2010年11月21日，中国人民大学经济研究所等机构发布了《中国宏观经济分析与预测报告》，报告指出，2011年上半年房地产价格将会出现近20%的下滑，并预计2011年三四月份将是楼市拐点出现的时期。此论调一出，立即引来开发商和众学者的质疑，纷纷批评报告未免“太乐观”。央行货币政策委员会委员、清华大学金融系主任李稻葵认为，2011 年房价下跌20%的可能性不大，因为今天中国的房地产价格，不是简单一两个政策出台就能够调整下去的。而“任大炮”任志强更是放出狠话，“傻瓜才期待房价下跌。”民众对间歇性发作的“拐点论”、“暴跌论”早已麻木，房价能否“走下神坛”仍未可知。
一、想当年，你猜房价是“跌”还是“涨”
2010年开始了一场全民大猜谜，很多开发商、专家学者、购房者都参与进来了，估计大家都知道猜的到底是什么了吧，对，就是2011年的房价走势。引爆这场大猜谜的是中国人民大学的经济研究所发布的一个报告，报告的主要观点是说2011年上半年房价将下跌两成。给出的理由是当时的宏观调控，尤其是房地产调控非常严格，开发商的钱开始收紧了。
到现在，2011年已经快过去一半了，谜底其实还没有揭晓，但我今天不想去探究到底谁猜对了，或者谁猜错了，我想探究的是开发商的信贷是不是真的收紧了？我特意査了一下当时的真实数据，太可怕了。因为仅仅是2010年的前三个季度，开发商的贷款竟然就有6000亿。各位晓得2009年一整年银行放出的贷款是多少吗？告诉你，是5980个亿，而且很多专家都说2009年中国银行业的特征巳经是天量信贷了。可是，现在的状况是2010年的前三个季度发放的贷款竟然比2009年一整年还多，同时还超过了2007年与2008年的总和，这难道不可怕吗？透过这组数字，我想告诉你的是，开发商现在根本就不差钱！也就是说，我们将会继续看到开发商囤地、捂盘惜售。
所以说，我们现在所说的房价应该下跌或即将下跌，可能更多的是从道义上来讲的，是一种道德感。但是，正是这种道义上的评判，却在很大程度上导致了老百姓更大的痛苦。我为什么这么说？道理很简单，正是因为一些所谓的专家到处说这个房价会下跌，老百姓才会抱有希望。但实际情况是怎样的呢？房价是一涨再涨。这对老百姓来说，其实已经变成了一种折磨，就像是用钝刀子割肉，一点点让你死掉，这还不如干脆点，让大家死个痛快。
更有意思的是，现在这个房价是涨是跌，已经构成了一个新的分水 岭。它把持不同意见的知识分子分成了“唱涨派”和“唱跌派”。其实我觉得这两拨人都有点奇怪，如果说是为了打压房价，那我们政府出台的政策，包括之前推出的新“国五条”、“国十条”，都不会成功的。为什么？因为这都是表面现象。猜房价，更是一件非常荒谬的事情，明明都是瞎猜的，给出的理由根本经不起推敲的。
肯定会有人不服气，问我凭什么这样讲？我告诉你，我当然是有根据的。我首先给各位盘点一下这个所谓“唱涨”和“唱跌”的专家学者是如何预测房价走势的。比如刚才说的《中国宏观经济分析与预测报告》是中国人民大学的经济学院副院长刘元春的研究成果吧，这个报告预测的是房价将会有20%的下跌。谢国忠，2010年9月份在为美国的《商业周 刊》撰文的时候说，中国房地产市场进入了 "温水煮螃蟹"的阶段，他预计当时的市场已经见顶了，未来五年都是熊市，将迎来一轮可能会长达五年的下跌，这哥们儿说得更狼，说将下跌一半以上。
黄怒波，中坤集团的，既是诗人，又是房地产商，北大中文系毕业。 他说两三年之内，下降的幅度应该会达到20%到309%。还有“股市司令”侯宁，最近开始跨界，不评论股市，开始评论房地产了。他说2012年，北京城五环以内的房子，价格会下跌50%。然后马上全国房地产经理人联盟的副秘书长陈宝存，这也是一个业内人士，他在他的博客上立刻反驳说，你这叫痴人说梦。这样一来二去的，他俩就开始吵嘴架了，吵嘴架的结果是定了一个赌局，说要看2012年底房价的数据，然后赌了一个叫不少于250人参加，花费不少于2.5万元的酒席，各位不觉得挺搞笑的吗？竟然到了开设一个赌局的程度了，这是“唱跌”的一拨儿人干的事。 然后再说说“唱涨”的，李稻葵说房地产增速会下降，下降到跟CPI基本同步的水平。叶檀说这个下跌不可能，不符合投资规律也不符合供需的规律。还有任志强，这哥们儿说话一向雷人，这回他更发出狠话，说“傻瓜才期待房价下跌”，我们可爱的网友实在忍不住了，马上回应说“任志强，看鞋”。
二、到如今，房价为什么又在跌，又在涨
当然，不管这些专家学者吵的多热闹，我得先做个表态，很多人在网络上留言说，郎教授说了什么什么样的观点。我在这里要清楚地告诉各位，我不是股评家，也不是理财专家，我从来不会去预测股市、楼市会怎么样，这方面的话题，我是从来不谈的。为什么？ 因为我水平不够，而且这也不是我的风格。我只想谈谈，目前这种状况，究竟是怎么造成的？
应该说，当初我们所有参与猜谜的人都猜对了，也都猜错了。如果你猜的是下跌，你怎么为自己辩护呢？很简单，你只要把北京郊区的楼盘或者新建住房价格作为证据就可以了，因为据北京房地产交易管理网数据统计显示，2011年4月份，有将近百个楼盘有明显的折扣，每平方米出现了1000元至6000元的优惠。
【背景提示】
【搜房监控中心2011年5月第二周（5.09-5.15）发布了北京二手房市场分析报告。报告显示，上周大部分区域二手住宅挂牌均价明显下跌，包括远郊区县挂牌价环比下跌同样明显。其中，怀柔跌幅最大，10892元/平方米，环比上 周下跌4.92%。门头沟环比下跌3.9%、通州环比下跌3.17%、顺义环比下跌 2.58%。而中心城区最为引人注目的是宣武区，挂牌价33297元/平方米，环比下跌达5.81%，东城、西城、崇文、海淀则分别小幅上涨，涨幅分别为 1.83%、2.21%、1.83%、1.35%。】
如果你猜的是上涨，你还可以为自己辩护。因为北京市房地产交易管理网上的数据显示，北京东三环边的商住楼“首城双景”虽然成交均价高达31758元/平方米，但截至2011年5月4日，开发商推出的392套房源已经卖出了372套。还有目前在售的商住楼“IN北京”，在2011年3月21日突然将预售均价由之前的11500元/平方米，上调到13500元/平方米至15000元/平方米，单价上调幅度都快接近30%了！ 简直太疯狂了！
其实，我们在半年前就应该能预测到会有这样的变化。还拿北京为例吧，在2010年10月份的时候，我们的感觉就是房价确实在降，因为当时的开发商突然变得很高调，都嚷嚷着要降价，同时还出现了各种折扣、让利的活动，最明显的一条消息就是通州房价直落7000块。而且，北京市政府还出台了一个政策，说对于单价在3万块以上的新楼盘不发预售证。这样下来，那些单价在3万块以下的楼盘，就很容易拿到预售证了。 后来的情况是，这些售价在3万块以下的楼盘，基本上是一开盘就能卖光。各位有没有想过为什么会出现这种状况？其实它的背后就是一种人为的操纵，而这种房价的下跌其实就是“北京式”的下跌。
这种“北京式”的下跌其实是属于心理按摩，只是暂时缓解一下大家 的情绪，根本没有触及到问题的本质。问题的本质是什么？各位想一想，为什么市区中心的房价都这么高了，还是一个劲地往上涨？而且，即使它一个劲地疯涨，为什么还是有那么多人要买市区中心的房子？你是不是觉得奇怪？其实也没有什么好奇怪的，道理很简单，就是因为所有好的资源都集中到市中心了，比如说学校，医院。而我们老百姓，为了让自己的孩子接受更好的教育，为了让家人生病时能接受更好的治疗，就只能想尽办法住得离市中心近点，更近点，所以才会出现市中心房价都这么高了，还是供不应求的状况。想想看，如果把好的资源迁到河北的涿州去，或者迁到燕郊去，那北京的二环、三环、四环还会这么堵车吗？房价还会这样吗？所以说，现在问题的本质是资源分配制度的问题，如果说不从根本上改变这种分配制度，而只是想透过某种手段抑制这种强烈刚需的话，中心城市的房价根本就降不下来。
三、房价里究竟有多少泡沫？30％，一个神奇的数字！
还有一个值得我们关注的问题，就是房价究竟是高是低，我们应该用一个什么样的指标来衡量？还以北京为例吧，如果说3万块钱算高，2万块钱算高，那1.9万块钱是不是就不算高了？所以说，其实我们现在进入了一个误区，我们把房价的涨和跌，当作判断房地产是否陷入危机的最重要的一个指标了。我要告诉各位的是，不是说房价涨了，它就一定有危机，房价跌了，就没有危机，问题不是这么简单的。最可靠的指标是什么？是老百姓的负担能力。
我举个例子，各位晓得香港的房地产为什么会在1997年崩盘吗？如果你跟媒体一样，说是因为索罗斯狙击香港，那我告诉你，你完全搞错了，因为那只是表面现象。根据我们的调査发现，香港的供楼负担水平在1997年金融海啸之前已经很高了，在1994年、1995年的时候是90%，1995年跌到70%，然后1996年又上来了，在金融海啸之前最高达到110%，都成了负资产了，这太可怕了，因为这是崩盘的前兆。想想看，香港的老百姓把收入的90%、70%、110%，都拿去还房贷了，甚至都透支了，还怎么消费？老百姓没有钱消费的结果，就是香港经济的猛然下滑，这种状况持续下来，香港楼市怎么可能不崩盘？索罗斯的狙击不过是压死骆驼的最后一根稻草而已。而且，透过中国香港的国民生产总值也可以看出来，1998年金融危机之后的经济并不是最差的，之后香港经济还经历了两次衰退，等到2003年“非典”爆发的时候，香港的旅游业和酒店业几乎停业。这整个过程中，楼价一直下跌，经济萎靡，其中很重要的原因就是月供太高了，透支了香港人的钱包，一直到这个比例下降到30%以下，香港经济才开始好转。
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图8-1 香港居民房贷负担比率
还有美国，美国政府也非常坚持30%这个比例。美国很多州都有一个法案，就是无论如何老百姓家庭月供不能超过收入的30%。如果超过了，美国政府情愿给你补贴。各位是不是觉得很奇怪？美国政府是吃饱了撑着了？美国不是市场经济吗？不是资本主义国家吗？应该放任的，对不对？那为什么它抓这个30%抓得这么紧？甚至还立法通过，认为超过30%就是属于负担比较重的低收入群体？最后政府还要帮老百姓买单，想尽各种办法要帮老百姓把这个差额补回来。为什么？这其实就是水平。我们到现在还没看清楚这一点，我们把所有的注意力都放在房价涨不涨上面，而没有想到老百姓的负担能力，对经济发展的影响到底有多么深远。
所以说，30%是一个很神奇的数字。为什么这样讲？我给各位分析一下。如果说老百姓用30%的收入拿来还房贷的话，就能用剩下的70%的钱去消费，透过消费可以拉动经济，经济就可以稳定地增长。那我问你，如果房贷的负担是70%呢？那是不是就只剩下30%可以消费了？你知道老百姓消费能力大幅下降的后果有多可怕吗？整个经济就会萎缩。想想看，如果老百姓不消费的话，那么多企业生产的产品卖给谁？产品卖不出去，库存就增加了，怎么办呢？只有裁员。然后呢？倒闭。这是不是就形成了一个恶性循环？这太可怕了。这是什么？一个萧条开始了。所以，作为一个国家来讲，一定要保证让老百姓的收入中，最多30%是用来还房贷的，70%可以用于其他支出，这样经济才不会走下坡路，才不会出现萧条。
那是不是会有人问，既然美国政府这么注意老百姓的房贷负担不能超过30%这个比例，那为什么还会发生次贷危机、让美国楼市崩盘呢？我要告诉各位的是，虽然美国的政策很照顾美国老百姓，但是华尔街很糟糕，它发明了一种很可怕的金融工具，就是房屋再贷款。什么意思呢？比如说你这个房子买的时候是100万美元，贷款了70%，现在房子升值到了200万美元，对于这100万美元的涨幅，华尔街说，我再给你70%的贷款。这样加起来的话，你的负债就是140万美元。但是你的房子当初买的时候价值是多少？只有100万美元。也就是说，你现在的负债已经超出你房子原有的价值了。次贷危机怎么发生的？就是对你房子增值的这一部分，华尔街再给你贷款，那你每个月的月供就不是30% 了，而是60%、70%、80%、90%了，这不是过度透支老百姓未来的收入吗？太危险了。因此造成什么？次贷危机。次贷危机最直接的结果就是美国房地产的崩盘。透过分析我们发现，美国老百姓在次贷危机之前的负担比率其实也超过了100%，和中国香港1997年的情况几乎一模一样。最后我们发现，楼市不是因为房价太高而崩盘，而是因为老百姓负担不起了。 也就是说，老百姓每个月还贷的比例，如果达到70%、80%、90%、100%的话，地产就会产生危机，至少中国香港是这样子的，美国也是这样 子的。
表8-1 对一套90平方米住房的负担比率
那么，我们用同样的方法来估算一下我们中国当前的情况。我们看表8-1。在我们中国的一线城市，房贷利率如果按照5.22%来算的话，一线城市老百姓是60%到89%的负债，远远超过美国规定的30%。二线城市的老百姓也好不到哪去，也高达40%到60%。这表明现在的一线城市是非常危险的。如果说贷款利率再上调，比如说由目前的5.22%升到6.07%的话，那一线城市每个月的还贷比率就是63%到95%。二线城市是45%^到65%。我们再看下全国的平均水平，如果按照5.22%的利率来算的话，全国平均是47%，而按照6.07%的话,全国平均就是50%。
当然，目前我们这个比例还没有像美国次贷危机前，中国香港1997年崩盘前那么高，但是50%这个比率已经很高了，说明我们的楼市现在已经不是一个健康的楼市了。更何况，一线城市还贷比率最高已经接近95%了，很可怕的。更让人担心的是，我们的开发商还在助长这个比率的上涨。对于购房首付，国家是有明确规定的，老百姓购买首套房，房贷首付必须达到30%，二套房不得低于50%。但经过调査发现，很多开发商仍然允许购房者首付一成，它们再帮你垫付两成的钱，然后你再向银行借七成。这样的话，购房者借的就是九成的钱，那每个月拿来还贷就不是30%了，而是50%、60%、70%了，比例这么高，如果再这么搞下去，楼市肯定要出问题的。如果再不使出真正给力的手段，后果就会很严重。
其实，在测算完这个负担比率之后，我是非常犹豫的，因为我不知道这个比率是不是能拿来分析我们现在的状况。为什么这么说呢？因为我不知道该怎么界定一个中国家庭的负担能力。如果是中国香港，或者美国，这是比较容易办到的，一个家庭就意味着是两三口人，只要把这两三口人的收入加起来，就能计算出这个家庭的负担能力了。可这事到了我们中国，就没那么简单了。我举个例子吧，我有一个朋友，因为孩子要上初中，想在北京买房子，然后他就去售楼处看房子，在售楼处他忽然发现，来买房子的大部分都是80后，很多都是父母付首付，自己掏月供。更有意思的是，还有两个年轻人买房子，由一方的父母付首付，然后由另 一方的父母掏月供的，也就是说，三个家庭一起购买一套房子。如果说我们之前计算出来的月供负担比超过了60%，甚至达到了90%，那分摊到三个家庭以后，负担比例就成了20%到30%了，按这种方式计算的话，那我们房地产泡沫的风险就很小了。当然，这种算法也不准确，因为还有很多年轻人的父母既掏不起首付，也没能力供月供的。那在这样一种情况下，我们怎么来计算负担能力呢？
四、什么是比房价更重要的问题
很多人认为，日本的房价非常合理。在日本，对于一个工作10到15年的普通职员来说，他完全可以用自己的积蓄购房。而如果按照这个标准来计算北京房价的话，比如说2010年人均年薪是5万多一点，一个家庭每年攒5.5万元，那北京的房价应该是55万元到82.5万元人民币之间。透过这个数据我们发现，和日本的房价相比，北京的房子简直贵得离谱。
有一些经济学家和官员看到我这么比较，可能会生气。因为他们一向认为，拿日本跟中国比是不合适的。日本之所以出现泡沫，是因为它的城市化已经完成了。但我们中国还要经过10到15年的城市化进程，未来仍然有2到3个亿的人要进城，这将会给房价一个很强的支撑。那我们就要搞清楚一个问题了，这进城的2到3个亿的人都是什么人？基本都是“农二代”吧，那我请问，他们怎么可能撑起房价呢？想想看，就算是大学毕业生，除非父母给他钱，否则怎么可能买得起房？但是，我要告诉各位，这些人的父母基本不大可能有那么多钱的，所以，就别指望让他们来为我们的楼市泡沫买单了。
各位有没有想过，在房价高企的背后其实还有一个更深层次的问题，那就是高房价让我们整个国家的经济失去了创造力。我可不是危言耸听，你想啊，所有的人拼命工作，拼命挣钱，之后把钱都投到哪里了？我告诉你，既没有投到实业上，也没有拿去消费，基本都买房子了，这是很病态的做法，也是最可怕的。想想看，对于普通老百姓来说，自己的收入基本都拿去还月供了，那实质消费就减少了。对于那些手里有不少闲钱的人来说，本来想投资做点什么，可是，考察一圈下来发现，制造业也好，服务业也好，基本没有什么钱可赚的，那干嘛还要辛辛苦苦地做呢？我还是拿去炒房吧。这真的很可怕，因为对于一个国家来说，整个创造力的下降其实才是最大的危机。你看10年前，马云花50万创立了阿里巴巴，小马哥的这个腾讯也是差不多50万，陈天桥也是50万，他们都用了差不多50万创立了自己的企业。再看看现在的年轻人，如果手里有50万的话，他们肯定不会投到创业上去，那干嘛呢？肯定是拿这50万去付首 付了。
所以说，我要提醒各位注意的是，我们目前的整个讨论，包括学者讨论，都没讨论到重点。现在已经不是说房价上涨，会对老百姓产生什么样的影响，是不是能够拉动经济这之类的问题了，而是如果房价这样涨下去的话，我们每个月月供一增加的结果，就是消费相对减少，这样就会给未来经济造成更沉重的打击，经济会滚雪球式地下滑，这太可怕了，而这才是我们目前最应该关注的。
【延伸阅读】5小时熟知金融常识
所谓风险分散，是指在不降低收益（回报）的情况下（或者在收益的降低程度在允许范围内的情况下）降低风险，换言之，也可阐述为“在不提高风险的情况下提高收益”。第1节课我们巳经讲过，由于多数人厌恶不确定性（风险），因此在不降低收益的情况下降低不确定性想必是大家所向往的好事。风险分散是人类的智慧之一，这一点我们将在后面的课堂上进行详细讲解。
风险分散得以实现的必要规则有两点：
规则1--尽可能选择相关性低的组合
规则2--尽量将多个元素组合在一起
下面我将对这两点进行逐个说明。
规则①尽可能选择相关性低的组合
刚才我们对“相关”这个词语进行了简单说明，但或许还是有人感到有些难懂。为了便于同学们的理解，我们下面将对和路同学在此前比赛中的得分与同队队员则武、日差的得分进行一下比较。
和路与则武的得分的相关性（见下图）
本文摘自[日]慎泰俊的《5小时熟知金融常识》
