不要通过银行的运作，否则银行会立刻被卷入金融危机当中去，会产生我们中国自己的金融危机，我给你举个例子。当美国发生金融危机的时刻，比如说花旗银行，由于购买了很多这种次级贷款债券，大概买了3 060亿美元，其中200亿美元亏损了，花旗银行亏损了美国政府怎么救？难道找别的银行去帮助它吗？不是的，而是从口袋里面直接拿出200亿美元帮助花旗银行，美国政府说这个钱给你，兄弟扛住，千万别倒闭。它这么做有什么目的？这个目的就是绕开金融机构，不要让金融机构负担更多的风险，而由政府直接拿钱来帮助这些银行，包括花旗银行。而这就是为什么我在这个时刻，提出俄罗斯的国家垫资建造住房的政策，而不是要求银行给予更宽松的贷款。因为银行给予更宽松贷款的结果，会使得银行更快地被卷入危机中，爆发中国的次贷危机。
我对于我们的房地产市场，是非常担忧的。我担忧的问题，和我们一般媒体担忧的不一样，和政府担忧的也不一样，我把大家的担忧做一个总结，那就是房价持续下跌可能会造成断供的现象。而且制造业企业大量倒闭，工人失业，可能还不起房贷也有断供的现象，从而影响到经济发展。我所担心的是什么？我所担心的是从2009年开始整个房地产市场被冷冻住了。讲个最极端状况，那就是不再建造新的楼盘了，这样做的结果会广泛地影响到相关行业，包括钢铁、水泥、型材等等，而这会造成大量的失业。政府在这个时刻，我认为应该直接拿钱来帮助老百姓，我呼吁政府不要允许20%的首付，同时更不允许零首付。因为20%以下的首付很明显会造成中国未来的次资危机，这一点是我们一定要防范的。
六、业内人士怎么看
我相信很多读者都读懂了我本章节的讨论，因此下一个问题肯定想问我2009年到底该不该买房？我不是中介，我从来不告诉读者应不应该买房，那是你们自己的决定，我只是告诉读者决定房价的基本面是什么。在这个基础之上，我邀请了一些业内人士，请他们谈谈该不该买房，读者听完他们的发言之后，再想一想我的观点，我相信你们可以做出一个比较成熟的决定。
? 全球金融危机，对我国房地产市场有多大的影响。
目前房地产商的内心是值恐不安的。
? 政府出手救市能否挽回购房者的信心。
如果这个消费信心一直在走低，那么这个问题就比较严重
? 在今天的环境下是否到了买房的时机？
到底这个时侯我们要不要买房？
? 现在都应该是一个很好的时机。
谁也不能清晰地预测房价的底部在那里？
2008年下半年，在网上闹得沸沸扬扬的万科降价事件发生之后，引起了很多争论。读者相当关切类似的降价事件在2009年会不会重演呢？在这个时候我们究竟要不要买房。
［背景］：2008年9月，对于房地产的知名企业万科来说，是个难熬的月份，由于他们推出了一系列的打折促销活动。引起了老业主的不满，个别情绪激动的业主，甚至沖进售楼处要求退房。退房之争引发了社会的广泛关注。房子该不该退激起了大家的热议，虽然万科退房事件，已经过去了一段时间，暂时以万科坚决不退房而告一段落。但是表面看似平静的万科公司内部已经是暗潮汹涌，各地房地产开发商更是四面楚歌。那么，回首这次退房亊件，在全球金融危机的大环境下，我们该不该买房呢？
古方龙（新华社中国名牌杂志社副社长）：我觉得万科的这个降价是很正常的一个企业行为，市场中的企业必须以生存下去作为首要任务。我们学的经济规律告诉我们，房地产只是一个社会经济繁荣的一种展现，当整个经济基础开始动摇时，房地产它是怎么拉也拉不起来的，它只能是一路往下掉。
蔡鸿岩（《楼市传媒》董事长）：我们从万科自身的一贯发展历程来看，我不认为万科降价事件是一个真正为了企业的利益的正常经营行为。万科对房地产行业的市场占有率一直是抱有野心的。它的这种降价行为，我们从其企业自身理念去分析，是自相矛盾的。万科这个品牌怎么来的，是靠人性化的物业管理起家创出来的万科品牌。物业管理是什么，是做服务，是以客户服务为核心，制造出的一个品牌，而现在它带头降价，而且是在全国五六个城市接二连三地降价。我们认为对一个有良好企业文化、企业理念，尊重客户的、负责任的企业来说，出现了这种情况，哪怕出现了一次也是不应该的，何况是接二连三地出现。
何红光（中化分时度假机构总裁）：实际上，房地产市场也是市场经济，刚才咱们前面很多嘉宾也讲了，当这个市场出现了转折的时候，王石也在媒体上提出来拐点的观点。实际上，他作为中国最大的房地产公司的领导人，我们过去有一句话叫做“春江水暖鸭先知”，他的信息量可能是最大的，包括对政策的研究，那么在这种情况下，作为万科这个全国最大的房地产公司的领导人，在前面房地产高涨的时候它有可能囤积了很多土地，那么按照政策它又必须在一定时期内把土地开发完，这对它又是一个压力，作为全国标志性房地产企业，并不是说它要带头降价，而是它顺应市场的规律。
郑荣霞（泽地萃投资担保有限公司总裁）：作为我个人来讲，我比较赞成老蔡的看法。虽然我们开发的楼盘相对来说比较小一些，可是作为我来说，我觉得也不会因为现在的市场环境不好，就会大幅下调房价。因为每个房地产商他在定价的时候，对楼盘有一个定位，他不会说因为今天市场不好了我就马上降价。毕竟在楼盘开发之初有个市场评估，并且已经做了很多的市场调查、市场评估跟成本核算，既然如此，就不要轻易地因为市场波动就把价钱降下来，短期内这么做是不合适的。
不管万科降价究竟是为了抢占市场，或者是无奈之举，但至少让我们感受到这个房价是有泡沫的。它最早的价位大概是在1平方米13 000元，后来降到均价1平方米10 800元，1平方米降2 000多元。这就是为什么所有业主反应那么强烈，一套房子可能要省掉10万?20万的样子，所以对老百姓来讲这不是一个小数目。而且我们也感受到了，因为万科降价带来了很多的骚乱，很多想买房的人在这个时候不敢买房了，很多房地产商的成交量在缩水。
郎咸平：这里有一个很重要的问题叫做定价权，如何定价的思维是特别重要，我们不要把它看得太神奇。目前在我们中国，就是这么个环境，就是这么个水平，我给各位讲，我们目前的房地产商他内心是惶恐不安的。为什么惶恐不安，道理很简单。第一，他的成本是刚性成本，比如说他的购地成本、建房成本，还有其他刚性成本支出，再加上资金一积压的话，那个利息支出都是不得了的。刚性成本之下他的需求是什么，我们设身处地为他着想一下。大家购买房子主要的原因，不是说经济发展很好了，也不是老百姓每年的收入都增加50%更富裕了，所以拿出一半钱去买房子。如果是这种正常的购物行为的话，相对而言，有多少资金流入楼市是比较容易预测的，因为你可以根据这个地区的经济发展来预测，房地产商可以根据需求，再慢慢来建房子，这都很好预测的。可是目前就不是这种情况，这个资金来源它是搞不清楚的，有多少资金流入流出都无法预测的。比如北京有个很有名的高档楼盘叫星河湾，它的第三期我也去看了。看完了，我就知道我买不起，我只是去看。售楼小姐告诉我说售价是40 000元一平方米，其中装修是10 000元一平米，我还兴致挺高地去看他们的装修。哇，那个装修富丽堂皇，感觉就像进了夜总会一样。你说我们到底有多少人，会因为住夜总会而每平米多出10 000元，我感到不理解。所以，现在楼市的资金来源就是很奇怪，就不是正常资金。所以说，房地产商一旦开发高档楼盘的时候，他就会根据市场状况做调整。因此要做差异化调整、差异化定价，这是他们的应对之策。但是这样一来，带给中低档楼盘的压力就非常大，包括政府推出的很多经济适用房、廉租房，而且很多地方的房价确实在下跌，那怎么办呢？所以中低档楼盘的价格，会出现万科现象，你可以理解的。因为在这种环境之下，他选择这种方法，就像有些人所说的，2009年的经济形式更恶劣怎么办呢？更多人买不起房怎么办呢？所以它会突然做出些定价权改变的决定，那么这些就是房地产商在惶恐不安的情况之下做的一个决定，我认为就是一个定价权的决定，其实没大家想的那么复杂。
七、香港房地产业集体过冬
琢磨不透的市场让万科难以定价，这家成立于1984年曾连续保持14年利润增长的房地产公司，感到了前所未有的压力。根据北京市统计局2008年10月24号的统计数据显示，2008年前三季度，北京市四环以内的住房均价同比每平方米下降235元，购房者观望心态占据主流，如果房地产市场持续低迷，如万科这样的房地产企业，应该如何调整策略？假如退房潮愈演愈烈，对我国经济又会造成怎样的影响？亚洲金融危机发生时，香港的房地产业又是如何过冬的呢？
万科是经历过几次大风大浪的企业，包括第一次宏观调控等等，它受过冲击，曾经被踢出局，因此它的危机意识比较强，换句话汫，它的风险管理意识比较强。我想给各位举例香港的“四大天王”。王石他每次演讲的时候都不忘提起，既然王石喜欢讲，我就把新鸿基拿出来谈。
李嘉诚的和记黄埔、长江实业，郑裕彤的新世界，郭炳湘的新鸿基，李兆基的恒基地产，叫“四大天王”，四大天王的风险管理意识之强是各位不可想象的。
我以资本负债比例为例，就是负债除以资本（净资产），我们内地上市公司的资本负债比例是100%?300%，各位猜一下像李嘉诚、郑裕彤、李兆基，还有郭炳湘他们的公司的资本负债比例是多少？这些人不会借不到钱吧，他们的公司规模又大那么多，比万科大很多，香港法制系统又健全，信用体系又好，他们不会借不到钱吧。各位猜一下，这些人的资本负债比例是多少？我们内地上市公司是100%?300%，四大天王借钱是绝对没有问题的，但是他们只有20%。为什么只有20%？因为这些人都很明白，知道怎样才是一名最好的企业家一个重视风险管理的企业家才是最好的企业家。
不是说你在顺境的时候能赚多少钱，而是你碰到逆境的时候能够不倒闭，那才是真正的水平。所以有人私下问他们，包括他们做演讲的时候，问他们，你这一生成功的哲学是什么？我相信你会听到一句很奇怪的话，他们说“我们这一生成功的哲学就是保守”。当然他们的做法更成熟，还有几十年经验，他们的做法，包括跟客户之间的交流，会有非常平稳的过渡，也不可能说马上降价，像万科这么干的。他们非常有技巧，因为他们有经验，可是成功真正的本质灵魂是他们做事非常非常保守，所以这一点万科跟他们有一点类似。只是万科这个做事方式，我不知道为什么，总是选择悲壮的道路，发生任何事情，他们都选择最悲壮的方式来表达自己，我不理解这家公司的风格。
八、拐点论的争议
［背景］：2007年下半年，王石提出的拐点论引起大家的争议，如今金融危机的影响逐步在蔓延，我国的房地产市场也出现了萎靡的态势。近一段时间，国家出台了多项政策剌激房地产经济：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下住房的契税的税率下调到1%，个人销售或购买住房暂免征印花税和土地增值税，最低首付调至20%。这一系列政策的推出，都是为了鼓励消费，那么，在这样的环境下，今天是不是买房的好时机呢？
? 特别是战胜这么多房地产商去抄到底，我觉得，可能难度比较大。
? 真正有泡沫的房地产，反而多是中低挡楼盘。
? 温州的房价是20000块一平米，嘉兴只有4 000块一平米，你怎么做解释？
? 前段时间也有报道，有几位开发商去养猪了。
蔡鸿岩：对于买房人来说，你如果现实有需求，那么任何时候都应该早买。从整个市场来说，在现在这个阶段，我认为在北京买房，从现实居住需求和投资来说，现在都应该是个很好的时机，我知道现在有很多的机构和投资者都在寻找有投资价值的房源，在抄底，这些投资机构和投资者实际上就在传递着一个信号，他们的行为一定是代表着对市场的判断。
陆新之（资深媒体人、商业观察家）：当年马云是这么形容他老婆的，也就当时他的合伙人，他有两个名词，一开始跟他创业的时候他就把他老婆叫做生产资料，后来生意做大了，把他老婆放回家去管小孩，又把他老婆定义为生活资料。大家买房也有两个不同的范畴，大家是把它当作一个投资品，那么房子就是生产资料，还是仅仅当作你居住的生活资料，这两者是不一样的。试想如果你在北京也好，在上海也好，你本身要在这里工作，要在这里生活，那你的第一套住房肯定就属于生活资料的范畴，你住都住不上，或者可能你自己住在比较差的环境，这时你再去做一个投资就没有太大的价值。从这个角度上来讲，你要看你自己的支付能力，你肯定要在你的支付能力能够承受的情况下去买。因为无论楼市也好股市也好，你基本很难清晰地预测它的底部在哪里，你只能从你自己个人的角度去考虑，就是说，谁都想买得聪明，买到最便宜的那一套，但是大家从历史上看，似乎这个点位对大多数人是不可能完成的任务。所以我建议，大家要比较理性地看待自己，我相信大家也有正常的理性判断，你很难在社会上战胜所有别的人，特别是战胜这么多房地产商，去抄到底，我觉得可能难度比较大。
［背景］：但是对于我们老百姓来说，我觉得不管是投资买房也好，还是我们居住买房也好，我们都期待在进入楼市的时候，价钱是更低的，泡沫是更小的，我们投入成本是更少的，然后我们得到的会更多的，或者说我们买的房的性价比会更高一些。
蔡鸿岩：还有一个现象，我们在前年底的时候，做过一个关于星河湾入住率的一个调查。当时调查了星河湾一期入住的500多名业主，包括一些非常著名的演艺界人士我们都发了问卷调查，我们直接访问了12名业主，我们得出的数据是，在这些被调查的住户当中，其中有超过50%的人，在星河湾的房子平时他是很少住的，他是偶尔来一次北京才到这个地方去居住。因此，我们把这类客户人群叫储蓄型的投资客群，而在北京，现在真正影响北京整个房地产市场的就是这些投资客主导的客群。在2008年年底之前，全中国城市房价大幅度上涨，总体来说，有90%以上的城市房价上涨都是由于该城市所辐射的这个区域的投资客群在这个城市买房，而推动这个城市的需求和推动城市房价上涨。而辐射力越弱的城市，它的房价上涨越慢，比如说重庆是最典型的，而北京、上海的辐射性是最强的，所以它的房价上涨幅度是最快的。包括深圳，它带来的投资客是辐射全国的，深圳本身是最近二三十年发展起来的一个移民型城市，所以有一些包括香港投资客在内的投资客群在主导这个城市的发展，所以我们的调控方向，自去年以来在这些方面有了一些转变。
郎咸平：刚刚老蔡提的这个问题非常重要，我觉得我们最近对楼市不管宏观调控也好，或者执行其他政策也好，都没有把握这个重点，我想解释一下为什么一些楼盘的价格仍很坚挺，但是另外一些就已经下跌了。我把我这个理论背景做一下说明。为什么会产生老蔡所谓的现象，从2006年开始到2007年，尤其2007年，广州地区尤其是深圳地区，它的房价一翻翻几番，很不正常，那你们认为是什么原因，比如说股价也是一样，2007年拉到了6 000多点，而2008年是很凄惨的，为什么2007年发生这么多泡沫现象？
过去的10年间，中国房地产行业经历了高增长阶段，各地房价都有不同程度的增长，房地产企业的利润也是逐年增加，尤其是2007年上半年，房子的涨价声此起彼伏，地王之争愈演愈烈，那么，房地产市场为什么会出现如此多的泡沫？今天房价的回调难道只是受到美国金融危机的影响吗？这背后还有怎样神秘莫测的关系？
