岂止是有信心，如果到海拔7400米的突击营地感觉好的话，我还准备无氧冲击顶峰！
海拔8000米被视为人类的生命禁区，地球上8000米以上的山峰有14座，全集中在亚洲的喜马拉雅山脉和昆仑山脉。一般在海拔7500米以上，攀登者就要配备吸氧设备。20世纪80年代，国际登山顶尖高手挑战生命极限，开了无氧攀登8000米以上高峰先河。到目前，具备这种能力的登山者还是少数。队伍里，几位年轻藏族向导具备无氧登顶能力。这次，我为什么不试试？
第二天，太阳躲在了云层后面。云层加厚，白蒙蒙一片，能见度低了下来，温度骤降，飘起雪花……
阿旺放下沉重的背囊，取出保温壶，倒一小杯热水，递过来：“王总，来！”我摆摆手，没有停步，沿着雪道前行。一般来说，高海拔攀登途中，两个小时左右要休息10分钟左右，补充些食品饮料，松弛一下肌肉或吸支烟，然后再行进。我的登山节奏是：连续行走8~9个小时，中途不停下来休息。换句话说，行走中通过节奏和呼吸的调整来达到休息的目的，但中途不补充水分、食品。这样做的好处在于节奏感好，如果休息、起身、再次行走，要有15分钟适应期才能走出节奏；其次，节约用水，不仅可以减少水的负重，也可以减少小便次数。在高海拔地区，多余动作要减到最少。
到达海拔7550米的突击营地。营地的雪很厚，帐篷1/3位置被雪盖住。
天完全黑了下来。对讲机通知：王静还需一个小时。
王静是队里唯一的女性，很顽强，但经验不足，攀登速度慢。每天她都采取“慢鸟先飞”策略，提前一个小时出发。在1号、2号营地她都是最后一个到达的，但到达时间和其他队员相差不多。今天，已经两个小时过去了，还需要一个小时才能抵达，说明体力已经透支了。明天呢？
临睡前，阿旺给我送来氧气瓶和氧气面罩。我没有吸氧，不到9点就钻进睡袋休息了。帐篷外风雪呼啸。
两点，风雪丝毫没有减弱。阿旺招呼起床。穿戴完毕，打开头灯，一溜排开，向顶峰进发。我没有戴氧气面罩，仍做好无氧登顶的准备。
新雪增加了40厘米的厚度，又遮盖了路线。
深一脚浅一脚摸索着上了路。扬起的雪粒打在脸颊上生疼。侧身顶风雪上攻……
高空狂风肆虐，夜空雪花狂舞。雪坡陡升，右手一侧是巨大的冰裂缝。垂吊着两条安全绳，队员们兵分两路。我选择了一条，卡上上升器，向上攀登。阿旺紧跟身后。
攀登了二十几米，气喘吁吁，心跳急剧。
顶上突出一块岩石。冰爪接触岩石，踩不着固定位置，不由自主往下溜，整个身体也随着下滑！
“王总，你的冰爪要踩住岩壁上的凹槽。”阿旺的声音。
我紧紧抓着上升器，运用臂力引体向上，稳住下滑的身体。冰爪的前齿刃刮得岩石发出哧哧咔咔的刺耳声。心脏激烈跳动，好像随时要从嗓子眼儿蹦出来。
总算爬上了岩壁。
张开大口，拼命呼吸着，似一条刚被潮水抛上沙滩的海鱼。
明显氧气不足，要不要吸氧？不做努力，怎么知道自己的潜能呢？我还是没有戴上氧气面罩。
7900米的位置，又遇到光秃秃的岩石。一番挣扎爬上去，心肺就像要炸了似的，浑身燥热，无法形容的难受。只能放弃无氧攀登的野心，乖乖套上面罩，接通了氧气瓶。
队伍继续攀登。天色渐亮，暴风雪中的混沌世界。
陡然感觉雪坡在移动。
“雪崩！用冰镐保护自己！”
本能地将冰镐直插进雪层，全身压了下去。
雪坡上的雪层在向下迅速滑动，掀起的雪浪冲击着身躯。
滑动缓慢停了下来。
是雪滑坡，不是雪崩。
抖抖身上的雪屑，继续攀登。
阳光照亮雪壁，大家连成长长的一条登山纵队向山顶冲锋。老王走在中间，紧跟队伍。这时候发现，由于刚才的风雪天气，带队的队员走错路线了！拿出卫星定位仪，仔细观察地形……
突然，队友一声惊呼：“阿旺，你快来看！”发现前方5米处，有一处高达半米的雪层正在裂开，并缓缓向下滑。“不好！这是雪崩的前兆！”十多名队员都在这个正在塌陷的雪层下方，一旦发生雪崩，十几条生命将全部被冰雪掩埋。
空气一下子凝重起来，所有人都绷紧神经，屏住呼吸，似乎呼吸的动静再稍大一些，就会加速眼前的雪层崩塌。
阿旺冷静下来，拿出一根50米长的备用绳，让队员们一个个依次撤离。
20分钟后，全体队员安全撤离了雪崩区，大家忍不住拥抱在一起欢呼起来……
再次攀登，做最后的冲击！
在顶峰，我惊讶地发现，队伍中唯一的女性队员竟先我到达。
“王总，能给我照张相吗？”
“好，你摘下氧气面罩，否则看不见你是谁。”我故意说。
说心里话，很惊讶，王静能随队伍一起登顶，而且是第一个登顶。
顽强的女性！
人哪，不做最后的努力，怎能发现和发挥你的潜能呢？
拐点论
“拐点论”最初只是一家上市公司对市场状况的研判，却在很长时间内成为各大媒体、街头巷尾的议论热点，甚至掀起市场的狂风巨浪。
从2006年下半年开始，房价开始迅猛抬升。眼见价格就像暴涨的潮水，从深圳一路向北，漫过珠三角区域、长三角区域、环渤海区域……
2004年，万科销售金额91.6亿元，2005年增长52%，2006年增长52%，2007年继续暴增146%，达到523.6亿元，相比三年前翻了5.7倍！令人目眩神迷的数字，已经完全超出人们的预期和想象。三年之前，哪一个万科人能想到2007年销售金额突破500亿元？
过去10年，中国国内生产总值平均年增长率超过9%，而住宅市场销售面积和销售额的平均年增长率，分别约是20%和27%！地价和楼价在攀比中一路上扬，土地拍卖市场上连连创出天价，面粉比面包还贵。
乐观情绪也洋溢在万科发布的《2006年度报告》字里行间：“这是狂飙突进的一年，这是激情澎湃的一年……2006年，不仅对于万科，不仅对于中国住宅行业，甚至从世界住宅产业史的高度来看，都是划时代的一年……不管我们是否察觉到，我们正处在一个非凡的年代。我们或许已经看到了过往的奇迹，但是历史的恢宏其实才刚刚开篇。”
这是那几年房地产人心态的普遍写照。整个市场都癫狂了，万科人也卷入这种狂热之中。2007年7月，万科参加广东东莞塘厦地块拍卖，起拍价6.4亿元，以平均1分钟1个亿的速度上涨。最终，被万科以26.8亿元拍下，成为“广东地王”。
同年9月，经过239轮激烈争夺，万科又以27.2亿元拍得福州五四北一地块，造就了“福州楼王”。楼面地价每平方米7096元，比之前周边楼盘最高均价还高出近百元。更疯狂的是，万科进入福州拍下“地王”的消息，竟使得福州楼市亢奋一片，当天下午就有不少在售楼盘封盘拒售，准备提价。
可是想想，不过4年之前，万科拍得深圳天价“地王”坂雪岗地块时，还只有9.7亿元，却已引得外界一片哗然……时过境迁，此时回头看，让人有恍如隔世之感。
如果说从一开始，我还只是感到“浑身不对劲”的话，到2007年底，房价涨速已到了让我心惊肉跳的程度。[48]
2007年11月10日，万科集团冬季例会在珠海召开。冬天的珠海依旧阳光灿烂，温泉水暖，与会的人们谈笑风生。一线公司负责人的热门话题是“东莞地王”和“福州地王”，大家神情轻松，踌躇满志——这种行动和情绪，在当时极具代表性。
也有忧心忡忡的人。时任战略和投资管理部总经理的刘荣先做市场报告：市场已经发生变化，大部分城市“金九”表现良好，但“银十”不佳。深圳、上海、北京、成都、武汉等大城市都出现了市场开始下行的明显信号，成交量环比下滑20%~30%……结论：全局式市场调整不可避免。[49]
数据就摆在那里，市场的变化不是一种猜测，而是正在发生的事实。这份报告正击中我心里的隐隐不安。[50]
12月，我明确地对外宣布：万科不拿“地王”。这句话，首先是讲给管理层听的。万科脚下的路并不确定，或许正在犯错，但还来得及挽救。万科开发规模庞大，一线老总都在争夺土地，他们可以找出两百个理由去拿“地王”。但是一旦市场变化，两百条理由就会烟消云散。万科的策略是：在不确定下的形势下，我们去做确定的事情。
面对市场变化，万科管理层坚决调整了开工计划：全集团将2008年的计划开工调低近20%，不久，在上一次调整的基础上再次压低23％，计划开工变为523万平方米——这个数字比最初缩减了38%！
同时，管理层决定顺应市场趋势，坚决调价。12月9日，广州万科金色康苑项目开盘，每平方米均价比周边楼盘低3000~4000元。这正是因为万科管理层基于市场信息进行充分研究后，形成共识和判断，改变市场策略，并且当机立断付诸行动。
2007年12月13日，我在清华大学国际交流中心参加“中英低收入人群住房解决方案比较研究”新闻发布会。记者问：“进入10月以来，珠三角住房交易量出现了不同程度缩水……楼市拐点是否出现了？”我说：我认可你关于“拐点论”的说法。
此言一出，坊间一片哗然！
在“拐点论”初期，行业内主流看法基本上认为我胡说八道。
比如，开发商A对媒体说：“寒流”不能说明“拐点”，那些梦想楼市大跌的人会失望的。开发商B说：中国城市发展水平和人们的收入千差万别，笼统地称出现“拐点”是不确切的。开发商C说：断定房地产市场即将崩盘的说法显然是夸大其词。经济学家A说：王石的“拐点论”是错误的，那只是他个人的观点。房地产专家A说：从经济层面、需求层面上，目前还看不到整个房市向下的迹象。社科院发布的《中国房地产发展报告》也认为：“2008年出现房价拐点的可能性不大。”
逐渐地，认为我对市场判断准确的声音才有所加强，但对我说“拐点论”的动机又有各种不同揣测：有人说“拐点论”是一场阴谋，认为万科是要打压同行、趁机收购兼并，是“行业叛徒”。有同行说：并非拐点到了，万科的降价是在市场上清理门户。事实上，万科当时的市场占有率仅为2%左右，对房价升降影响有限，何谈清理门户？我正面回应：万科确实为寒冬做了一些准备，但我一直向业界呼吁正视寒冬，却无人认真。2008年3月、4月，“阴谋论”的说法甚嚣尘上。[51]
媒体舆论和同行质疑的压力，让我和万科的日子不好过。
有一次，我在采访中举例：一个长沙的小女孩曾让我帮她参谋购房。我问：你准备结婚吗？她说没有，但是担心三四年之后就买不起房子了。我就说：如果三四年之后你买不起了，那是市场的问题。我的意思是：一个房价远远脱离了购买能力的市场，怎么还能持续下去？
第二天的报纸发文：王石说拐点已到，消费者应该三四年之后再买房。
有一次，我去某网站做访谈节目。访谈结束后，主持人说：“我最后请教王石先生一个私人问题，现在该不该买房？”我答：不予置评。他就说：“请把摄像机关掉，录音机关掉。”我看他这么真诚，就请他介绍一下自己的情况。他说他从海外归来工作七八年，个人收入没问题。我问：“你准备长期在这个网站做下去吗？”他说可能不会。
我说：“那你急着买什么房？如果你在北京按揭买了房，但上海一家公司高薪聘请你去，房子反而成了牵绊。职业长远规划没确定前，不用着急买房吧？比如我，40岁之前就没有买房子。第二天新闻标题：王石建议40岁之前不要买房——完全被断章取义。
因为“拐点论”，我还差点对中央电视台新闻频道的主持人柴静发了火。
她在一个节目里反复问我：关于“拐点论”，你到底是怎么说？我认真回答。重复问到第四五遍的时候，我就很想发火了。我认为我的表达和她的理解都很清楚，反复问同样的问题，好像警察在质问小偷，明显不相信我。好在我想起接受采访前有同事打过预防针，说柴静的风格就是不断质疑，直到你发火，我才忍住了脾气，没有失态。
后来我才知道，被她质问的还有任志强、潘石屹。采访完，栏目组把这些素材剪辑编排起来，最终呈现的效果是，柴静问：王先生，你认为到了拐点吗？我回答完，接着播放她问任志强的画面：任先生，你认为到了吗？任志强说：那怎么可能到了呢？看起来，就好像我在和任志强辩论，实际上却是两个不同时空下进行的采访。柴静咄咄逼人的追问有时候让人招架不住，最后问到潘石屹时，小潘说：“我去找水喝！”
这期间，几乎每次与媒体接触，我都必须进一步解释自己的观点。后来我发现，越解释就越不清楚，干脆不解释。
同行对“拐点”有各种不同的判断，这很正常。自2004年以来，中央政府的宏观调控屡次进行，但每调一次房价就涨一次，这一次再调，大家也都预测还要涨——前面的经验表明，通常调控的结果都适得其反。而且，同行们已经习惯了房地产的牛市。
所以，这次大家都在等着看，政策指令和市场能量谁的力量更大。难免会有同行对万科的降价不理解：“大哥”万科怎么能自己先跑一步，把宏调压力留给“兄弟”们去扛？
退一步讲，万科降就降吧，为什么非要说出来呢？这一说，市场陷入观望，我们再降价也不起作用了。所以万科降价，让同行反感，降价了还说出来，更反感。
深圳的一些房地产公司老板来找我，说是想听听我对市场局势的判断。席间，我足足用了40分钟分析眼下的形势，劝大家不要抱幻想，还谈了谈万科是怎么应对的，滔滔不绝说了半天。末了，一位老板站起来说：“王总啊，我求求你，你能不能在公开场合说房地产走势就要开始上升？”
敢情我那40分钟的苦口婆心他都没有听进去？
这位老板说：“前一年，我一天卖40套房子，现在40天卖不出去一套房子！”说得特别坦诚。我再看看其他几位老板，似乎就是公推了这位代表大家来表达这么个意思：“之所以市场遇冷，是因为王石说拐点到了，现在只要王石发句话，说市场就要往上拐了，市场应该也会好起来。”
可是，市场规律岂是万科所能左右的？
除了同行，更大的压力来自各地政府。地方政府对宏观调控的态度一直非常微妙——中央要调整房价，地方政府当然不能不响应，但是又不愿意看到房价真的降下来，因为这和地方的利益息息相关。[52]
2008年5月，某城市召集开发商开会，没有邀请万科当地公司。会议内容可以用八个字概括：不许降价，远离万科。
第一个“不许降价”，我还挺高兴。有大部队掩护，万科可以撤退得更顺利。但第二点“远离万科”却让我胆战心惊。房地产牵扯到土地、规划、建设安全等多个方面，和地方政府各个部门有着千丝万缕的联系，地方政府要孤立你，生意就没法做了。
同行的猜忌可以理解，地方政府的不情愿也可以理解，但是“远离万科”的说法令人担忧。
在杭州，因为降价，一些已经购买了万科产品的消费者有情绪，冲进售楼处干扰销售，打砸售楼处、办公室，限制万科员工人身自由，甚至造成伤害。类似的行为已经破坏了正常的经营秩序，政府本应出面干预和维持秩序。但是，售楼处被砸，警察来了，却只站在一旁，熟视无睹。市场已经入冬，若再连法治也没有，对万科、对行业就是关乎生死的问题了。
同时，在几个重点城市，政府派出调查组进驻万科查税、查账。
万科已经进入了30多个城市，这种恶性情况会演变到什么程度？会不会一城一城地蔓延下去？我不清楚。
9月，按照日程，我入藏攀登希夏邦马峰。身后“拐点论”的争论仍在继续，万科承受着来自舆论和同行的巨大压力与质疑。登山10年中，我从来没有哪次进山时心情如此忐忑不安——不知道“行业叛徒”、“妄图打压中小房企再实施兼并的阴谋者”的骂名还要背负多久，也不知道“远离万科”将要远离到什么程度……
房地产行业历来有“金九银十”之说，尤其看重国庆黄金周的销售。2008年10月6日，黄金周过了。我登顶希夏邦马峰下来，回到拉萨。一上网，看到各大网站地产板块头条，都是类似“开发商集体跳水，市场大幅萎缩”的说法。国庆节期间，全国同行都在降价，但市场反应依然平淡。
降价后，市场反应依然不好，说明市场没有需求，也说明万科之前的降价行为是基于市场趋势变化的理性判断。
此时，金融风暴席卷全球，国内楼市陷入低迷。资本市场对国内主要开发商的估值大幅下降，2008年9月市值与2007年11月比较，万科跌去78%，保利跌去72%，碧桂园跌去82%，中海跌去56%。
10月22日，财政部宣布个人首次购买90平方米及以下普通住房的契税税率暂下调到1%，并对个人买卖商品房暂免印花税、土地增值税；同时央行宣布，首次置业和普通改善型置业贷款利率下限为基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
虽然财政部和央行推出的新政暂时作用有限，但无疑表明中央政府已经看到经济寒冬来临，政策走向出现了“拐点”。
持续了一年的“拐点论”之争也出现“拐点”，媒体大多转向肯定万科最初的看法和做法。《中国经营报》的文章说：“事实再次证明万科是对的。在业内人士还在回味楼市的疯狂时，万科先一步看到危机。”
回到深圳，在被指责和遭白眼快一年之后，我突然摇身变成了“英明的预言家”王石。
我知道，将近一年来围绕“拐点论”而来的风波已经尘埃落定。“万科过关了。”我长舒了一口气。
但是万科面临的各种危机还没有过去。
还在9月份，我在登山途中接到郁亮电话，他告诉我：在上海万科推出较大规模降价活动几天后，互联网上出现一篇名为“万科松山湖会议纪要”的帖子。这个帖子模仿“万科某高层”口气，宣称：半年后全国各地政府在财政支付的压力下，开始大批量推出既好又便宜的地块，市场上没有几个购买者，我们尽可以努力压价，再迅速建设低价销售，这些不敢降价、不肯降价的房企的存货就一直没有出手的机会……
“万科松山湖会议纪要”使同行对万科的抵触情绪进一步激化，将万科推上风口浪尖，也给万科员工造成了一定困惑，因为贬损、打压同行并不符合万科的文化。
总部召集应急小组会议，经反馈核实：最近没有任何一家万科一线公司在松山湖开过会，也没有万科员工发表过类似言论。公司安排新闻发言人辟谣，同时全力了解谣言传播情况，安排查找谣言源头。
在电话沟通时，我表示：既然是谣言，并已危及万科形象，给社会造成困惑，应及时向公安局报案。
谣言在互联网上以最快速度传播，很快，各大网站都转载了这个帖子。即使在公司正式辟谣之后，人们也更倾向于相信谣言，理由呢？有的说这个帖子说话的口气像老王，有的说这个帖子说话的口气像郁亮。大家甚至不愿意做一个综合判断：年轻人郁亮的风格审慎缜密，老王一贯个性张扬，怎么会有人说话的口气又像郁亮，又像老王？
很快，公司同事查找到最早出现的谣言帖子，发帖人显然经过精心策划，有备而来：在A网站发帖，转载到B网站，然后删除A网站上的帖子，再转载到C网站，然后又删除B网站上的帖子……如此反复操作，谣言随帖子逐渐传播扩散，让人很难找到源头。
根据公司同事的分析，源头指向深圳某网站，与公安局的侦察结果吻合。几天后，警方反馈：已经查到发帖人，这个人在万科报案后，迅速外逃，表达愿意通过警方向万科致歉，警方也希望万科接受调解。
随着经济环境日趋严峻，房地产市场发生变化，围绕着“拐点”、“降价”，万科在几个月内遭遇多起谣言：6月，互联网上小范围风传万科资金链断裂；8月初，“万科向民生银行申请30亿元贷款被拒”……各种谣言散见于东方财富网、搜房网和新浪乐居论坛等处。
10月中旬，互联网上又有帖子宣称“万科破产”，“负债110亿元资产，多处财产被银行查封，各地已经低价放盘”，而且言之凿凿，“万科即将宣布破产，本月26日可能会召开新闻发布会”。
这一次的“万科破产”帖，“内容”丰富，第一次出现当日，被转载46次。虽然因为它过于耸人听闻，显得可信度不高，所以传播速度远逊于“松山湖会议纪要”，但此时国际金融风暴劲吹，寒意逼人，中国股市指数急剧下挫，各种经济数据转向悲观。这种情况下，这则谣言引起了政府注意。
10月23日，建设部向万科询问相关情况，并随后派出五个调查组，分赴万科各地一线公司，对万科经营和资金状况进行调查。调查结果证明，万科经营稳健，该传言纯属造谣。[53]
11月4日，消息传来，在网络上发布传播“万科破产”谣言的嫌疑人，已被公安机关拘捕。
[46]2011年，万科完成申报的绿色三星住宅面积268.4万平方米，占全国总量的50.7%；住宅产业化开工面积272万平方米，是2010年产业化开工面积的2.55倍；建筑研究中心投入研发费用10352万元，比2010年增长10.4%。2012年，万科新开工产业化住宅面积272万平方米。2013年以后，集团确定以“两提一减”为标准衡量，实现开工面积698万平方米。
[47]在卓奥友前进营地遇到另一支中国攀登队，队伍中有一位深圳山友李斌。2006年一次在赴昆明途中，飞机快要降落时，空姐向我转告机长的意思：希望到站后我最后下飞机，同机组合影留念。驾机的李机长也是一位登山爱好者，递过来的名片上写着：波音737机长教官李斌。“哦，王牌的王牌！”
一年后在卓奥友相遇，因他进山已经有10天，晒黑了许多，与当时穿制服的机长形象相去甚远，我一下子没有认出来。
2010年5月，李斌在攀登道拉吉里山途中遇难。谨此纪念。
[48]在一次内部会议上，我向某一线公司建议：他们的某个高档项目应该考虑推出“买房送宝马”的举措，目的是为了一旦市场形势扭转，这个项目可以有每套50万元的降价空间。我身为董事长，不应过于具体干涉一线日常事务，所以只是提出建议。建议没有被采纳，的确，在那种市场形势下，采纳这样的建议是需要额外的勇气的。同时，我也正式向管理层提出：考虑调整2008年开工计划，缩减开工量。
[49]2005~2007年间，部分一线城市的房价上涨速度远超居民收入增长速度。万科认为，库存量如果超过6个月的平衡点，就会影响市场，在当时，大连存货已接近一年，厦门则超过一年。
那时，深圳购房比例中，首次置业已从50.8%下降到5.5%，佛山更是降低到1.1%。一旦出现风吹草动，这个市场就必然面临调整。这些数字就是万科当时改变决策的一个依据。
与此同时，宏观政策却在持续收紧。市场狂热依然，但大势的转变已是山雨欲来风满楼。2007年1月，房地产企业土地增值税缴纳，由先前的“预征制”转为“清算制”。这意味着，项目开发速度越慢、土地囤积时间越长，企业要缴纳的税款越多。
3月至9月，央行连续5次加息。9月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2007年9月27日，央行、银监会共同发出通知，根据购房差异，限制购房首付款的最低限。贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。这是雷霆万钧的一击，只是狂热的人们已经听不到暴风雨的呼啸声。
到了2007年11月，已经历5次加息，8次上调准备金率；房地产融资实行1.1倍利率，开发过程中停止分期取证；物业税准备开征；大批保障住房可能推出……这些因素，都与导致市场下行的国际经验吻合。
综上所述，刘荣先得出结论：中国房地产市场短期结构调整不可避免。
[50]事实上，早在当年9月的秋季例会上，战投部就曾提醒：住房消费透支和价格透支不可能是一种常态，地价、房价暴涨不可能持续；市场结构调整将会加速进行。
[51]2008年中一次私人聚会上，研祥智能科技董事长陈志列问世联地产董事长陈劲松：“你觉不觉得老王的‘拐点论’是一场阳谋，目的是扩大万科品牌影响力？”
陈志列的理由：“第一，‘拐点论’一出，全国各大媒体、论坛热议，一时间霸占经济地产版面头条，许多网站为此制作专题。你想想，要砸多少广告费才能达到这效果？可老王只不过用一句话。第二，中央政府并不乐见房价飞涨，老王的说法，符合中央政策精神。第三，老王的‘拐点论’出来后，万科马上在珠三角开始降价，随后是长三角。有言论，有行动，配合得步步到位，不是经过精心策划，是什么？”
[52]自1993年的分税制改革之后，地方财政的力量被大大削弱，每年税收支撑地方经济发展捉襟见肘，这时候，土地出让收入成为地方财政最主要的收入来源。2004年，全国共出让土地17.87万公顷，出让价款近6000亿元。到了2007年，数字上升为22.65万公顷，1.3万亿元——比2005年同比增长了69%。
1999年，房地产业缴纳相关税费为463亿元，2007年则达到4363亿元，翻了近10倍。2007年，土地出让金和地产相关税收合计占地方财政收入的36.5%，而土地出让金占一些地方政府的预算外收入甚至达到了60%以上。
[53]万科因为及时控制了购地规模，在业内率先推出向购房者让利的举措，销售情况跑赢大市。1~9月，市场占有率上升，从2007年底的2.1%提高到2.6%。截至9月底，万科总资产为1214.7亿元，剔除记账因素后，万科实际的资产负债率仅为44.1%。9月末，万科持有现金较年初增加29亿元。
万科一贯坚持稳健的经营策略，一直是行业内财务状况最安全、资金状况最良好的企业之一。目前万科的这一优势进一步扩大，财务、资金状况处于非常健康、高度安全的状态。
2008年 风波
城市的性格
2008年初的冬天，中国南方遭遇百年一遇的严重雪灾：冻雨，暴雪，机场关闭，交通瘫痪……这些电视上北美国家才会出现的场景突如其来，让我们置身其中。
电力中断，京广线南段停运。十余万人滞留广州车站，进退不得。多个火车站车次延误。南昌、长沙、贵阳等十多个机场临时关闭。众多省份的高速公路关闭，无数条公路上都有车辆和旅客受阻。一些城市断电断路甚至断水，成为雪中孤岛……暴雪预警还在不断升级，更让人焦心。
航班延误3~4个小时是平常事，许多航班被取消，频繁公务旅行的我感受深刻。
雪灾引发的交通问题中，受影响最大的当然不是飞机乘客，而是那些想离开广东过年的工人。万科对保安员春节放假做了提前安排，让员工可以抢在运输高峰期之前回到家。万科旗下没有建筑公司，但合作伙伴单位的建筑工人会受到影响，我们同样有责任关心他们的状况，帮助那些不能正常返乡的建筑农民工。
还要考虑万科小区业主的安全。在受灾城市，物业服务人员发放草甸铺路，以免车辆行人打滑；及时敲打屋檐冰挂，以免坠落伤人；增强值班人力，以防突发事件。考虑到冰雪天气会持续，节日期间管理人员做特别值班安排。
特别时期，最辛苦的莫过于值班的万科保安人员。叮嘱一线公司管理层：必须给予特别关心和适当补贴。此时对保安的关心就是对业主的关心。
其间，我特意前往灾情严重的武汉，了解万科小区的应对情况。结果发现，小区里一切井井有条，矿泉水、沙袋、手电、蜡烛等物资储备丰富。我有点纳闷儿：“怎么准备得这么好？”同事回答：“武汉市里有统一的安排。”这更让我质疑：许多城市断水、断电、断交通，成为一座孤岛，面对突如其来的冰灾，武汉市政府怎么可能应对得这么井井有条？同事又说：“武汉常常发大水，所以应对灾害很有经验，在其他省份眼中是大问题的，在武汉不足挂齿。”
我事后了解到武汉应对冰灾的一些做法：1. 不封闭高速公路，让车辆慢速通行，轮胎摩擦产生热量，防止路面封冻；2. 上午气温最高的10时至下午4时左右，在少量撒盐的主次干道上用高压水流将积雪冲到路缘，快速清除；3. 采用自行设计除雪机械，挂件于专用车辆前段进行铲冰除雪；4. 与气象部门密切配合，选择最佳时机，进行撒布除雪，防止形成凝冻。
面对灾害，武汉的表现令人激赏呀！
“万里长江，险在荆江，难在洞庭，重在江城。”武汉的发展史，从某种意义上说就是一部抗洪灾史。清道光以前，武汉地区平均约20年就有一次成灾洪水。自1865年汉口有水文记录以来，武汉水位超27米以上就有15次，其中1870年和1931年武汉三镇全部被淹。新中国成立以来，武汉经历了百年来最高水位的1954年洪水、1998年大洪水。在抗洪灾的历练中，这座城市有了抗灾的组织、心理适应能力，在从未遇到的雪灾中也显示出较好的应变和应对能力。
一直以来，我对武汉这座城市性格的认识，和人们传统习惯的评价是很不同的。人们对武汉人的评价是：天上九头鸟，地上湖北佬。意思是武汉人刁蛮、狡猾、泼辣、不好打交道。曾经有武汉当地的媒体记者问我，我说，我的印象恰恰相反。万科在武汉的发展一直挺顺利。尽管我们投资的第一个项目就遭遇烂尾，但武汉万科的整体发展还是可以用一个“顺”字概括。记者问我：为什么武汉吸引来的投资，总是干不了几年就要走？而且他们走时大多会感叹湖北文化的劣根性，抱怨自己被骗进来，受欺负，干不下去。我觉得很奇怪：“万科怎么没有这个感觉？”政府、媒体、消费者都对我们不错，武汉万科销售额最近连续两年占据本地市场第一，2011年武汉万科销售面积77.1万平方米，在集团内各一线公司排名第二位。为什么？
后来我想到：首先，因为武汉依靠长江腹地，九省通衢，城市有码头文化，讲究实用。其次，武汉还是中国较早发展现代工业的城市。张之洞在湖北推行洋务新政，创办枪炮厂、炼铁厂、火药厂、纺织厂等一大批民族工业。另外编练新军，加强市政建设，经过近20年的经营，湖北由一个深居腹地、经济文化均处中等发展程度的省份，成为国内屈指可数的国际商埠。1911年，武汉较大型的官办、民办企业28家，资本额达1724万元，在全国各大城市中居第二位，教育、金融、交通等方面都取得了长足发展，是我国城市早期现代化的一个样板。
武汉在那个时代的开放过程中，已经接受了西方商业文明。这种现代文明，讲的是童叟无欺，按合同办事。武汉人的两面性也产生于此，你和我讲文明，我比你更文明，你奸诈，我比你更奸诈。“九头鸟”做生意不乏奸诈，像油抹布，打不湿拧不干。
为什么很多公司在武汉待不下去？因为玩奸诈，结果玩不过武汉人。
万科坚持市场化、规范化，行事透明，在一些城市会“搞不通”，可是在武汉却做得成绩斐然。如果没有好的外部环境，一家认死理、缺少关系的外来公司怎么可能实现从逆境中崛起？我的一个简单判断，武汉的经商环境、人文环境、管治环境应该也是规范、透明的，好的环境源头在何处？相信就是武汉从近代工业化中形成的契约精神和现代商业文明基因吧。
在万科各城市的万客会中，武汉万客会无论是网站流量还是线下活跃程度都是首屈一指，万科客服常常感叹武汉客户的厉害：为自己的利益据理力争，甚至是不据理也力争，怪招频出，让我们的客服人员大感头疼——这是“九头鸟”的刁蛮吗？我觉得只能说明武汉人更早习惯了契约谈判，具有追求自身利益最大化、市场化的理性。这应该是这座城市独特的性格吧。
万科是城市住宅开发商，尤其聚焦于核心城市、东部城市、省会城市。我常常往来于城市和城市之间，城市给我留下了各种不同印象。
相对而言，北京原本是万科最不适应的城市。万科在北京的发展一直显得很书生气，初期拿不到地，后来则是拿不到好地。为什么？北京是权力核心，文化上崇尚权力，重圈子。一家公司要想发展好，需要有千丝万缕的社会关系。不少很规范的企业在北京发展得很好，但万科就没能做到，我们应付不来北京的文化，没能走进它的圈子。但是北京市场是不能回避的。一家公司要是连北京市场都混不好，还想有朝一日国际化，进军海外，那不是开玩笑吗？
在2005年之前，北京万科不断更换总经理。周卫军调任北京之后，打开一些局面。直到土生土长的毛大庆来了之后，北京万科才如鱼得水，业绩一度成为当地市场第一，也成为万科集团内第一。
东北则是另一种风貌。东北多工业城市，辽宁是重工业大省。万科进入东三省的第一站，不是大家想当然以为的沈阳，而是鞍山。我对鞍山这座城市的第一印象，就是鞍钢。在中国工业史上，鞍钢扮演过非常重要的角色。当珠三角还是以农业为主的时候，东北就已经是工业基地，拥有大量经过工业系统培训和熏陶出来的技术和管理干部。万科早年进入鞍山、沈阳，无意中对后来再次扩张的人才干部储备有极其重要的作用。
我曾对辽宁的政府官员说，万科是在辽宁复兴的。他们听了虽然觉得非常亲切，却觉得是客气话，但这确实是我的心里话。在万科集团内部，辽宁出干部，现在很多一线公司的干部都是从辽宁派出来的。
说起深圳、广州，一般人都觉得这是中国比较开放包容的两座城市，我却不这么认为。
每个城市都会有些排外，但这一点在广州尤其明显，比如说，直到现在，能在广州生存的外地房地产商也屈指可数。1993年，万科在广州被骗过一次，买地的定金已经交了，却连地在什么地方都不知道。在万科的发展史上，这是唯一的一次。2002年，万科在广州拿地，本地开发商曾公开宣称，要联手阻止万科进入广州市场。虽然最终万科还是进了广州，但直到2011年，在这个市场的占有率仅排第四。广州文化对“地盘”的概念十分清晰，做生意的地盘界线很清楚。最早的时候，深圳没有机场，从外地来深圳是先飞到广州，再从广州乘车到深圳。整个过程就像在卖猪崽：如果总价是100元，第一辆车一次收齐票款，坐车到流花湖，车主收下自己的20元，然后以80元的价格把你卖到另外一辆车；车开到东莞，这段收50元，再以30元的价值卖到另一辆车，从东莞到达深圳。这个过程中，乘客不会多花一分钱，但一段段都被分包出去，转来转去，担惊受怕。他们就是这样做生意，每个人赚自己地盘上的那部分钱。我只赚我的，不问你赚多少。
而深圳就像北方文化在广东的一块飞地，其实也有非常排外的一面。比如富力、恒大这几家大开发商，那么大老远的北京都跑过去投资了，却进不来那么近的深圳，因为进深圳挺难的。深圳几家大的本地开发商都有自己的势力范围，蛇口是招商的，华侨城就不用说了，水贝工业区是特发的，还有我们熟悉的南油、中航、华强、华发，就连成立比较晚的金地，也划到了一片地。所以说，深圳的土地是基本瓜分完毕的，各大房地产商形成了自己的势力范围，别人进不来。只有万科，早期愣是凭着高价拿地进入房地产市场。外地开发商现在要进来，还是很难。
万科2008年之前进入的城市中，南昌比较特殊，它是发展相对滞后的城市。万科进入南昌时，政府工作人员带我看了三个项目，地段都比较好，但这也意味着拆迁费用高，成本高。我问：你们这儿有没有高新开发区？合作伙伴答：有，对工业开发有兴趣？我说：没有，但我想看看，可能选择在高新开发区投资住宅项目。他好心相劝：不要去，失败的可能性不小，政府规划了在那里盖住宅区，但是没人住，晚上漆黑一片。
第二天去一看，我立刻就决定在这里投资。开发区负责人很高兴，但高兴归高兴，他还是坦诚相告：我们盖的商业住宅都没人住，如果万科肯来简直太好了。而合作投资的伙伴则半信半疑，这能成吗？
对于在城郊结合部开发住宅小区而言，配套建设非常重要。比如在上海，万科就吃过配套不完善的教训——马上要交房了，因为和供电局没协商好，电供应不上。典型的案例还有北京城市花园——需要万科自己配套交通，勉力维持了15年——这些都超出了我们买地时的考虑。慢慢发现，在城乡结合部配套风险非常大，但这些问题，在工业开发区都不存在。开发区要发展，路、电、水一定是基本配齐。同时，一个城市要扩张，会出现人口流入，越来越多的外来人口往哪去？高新发开区。这种情况大大降低了投资住宅的风险，可谓是有中国特色的新都市主义了。
中国的城市化很有意思，因为条条框框管理复杂，城市增容一直非常艰难。国务院修编规章制度，几年一次，修订一次可能一直要管10年。但是开发区呢，相对比较简单，只要省里审批通过就行。所以，各城市的开发区往往包含了各种功能，非常有中国特色——如果说城市发展本无意如此，现在也已经基本形成了有意识的操作模式。
捐款门
2004年，万科20周年，司庆前后，集团上下洋溢着过节的气氛。企业规模越来越大，也越来越规范，和刚创业时期必须求生存、血气方刚、左冲右突的气质已经有很大不同。我曾得出结论：万科再也没有创业时代那些惊心动魄的故事了。可口可乐有故事吗？没有。通用电气有故事吗？也没有。万科接下来要做的，不过是按照已经定型的逻辑一步一步发展下去。
但是，2008年颠覆了我的看法。万科不是没有故事，故事才刚刚开始。
2008年5月12日下午，我和同事正在上海拜会中国质量协会会长陈邦柱先生，结束会面，走出会议室，等候在门外的上海公司同事肖燕迎上来说：“上海地震了！”
“嗯？”大家都一愣，没有感觉啊。想来是因为我们当时所在的是一栋一层楼的建筑，所以没有感觉。
