房地产：安居梦的破灭
The Ascent of
Money
A Financial History of the World
房地产真有这么大的好处吗？
房地产的繁荣和萧条怎样发生？
房地产怎样成为一场赌博？
导读
中国的游戏叫买房子买地，西方人的游戏叫“大富翁”。两个游戏勾画了一样的梦想——拥有房地产。银行对住房的认识，产生了贷款方式的革命。住房按揭，让无数低收入者提早实现了住房梦。而贷款证券化则又促成次级贷款市场的发展。信贷提供了住房，住房掀起了信贷的革命。
“证券化”改变了华尔街，吹落了以往沉睡在债券市场上厚厚的尘土，并把证券市场引领到了一个全新的时代。证券化期望把风险转嫁给“那些有能力承受的人”，但后来的结果却是，这些风险留给了那些最没有承受能力的人。
记住，不是财产可以使你有物可押，而是财产增加了你的信誉度。真正的抵押物实际是稳定的现金流。
美国次贷危机的爆发，刺破了房地产市场泡沫，并引发全球性的金融危机。这场百年不遇的危机引起人们的思考：我们需要怎样的住房理念？房地产是永恒的财富象征吗？购买房地产到底是投资还是投机？房地产是不是最好的抵押品？信贷政策是否需要风险标准？杠杆率如何限制？怎样保障穷人居住的权利？
地产游戏
要
说英语国家偏爱的经济游戏，那便是地产游戏。经济生活没有哪一个方面能够比得上地产在人们幻想的精神世界中受到的欢迎程度。没有哪一种资产分配能够如此之多地成为人们晚宴聚会谈论的话题。房地产市场是独一无二的。每个成年人——不管多么穷困潦倒——都有着自己对未来的憧憬。每个孩子——远在他们经济独立之前——就被教育如何为追求产权而不懈努力。表面上看，这种教育就是教导他们如何进行一场地产游戏。
《大富翁》，这个今天被广为人知的游戏，最早是在1903年由一位名叫伊丽莎白·菲利浦的美国妇女发明的，她是激进派经济学家亨利·乔治的忠实崇拜者。她幻想着生活在一个只按照土地价值征收税款的世界里。这个游戏的最初目的是要揭露一种不平等的社会机制，即少数地主通过征收地租获得利润。《大富翁》游戏前身被称为“地主游戏”。这个游戏有许多民众广为熟识的之处，如连续的矩形路径，“关监狱”惩罚等。但不足的是，这个游戏十分复杂，并且带有很强的说教性，因此很难在大众中普及。沃顿商学院的斯科特·尼尔林和哥伦比亚大学的盖伊·特格韦尔是这个游戏的早期介入者。这两位古怪的教授对游戏进行了修改并将其带入课堂。之后，一位名叫查尔斯·达罗的铅管工人在他的一位朋友向他推荐了该游戏的其中一款——以新泽西海边胜地亚特兰大城街道为背景的棋盘后，发现了这个游戏的商业价值。达罗重新设计了棋盘，新棋盘每个表示财产的方形区域都采用了不同的鲜艳颜色。此外，他还在方形区域内新设计了手刻的小房屋和宾馆，这样，游戏者就可以在他们赢得的方形区域内亲自“建造”这些建筑了。达罗不仅是一个创造游戏的高手（他可以在8个小时内创造出一种新的游戏），还拥有销售人员的“胆识”。他在1935年圣诞节期间成功地向费城百货公司和大型百货店之父约翰·沃纳梅克以及玩具零售商施瓦茨公司推销了自己制造的游戏。不久之后，他创造新游戏的速度已经满足不了市场的需求了。1935年，美国棋盘类游戏公司帕克兄弟（早期“地主游戏”的传承者）从达罗手中买断了这款游戏。
对于那些即将获得地产的人而言，被编进《大富翁》游戏中的美国大萧条似乎在一个不该出现的时间爆发了。但是，也许游戏中那些五彩的假币正是人们关注《大富翁》的原因所在。1934年4月帕克兄弟公司宣称，“正如游戏名称所指的那样”：
游戏者对房地产、铁路、公共设施进行买卖交易，力图通过从其他玩家手中获得租金的方式取得某部分财产的垄断权力。玩家的兴奋点随着如下几类常见情节的出现而逐渐高涨：从抵押、税收、社区福利基金、买卖特权、租用、利息、未开发房地产、旅馆、公寓、电力公司以及其他交易中获得股份的权利。
这个游戏取得了显著成功。到1935年为止，该游戏已售出25万套。4年的时间里，该游戏先后出现在英国（威丁顿游戏公司所在地，我最初玩过的那个伦敦版本就是由这家公司推出的），法国、德国、意大利和奥地利——尽管当时的法西斯政府对这款游戏具有的资本主义特征（在今天看来这些游戏确实具有资本主义特征）表现出了极度矛盾的态度。到第二次世界大战时，这个游戏变得非常普遍。英国陆军情报六局曾借助红十字军提供的《大富翁》棋盘为德国军营中的英国战犯成功传递了逃跑工具——包括地图和欧洲货币。美国失业者和英国俘虏喜爱《大富翁》游戏的原因类似。对于他们来讲，现实生活中的日子非常艰苦，而在玩“大富翁”游戏的过程中，他们可以梦想买到整条街道。尽管违背了发明者的初衷，但这个游戏告诉我们：拥有财富是一件非常奇妙的事情。拥有的越多，挣得就越多。“有钱能使鬼推磨”这句话在英语国家里尤为贴切。
在金融领域，这句话更恰当地表明只有靠抵押财产出借资金才最安全、最有保障。
“安全如家”这句话很好地解释了为什么全世界的人都向往拥有自己的房子。而在金融领域，这句话更恰当地表明只有靠抵押财产出借资金才最安全、最有保障。为什么这样说呢？因为如果债务人拖欠贷款，债权人有权占有作为抵押的房屋。即便债务人逃跑了，这些房屋也是跑不了的。正如德国人所说，土地和建筑是“不动”产。因此在美国，把企业家的房屋抵押，视其为开始一项新经营的唯一最重要的资金来源，并不是没有道理的。也正因为如此，金融机构破天荒地开始对那些为购房而贷款的人们敞开了大门。从1959年开始，美国总计未兑现抵押负债上涨了75倍。到2006年，美国业主拥有总计达美国国内生产总值99%的份额，而50年前这个数字仅为38%。到2005年为止，这股借贷高潮大大促进了美国住宅投资业的繁荣，达到近50年来的最高峰。曾经有一段时间，房屋建设供给已经满足不了人们购房的需求。
英语国家这种对于财产的热情还为推出一项新的政治举措奠定了基础，即建立世界上第一批房产私有民主制的国家。65%~83%的家庭拥有自家居住房的产权。换句话说，美国大部分选民是产权拥有者。有人说，这种模式应在全世界推广。事实上，这种模式最近几年在全球迅速传播。房价不仅在那些以美英两国为首，并受其文化影响极大的英语国家（如澳大利亚、加拿大、爱尔兰、英国和美国）飞速上涨，在许多其他国家也同样如此，如中国、法国、印度、意大利、韩国、俄罗斯和西班牙。2006年，在经济合作与发展组织（OECD）的18个成员国中，有8个国家的名义房价通货膨胀率超过10%。2000~2007年，美国其实并未经历异常的房地产泡沫，荷兰和挪威的房地产价格也在进一步上涨。
但是地产真如房屋一样安全吗？或者这仅仅是一个房地产游戏？
英国：财产所有的贵族统治
如今，拥有房产只是英美贫困阶层的梦想，如格拉斯哥东区或底特律东郊的居民。在历史上很长一段时期内，拥有房产仅仅是少数高级贵族阶层的特权。财产、荣誉称号和政治特权都可以从父亲那里传给儿子，所有其他人都仅仅是付给这些“地主”租金的“佃户”。甚至选举权在最初的时候也是产权的一部分，普通人不能享有。在1832年前的英国农村，按照15世纪的法律条例，只有那些在特定区县内持有价值超过40先令不动产权的男性公民才有在该地区投票的权利。这就意味着，最多只有20万人拥有选举权——这个数字相当于英格兰总人数的1/10，爱尔兰总人数的1/20，苏格兰总人数的近1/100。这些人中的大部分直接或间接通过复杂的赞助人际关系网与最富有的地主保持着某种联系。19世纪早期，在514名议会下院的英格兰和威尔士议员当中，有370名议员是由180名拥有土地的资助者们选举出来的，超过1/5的下院议员是贵族后代。
这样看来，从那时开始英国就没有发生多大的变化。在6 000万英亩的土地中大约有4 000万被少数的18.9万户家庭占有。威斯敏斯特公爵以大约70亿英镑的资产成为英国第三富有的人，排在“财富榜”前五名的还有卡多甘伯爵（26亿英镑）和霍华德沃顿男爵夫人（16亿英镑）。不同的是，贵族阶级不再垄断政治体系。第14代休姆伯爵亚历克·道格拉斯–休姆爵士是最后一位由英国君主指定委任的首相，他于1964年离任（被他所说的“第14个威尔逊先生”打败）。事实上，多亏了上院的改革，世袭贵族制才最终在英国议会制中逐渐取消。
对于贵族政治力量逐渐消亡的原因有过多种解释，但最主要的原因在于财政。直到19世纪30年代，财富仍垂青于这些少数贵族分子，这30户家庭全年在土地上获得的总收入超过6万英镑。在拿破仑战争期间，人口压力以及战争通胀导致小麦价格成倍上涨，土地价值也因此飙升。自此以后，工业化给那些从事煤矿开采业和城市房地产开发业的人们带来了横财，而政治体系中贵族的统治更确保了金钱源源不断地从大众的口袋中流出。但即使如此，大富豪们仍竭尽全力掏空了口袋进行贷款。其中一些人这样做是为了增加他们的不动产，收揽土地，圈封公共用地。另一些人则是为了投资于一种炫耀性消费的生活方式。比如说德文郡公爵，他将年收入的40%~50%花费在兴趣投资上。在当时的19世纪，贵族们的借款算是非常巨大的，其一位律师顾问曾经抱怨说：“你们真正需要的不是别的，而是一种自制力”。
问题在于，不管拥有多少抵押房产，这只是贷款人对借款人的一种安全防护措施。正如德莫利娜小姐在特罗洛普所著的《巴塞特最后的纪事》一书中所言：“土地是跑不了的。”这就是为什么19世纪有那么多的投资者（地方律师、私人银行和保险公司）青睐于抵押行业——似乎这是一项无风险的投资。相比之下，债务人为防止财产流向债权人的唯一安全的防护便是自己的收入，只要有收入，他们就可以偿付贷款，抵押品就不会流入债权人的口袋。但是对于维多利亚时期英国的大地主们来说，不幸的是这些收入突然间消失了。从19世纪40年代以后，世界粮食产量大幅上涨，交通费用直线下降，贸易壁垒逐渐消失，尤其是1846年《英国谷物法》的废止使得情况更加恶化，地主的经济地位开始受到动摇。当粮价从1847年最高的每蒲式耳3美元滑落到1894年最低的每蒲式耳50美分时，来自农用土地资源的收入开始锐减。《经济学人》杂志指出了问题所在：“之前没有哪一种安全防护更依赖于这种绝对的信任，没有什么比英国的土地更供不应求。”对于那些在爱尔兰拥有不动产的人们来说，日益动荡的政治格局也成了问题所在，而花费在建造斯托庄园上的资金更加剧了经济的衰退和萧条。
斯托庄园的宏伟无可否认。它有着恢弘的柱廊结构，华丽的凡布鲁式门廊以及令人愉快、“无所不能的”布朗花园。斯托庄园成为现存最好的18世纪贵族建筑之一。但是，今天的斯托庄园少了一些东西，或者更确切地说是少了许多东西。曾经在每个椭圆形大理石大堂的凹室内都有古罗马风格的雕像，但是现在没有了。曾经安装在礼宾用房内的华贵的乔治亚壁炉换成了廉价的小型维多利亚壁炉。装满了上等家具的房间如今变得空荡荡的。这是怎么回事呢？这个庄园的主人名叫理查德·普朗塔热内·坦普尔·纽金特·布里奇斯·尚多斯·格伦维尔，是英国第二任科巴姆子爵和第二任白金汉公爵。除此以外，他还是一位非常出名的饱受第一次近代地产危机迫害的受害者。
已被完全抵押出去的宏伟的贵族庄园——斯托庄园
斯托庄园仅仅是白金汉公爵及其继承者们拥有的众多地产中的一小部分。通过巧妙地联姻以及政治赞助，这个家族从男爵地位攀升到公爵地位仅用了125年的时间。白金汉公爵在英格兰、爱尔兰以及牙买加总共拥有大约67 000英亩的土地，这些地产对于维持他奢华的生活已是绰绰有余。他花钱大手大脚，就像生怕钱会过时似的。他把钱用在情妇和私生子身上，用来指控自己岳父的法定财产继承人，用来畅通仕途，用来反对《议会选举法》的颁布以及赞成《谷物法》的废止。只要是与他的身份地位相符的钱他都花。他自豪地称自己“成功地抵制了所有对农业生产不利的措施，不管这些措施是哪个政府出台的”。而事实上，在罗伯特·皮尔爵士那届政府中，白金汉公爵辞去掌玺大臣之职并不是为了支持废除《谷物法》。到了1845年——甚至在该世纪中期谷价大跌时期到来之前——他就已经资不抵债了。虽然拥有72 000英镑的年收入，但是他每年109 140英镑的花费使得他的负债累积高达1 027 282英镑。他大部分的收入都用来偿还利息（某些债务的利率高达15%）和支付人寿保险费，这些保险费用的兑现也许是他的债权人最想看到的，但对他来说，耗资巨大却无所收益，空欢喜一场。
为了筹备1845年1月维多利亚女王和亚伯特王子难得的到访，白金汉公爵从里到外重新装饰了斯托庄园，整座房子都配上了当时最时髦奢华的家具，王族浴室甚至用虎皮来装点。维多利亚女王略带嗔怒地评论道：“我的两座宫殿没有一座比得上这个庄园奢华。”对于白金汉公爵来说，这些似乎还不够，他召集所有农户齐鸣炮火，对女王和王子的到来表示欢迎，花费都由他承担。为了向女王和王子致意，400个佃户骑马列队守候，数以百计穿戴整齐的劳工待命迎接，此外，还有三支军乐队和一支特意从伦敦调集的特殊的警卫派遣队。这是公爵财政的最后一根稻草。为了彻底挽救家族的没落，白金汉公爵的儿子尚多斯侯爵被建议一成年就接管父亲白金汉公爵的所有地产。经过激烈的法律纠纷之后，尚多斯侯爵接管了父亲的产业。1848年8月，整个斯托庄园以白金汉公爵的名义被拍卖。现在这所豪华古宅对全世界所有的投机商人开放，他们在这里竞买各种金银餐具、陈年佳酿、古老书籍以及瓷器艺术品等。《经济学人》杂志嘲讽道：白金汉公爵就像“一个破产的陶器经销商”。整个拍卖总计收入75 000英镑。没有什么能比这个数字更好地标志这个贵族时代的没落。
白金汉公爵长期受苦的苏格兰妻子多次背叛他，与伦敦多个郡的官员保持着关系。在与她离婚之后，白金汉公爵被迫搬出了斯托庄园，搬进了租来的住处。他整天在卡尔顿俱乐部中打发时间，撰写着一部不靠谱的回忆录，无可救药地与女明星或是有夫之妇纠缠。习惯了大手大脚无节制花钱的公爵痛苦地埋怨他的儿子，说他给自己的那点钱比起他这个阶层的全额收入来说根本微不足道，他现在除了靠儿子那点钱，没有什么别的来源了。
在危难时刻，他将父亲置于被忽视和受冷落的世界……在继承了房产和其他财产后，他把钱用来弥补那些因违背公正和名誉带来的伤害，以及造成的损失……他亲眼目睹了父亲的耻辱和堕落。
第一次受封的白金汉伯爵：理查德·格林维尔
第二次受封的白金汉伯爵：理查德·格林维尔
第三次受封的白金汉伯爵：理查德·格林维尔
“你看到了吧！我被他们谋害并被洗劫一空。”白金汉公爵在卡尔顿俱乐部，只要遇见一个肯和他交谈的人，便这样悲痛地念叨。1861年，当公爵任期届满后，他靠儿子的资助生活在帕丁顿火车站一家名为“大西部”的旅馆里。那时，他那更加吝啬的儿子在伦敦和西北铁路公司担任董事长。在现代社会里，一份稳定的工作比一个世袭头衔更具有意义，也没人在乎你到底拥有多少土地！
白金汉公爵家族的没落标志着一个新的、更加民主的时代的到来。1832年、1867年以及1884年进行的选举改革，解放了英国政治中的贵族束缚。到19世纪末，年收入10英镑以上的房产主或年缴纳10英镑以上房租的房客都有选举权。选举人数达到550万，即男性成年人总数的40%。1918年，英国选举人经济资格限制被取消。1928年以后，所有成年人（无论男女）都有选举的权利，但是选举权的普及并不意味着地产私有权的普及。相反，到1938年，英国居民拥有私家房产的仍不足1/3。不过，一个真正的房产私有民主制国家即将在大西洋彼岸出现，值得指出的是，这个民主制是在这次历史上最为严重的经济危机爆发时诞生的。
美国：房产私有民主制
英国人的家就好比他的城堡。同样的，美国人也明白，尽管家看起来都差不多，但没有任何地方比得上自己的家（正如桃乐茜在《绿野仙踪》中所言）。英美人对于私有房产的渴求源于政治，更植根于文化。如果说建立在贵族财产所有制基础上的旧等级制度是英国式的，那么房产私有民主制则是美国式的。
在19世纪30年代以前，拥有自己房产的美国家庭还不足2/5。除非你是农民，否则每家每户都会涉及抵押贷款问题。在经济大萧条时期，少数在19世纪20年代借款买房的人陷入了极度的困境，尤其是那些一家之主失去了工作和收入来源的家庭。这些抵押往往是3~5年的短期抵押，因此不能分期偿付。换句话说，到贷款期结束时，人们偿付的只是本金的利息，并不是所借的本金，以至于到了最后，需要偿付的数额就像气球一样膨胀了许多。抵押率与高级公司债券收益的平均差异在20年代时是2%，而在过去的20年里，这个差异变成了0.5%（50个基点）。抵押率也有巨大的地区差异。当经济暴跌时，紧张兮兮的出借人几乎不会再向借款人续借。1932~1933年间，超过50万借款人失去了抵押赎买权。到1933年前半年为止，几乎每天都有超过1 000名借款人失去了抵押赎买权。房价下跌超过20%。建筑行业被击垮了，暴露出更广范围的美国经济对住宅投资拉动经济增长的依赖程度20世纪之后的几次经济衰退也是如此。比起美国城市的困境，大萧条对于农村的影响也许是最致命的。对于农户来讲，尽管他们极力偿付租金，但到最后发现入账的仅仅是失业救济金。以底特律为例，汽车工业工人人数仅为1929年的一半，工资也如此。大萧条所带来的影响在今天看来几乎无法想象：大批人失业，导致生活穷困潦倒，救济贫民施舍点的景象极其悲惨。人们近乎绝望地游荡着寻找几乎不可能存在的工作机会，直到1932年经济大萧条终于结束。
1932年3月底特律反饥饿游行示威
1932年3月7日，5 000名被福特汽车公司解雇的失业工人在底特律中部地区游行示威，表示抗议。当这些手无寸铁的示威者走到迪尔伯恩福特红河工厂的四号门口时，发生了混战。突然间，工厂的大门打开了，一群手持武器的警察和安保人员冲出来向人群开火。5名工人中弹身亡。几天过后，6万民众哼唱着《国际歌》出席了这些死者的葬礼。共产党的报纸指责埃兹尔·福特（福特公司创始人亨利·福特的长子）是这场屠杀的罪魁祸首，文章指出：“你，一个提倡艺术的人，一位英国国教的信徒，无情地伫立在红河工厂边的桥上，冷漠地注视着工人被杀的惨烈场面。你甚至都不出面阻止！”究竟能做点什么可以阻止这样的事发生呢？
警察对反饥饿游行示威者动用催泪瓦斯
埃兹尔·福特将目光转向了墨西哥壁画艺术家迭戈·里维拉，这个异常的举动被看做是一种缓和。里维拉曾受到底特律美术馆的邀请，为其制作一幅能够展现底特律合作，而非阶级冲突的经济体制的壁画。壁画的地点选在了该美术馆宏伟的花园庭院。里维拉非常满意这块地方，于是他决定不只在最初选定的两块庭院内壁上作画，而且是在所有27块庭院内墙上作画。埃兹尔深深地被里维拉勾画的草图所吸引，他决定投入大约25 000美元资助整个工程。1932年5月，也就是在红河工厂冲突爆发后的两个月，里维拉开始作画。1933年3月，整个壁画制作完成。正如福特所熟知的，里维拉是一个共产主义者，他梦想着生活在一个没有私有制、生产工具为公众共同所有的公有制社会里。在里维拉看来，福特公司红河工厂内发生的情景恰恰相反：在这种资本主义社会里，工人辛苦工作的劳动成果被在一旁冷眼旁观的资本家剥削。里维拉还试图通过壁画探究另一个底特律的显著特征：种族隔离，并将各种族的人比做炼钢所需的各种成分，正如他自己在一篇讽喻文中所作的解释：
黄色人种代表了沙子，因为沙子数量最多。最初移居底特律的褐色人种则像是铁矿石，因为它是炼钢需要的第一种必需材料。黑色人种好比煤炭，因为他们具有一种天生强烈的审美感，一种真实如火焰般的知觉，一种远古刻蚀的美丽以及一种与生俱来的节奏感和音乐感。审美感就如同火焰，而煤炭把自身坚硬的碳元素全都提供给了钢。白色人种则如同石灰，不仅仅是因为颜色的缘故，更因为石灰可以在炼钢过程中将有用的成分有机地组合在一起。所以，白种人被视为世界的组织者。
1933年，当这个壁画作品公之于众时，底特律城市的权贵们惊呆了。用马里格罗夫学院院长乔治·H·德利博士的话来讲就是：
里维拉先生无情地愚弄了他的资本家老板埃兹尔·福特。他被雇用通过壁画描绘底特律，可他却塞给福特先生和这个美术馆一个共产主义宣言。进入这个庭院，首先映入眼帘的那块主要的内壁表现了共产主义精神，起到了解释整组壁画并使之形象鲜活的作用。其中一部分壁画描绘了底特律的妇女，可是当这些妇女看到壁画上那一张张凶悍、阳刚、几乎分辨不出性别的脸庞时，会感到高兴和满足吗？这些壁画上的底特律妇女正神往地凝视着刻画在右方庭院内壁上的那些慵懒、婀娜的亚洲姐妹。
一位市议会议员说最好用白粉将墙壁粉刷遮盖起来，就好像在将来只要需要便可以再揭开一样。他希望里维拉的作品完全脱落，说它是“完全忽视了底特律文化和精神内涵的滑稽漫画”。在这之后，里维拉为洛克菲勒家族在纽约新洛克菲勒中心创作壁画时的情形也基本类似。当里维拉坚持在壁画上保留列宁肖像以及诸如“反对帝国主义战争”、“工人阶级联合起来”，甚至“摆脱金钱的束缚”的共产主义标语（事实上这些标语后来成为在华尔街游行示威的民众呐喊的口号）时，洛克菲勒先生非常反感，终于下令毁掉了整幅作品。
“粉碎福特–墨菲恐怖政策”：5名示威者死后的抗议
艺术的力量是强大的，但还应该有一股比艺术更强大的力量把那个被大萧条时期一分为二的社会重新联合起来。在美国，富兰克林·罗斯福政府意识到有一些新联邦机构和激进派人士正在计划重振美国衰退的经济，于是他开始推行新政。当新的政策推广开来时，人们往往忽视了其中那个关于房屋的非常成功且焕发着生机的新的理念，即罗斯福政府倡导的“房产私有民主制”。罗斯福政府从根本上为美国民众提供了更多购买住房的机会。事实证明，在那个年代，这个政策是成功的一剂良方。
从某种程度上说，新政的推行是美国政府插手经济市场溃败的一个新的尝试。新政下，美国政府加大了公共住房供给，这种在大部分欧洲国家推行的住房模式受到了一些新政推行者们的推崇。事实上，美国公共工程管理署在提供廉价房和减少居住贫民窟公民人数上花费了总预算的近15%。但更有意义的是罗斯福政府采取措施挽救了日益衰退的抵押信贷市场。一家新上市的美国房主贷款公司开始向公众提供长达15年的抵押贷款。1932年，一个名为美国借贷公司（又名美国储蓄机构）的联邦住宅贷款银行委员会在美国成立，这家机构的建立意在对债务人进行鼓励和监管。此外，还有如英国建房互助协会之类的互保会也纷纷成立。这些协会在吸纳存款的同时向购房者提供贷款。为给予在过去3年内因银行倒闭而遭受重创的存款人信心，罗斯福政府开始推行联邦储蓄保险。投资信贷抵押行业比投资房地产更安全，因为一旦债务人拖欠债款，政府就会掏腰包埋单。理论上讲，借贷公司不会出现电影中演绎的那种银行挤兑的状况。1946年，在弗兰克·卡普拉导演的经典剧作《美丽人生》中，私营银行家乔治·贝利（由詹姆斯·斯图尔特扮演）经营的贝利储蓄贷款公司在一定极力挽救之后最终破产。剧中他的父亲对他说：“你瞧，乔治，我觉得从一定程度上来讲，我们正在做着一件意义非凡的事情。我们满足了人们最基本的生活欲望。人类天生就希望拥有属于自己的房子，有顶棚，有墙壁，有壁炉。咱们这个看似微不足道的小公司帮这些人实现了他们的梦想。”乔治深受父亲一席话的影响，一次他在老贝利死后与道德败坏的贫民窟地主波特的对话中这样说道：
波特先生，我的父亲从未替自己考虑……但他却成功地帮助一大批人搬离了您的贫民住宅区。这有什么错？这些人不也因此成为了地位更高的公民了吗？他们的消费水平不也在上涨吗？……要是像你说的……他们在攒够了钱之前不应该考虑买房这种事情，那么这“之前”到底是多久？要等到他们的孩子长大成人，经济独立吗？直到他们老得走不动路？你到底知不知道一个工人要攒5 000美元得花费多久的时间？考虑考虑吧！波特先生，你到底面对的是什么样的阶层！在这个社会中，这些人努力工作，辛苦偿付，维持生计直到最后死去！在带有浴室的大房子中这样生活，对于他们来讲是不是太贵了点！
这种关于拥有房子的好处的激进言论，也许是一种比较新的说法。但是，联邦住房署给美国的购房者带来了新的希望。通过向抵押放贷者提供官方保险，联邦住房署鼓励民众申请高额的（高达售价的80%）、长期的（20年）、完全分期等额偿付的低息贷款。这项措施的意义远不只重振抵押贷款市场这样简单，事实上，它改变了整个抵押贷款市场的运作方式。通过标准化长期抵押贷款，建立国家监管体制，联邦住房署为美国次级市场的发展打下了基础。1938年，随着美国联邦国民抵押贷款协会（房利美）的成立，美国次级市场开始活跃。房利美通过发行债券获得收益，并从当地的储蓄银行购买抵押贷款。这些在今天的美国要受到地域（出借人只能向居住在该公司50英里之内的借款人提供借贷）和支付存款利率（《联邦储备局条例》对存款利率的最高值进行了限定）的限制。美国住房署实施的这些新的举措意在减少公众每月所需偿付的平均还款额，比起以前，更多美国人能够拥有属于自己的住房了。因此，如果说整个美国从这个时候开始进入现代社会，并不过分。
电影《美丽人生》海报
20世纪30年代以后，美国政府有效地运作着信贷抵押市场，鼓励借贷者和还贷者紧密合作，这是致使第二次世界大战之后美国产权（即购房抵押债务）飞速上涨的原因。在美国，住房自有率从40%提升到了1960年的60%。只有一个限制，即并不是每个人都有购房资格。
1941年，一名房地产开发商穿过底特律“八英里”街道，建起了一堵高6英尺的水泥围墙，他在此筑墙是为了从美国联邦住房署获得建房贷款。只有在居住着白人的那边建房才能得到政府的资助，而居住着黑人的那边尽管居民人数众多，但却得不到政府的贷款，因为在他们看来，美国黑人不讲信用。从理论上讲，贷款靠的是信用等级评价，但实际上凭的却是皮肤的颜色。这种体制将美国社会一分为二。换言之，这种种族隔离的发生并非偶然，而是美国政局直接导致的结果。在联邦住宅贷款银行委员会的地图上，底特律黑人主要居住的地区，即下东区，以及所谓的西部和“八英里”街道的“殖民区”，被填充为红色，用字母“D”标记。而白人主要居住区则被标记为“A”、“B”或者是“C”。这种区别解释了现实等级评价中为什么用“红圈”勾画信用度低的地区。这种情况导致居住在D区的人们在赎回抵押物时需偿付比A区、B区和C区更高的利息。到了20世纪50年代，1/5的黑人借贷者需偿付8%或者更多的利息，而白人实际上支付的利息则不会高过7%。这成了内战时期黑人争取的在财政方面的隐性权利。
底特律造就了许多成功的黑人企业家，比如说摩城唱片公司的创始人贝里·戈迪。这个公司凭借巴瑞特·史特隆的一首《我需要的是钱》的歌曲而出名。这家公司打造的其他明星还包括阿撒·富兰克林和马文盖，她们现在仍居住在这座城市。但是，在整个20世纪60年代的10年时间里，人们一直对黑人存有偏见，认为他们极其不讲信用。这种经济歧视成为后来动乱爆发的导火索。1967年1月23日，底特律第十二街发生暴乱。在警察对一个名叫“盲猪”的非法经营的酒吧进行搜查后，总共5天的时间里，43人遇害身亡，467人受伤，超过7 200人被逮捕，将近3 000座建筑被打砸抢烧。这是黑人反对美国房产私有民主制将其视为二等公民的最明显的标志。即便是今天，你仍可以看到那些暴乱遗留下的空地。政府派出配有坦克和机械武器的常规军对这种被官方称为“起义”的暴乱进行镇压。
正如20世纪30年代一样，政界开始对暴乱采取措施。随着60年代《人权法》的颁布，政府采取了新的措施，增加了房产私有的可能性。1968年，房利美分成了两个部分：一部分是美国政府国民抵押贷款协会（或称吉利美），主要向贫困人群（如退伍老兵）提供福利性借贷；另一部分是重组的房利美，也就是最初为美国政府发起、现在被私有化了的企业。公司可以购买常规抵押贷款和政府担保贷款。两年后，为了带动次级市场竞争，美国联邦住房抵押贷款公司（房地美）成立，公司的成立仍然是为了拓宽次级市场的信贷，并且（至少在理论上讲）降低抵押贷款率。不必说，表示种族歧视的“红圈”依然存在。事实上，随着1977年美国《社区再投资法》的颁布，美国的银行迫于法律的压力，不得不向少数贫困群体放贷。由于受到房利美、吉利美和房地美的保障，房产私有民主制似乎变得更加公平。那些经营储蓄银行的老板可以按照“3–6–3”原则过着舒服的日子，即支付存款人3%的利息，收取贷款人6%的利息，每天下午3点前准时出现在高尔夫球场上。
飞涨的房价
在大西洋彼岸，人们的房屋拥有权比率上升得更慢。战后的英国，保守党和工党政治家普遍认为国家应该为工人阶级提供住房或者至少应该对其进行补贴。的确，哈罗德·麦克米伦力图每年建造30万（后来改为40万）栋房屋。1959~1964年间，英国约1/3的新房屋是市政委员会所建，工党执政的随后6年内建房率上升为1/2。现在，破坏英国大部分城市的那些丑陋的，造成社会性障碍的高楼街区和“住宅小区”应归咎于英国两党。左右两党仅有的实际差异在于保守党准备好了要撤销对私人租赁市场的管制规定，希望以此鼓励私人房东；而工党则是以同样的力度，但相反的决心再度加强租金管制，消除拉克曼式剥削（一种房东的剥削行为，以彼得·拉克曼为代表，利用恐吓威胁手段驱逐拥有租金受管制的房产的房客，以必须支付市场租金的西印度移民取而代之）。直到1971年，英国业主自住的房屋还不到一半。
在美国，公共住房一向没有如此重要。从1913年设立联邦个人所得税开始，抵押利息支付总是能够免税。正如罗纳德·里根所言，当减税特许的合理性遭到质疑时，抵押利息减免就会成为“美国梦的一部分”。这在英国发挥的作用不大，直到1983年，由玛格丽特·撒切尔领导的更加激进的保守党推行住房贷款贴息制度[39]（简称MIRAS），首次规定3万英镑的抵押限额。当尼格尔·劳森试图限制免税限额时（这样，多重借款人就不能都借此之机谋求房产免税），他很快就“因玛格丽特·撒切尔对保护最后一盎司抵押利息减免的热情投入而碰了壁”。MIRAS并非撒切尔夫人鼓励自置居所的唯一方式。她把议会的房屋廉价卖给150万个工人阶级家庭，以此来确保越来越多的英国人有自己的房子。1981年英国自有住房者有54%，而10年之后增为67%。自住房房产的股份也由1980年的1 100万飞速上涨到如今的1 700多万。
到20世纪80年代，英国政府鼓励贷款买房的措施对普通住房市场很有意义。的确，60年代末和70年代通货膨胀率上升超过利息率的趋势，给债务人提供了“免费午餐”，因为他们债务和所需支付利息的实际价值减少了。当70年代中期的美国购房者预计到1980年通货膨胀率至少是12%时，抵押放贷者正提供30年不变的9%或者低于9%的固定利率贷款。一时间，贷款人能及时还贷了。同时，1963~1979年房地产价格大约增长了两倍，消费者价格上涨了一倍半。然而，倒霉的事在后头。自诩忠诚于“财产所有民主制”的同一届政府要确保物价稳定，至少是通货膨胀较低，而要达到这一点就得提高利息率。这导致了房地产市场史上最惊人的繁荣与萧条。
[39] 以购买住房为目的的居民从金融机构贷款时，政府可替住房缴纳一部分应缴利息。——编者注
从储贷协会到次级抵押贷款
当你从得克萨斯州的达拉斯出发，沿着30号州际公路驾车行驶时，你一定会注意到那些还没有完全建好的住宅和公寓。它们正是美国历史上曾经发生过的最大的金融丑闻所留下的痕迹——这件事使得那种把固定资产当成一种很安全的投资方式的想法成为人们的笑柄。以下讲述的主要是关于超实体资产的信息，当然也有一些关于房地产方面的东西。
储贷协会（英国建筑协会的美国版）是美国财产所有民主制所依靠的基石。储贷协会由储户共同拥有，并且同时受到政府条例的保护和限制。政府对达到4万美元的存款提供保险，不过保险金额只相当于1%的全部存款的1/12的收益率。另一方面，这些资金只能借给位于它们自己办事处半径50英里内的买房者。而自1966年起，根据《Q条例》，最高存款利率不超过5.5%的情况下，超过25%的银行可以从事储蓄存款业务。20世纪70年代末，这个几近沉睡的领域有史以来第一次被打破了平静。首先是两位数的通货膨胀，紧随其后的是急剧上升的利率。这次通货膨胀于1979年达到了13.3%的最高点。新上任的美国联邦储备委员会主席保罗·沃尔克为了抑制工资和物价的螺旋上升，采取了的放慢货币供应增长速度的政策，引起了利率的急剧上升。这个双重打击所产生的影响是非常致命的。当时由于通货膨胀和被高利率的货币市场基金所吸引造成的存款大量外流，美国的各个储贷协会在长期固定利率抵押贷款方面损失了很多钱。对此，卡特和里根两届政府所作出的回应是通过减税和放宽管制等措施来拯救这些储贷协会，同时他们也深信凭借市场本身的力量，这个问题就可以得到解决。当新法规被通过时，里根总统曾这样宣布：“总之，我认为我们非常成功。”当然有那么一部分人确实成功了。
一方面，储贷协会能够向任何他们所喜欢的领域投资，而不仅仅是局限于长期抵押贷款方面，例如商业财产、股票、垃圾债券等。他们甚至可以发行信用卡。另一方面，它们可以自由设定为储户提供的利率，而不再有任何上限。这样有效地保证了它们的存款总额，存款的最大金额也从4万美元上涨到了10万美元。而且，如果普通存款不能满足需要的话，储贷协会还可以通过经纪商来获得经济存款——这些经纪商拥有并且可以出售10万美元的巨额定期存单。于是突然之间，这些经营储贷协会的人面临的风险消失了，经济学家们曾说这个典型案例中的风险就是“道德风险”。储贷协会加利福尼亚州分会的会长威廉·克劳福德曾经说过一句典型的话：“抢劫银行的最好方法就是自己拥有一家银行。”接下来所描述的这件事，可以说是对这条法则的完美诠释。一些储贷协会利用它们储户的钱进行高风险投资，更有甚者，开始明目张胆地偷钱，就像放宽管制意味着法律不再监管它们一样。这种行为在得克萨斯州最为流行。
当得克萨斯州的居民还没有为他们那些具有南方特色的牧场进行庆祝时，达拉斯的牛仔们已经开始了他们的餐馆生意了。星期天早午餐的老主顾包括：唐·瑞·迪克森，他的维农储贷协会被监管人员冠以“害虫”的绰号，艾德·麦克伯尼的阳光地带储贷协会则被戏称为“枪战地带”。国家储贷协会的拥有者兼首席执行官泰瑞尔·巴克想告诉所有的房地产开发商：“你带着泥土，我带着钱。”而这个同时带着泥土和钱这两样东西的人是卡车司机工会的纽约经纪人马里奥·任达，据称，他利用储贷协会帮助黑手党之类的秘密组织洗钱。当他需要更多的现金时，他甚至在《纽约时报》上做了这样的广告：
租钱——借钱、融资新妙招：让我们的存款基金和您的地方银行携手共度危机。
如果你想缔造一个房地产帝国，为什么只在嘴上说说呢？对于达拉斯的那群开发商来说，正是储贷协会给了他们一个不需要任何物质基础（或者在得克萨斯州的平地上）就可以发大财的机会。超实体主义的出现有以下两个标志性事件：其一是储贷协会的主席斯宾塞·H·小布莱恩与加兰镇的镇长詹姆斯·托勒之间展开合作，其二是一个令人瞩目的人物——丹尼·福克纳。这个中学辍学的孩子最后成了著名的房地产开发商。丹尼·福克纳的专长就是很会吸纳他人的钱财。这里所指的钱是以经纪存款的方式汇集起来的，因为福克纳对这些特别的存款储贷者给予了相当诱人的高利率。在雷·胡巴德的人工湖附近（大约是达拉斯以东20英里的地方），福克纳设立了第一个房产代理办事处。福克纳最善用的伎俩是“抛售”。他可以得到一大块花生地，再以通胀后的价格抛售给他的投资商们，而这些投资商的钱就是从储贷协会借入。例如福克纳以300万美元的价格买到一块地，几天之后，以1 478万美元的价格再转卖给他人。虽然福克纳本人宣称自己是个文盲，但是这样看来至少他还不是不识数。
到1984年，达拉斯地区的发展已经失控。沿着30号州际公路绵延好几英里的满是在建的公寓楼。这个城市的地平线也已经那些被当地人所说的透明办公大厦高层建筑扭曲。但是，这些楼还是一直在增加，因为那些由联邦政府担保的存款都直接进入了房地产开发商的腰包。有文件资料表明，储贷协会的总资产在短短两年的时间里已经从120万美元迅速增长到了2.57亿美元，但是许多投资者却从来没能见到他们的资产得到回报。福克纳总是乘坐他的私人直升机在他们的头上呼啸而过。似乎储贷协会的每个人都在挣钱，福克纳有价值400万美元的利尔喷气机、托勒有辆白色的劳斯莱斯汽车，布莱恩则有个4 000美元的劳力士还有那些资产评估员、体育明星投资商以及地区监管人员，其中许多男人都戴着金手镯，许多女人都披着貂皮大衣。一位相关人士曾表示：房地产就像个造钱机器一样，并且按照丹尼的需要而运转。如果丹尼需要一个新喷气机，我们就做一笔土地交易；如果丹尼需要一个新的农场，我们就再做一笔。丹尼做所有的事情直到最后一个细节都是为了他自己。人们都认为节俭和偷窃之间的界限就像一条无法逾越的鸿沟，但是对于福克纳和他的公司来说却只有一线之差。
